АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2016 г. в„– Ф09-4905/16

Дело в„– А07-5907/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2015 по делу в„– А07-5907/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Охранная фирма "ПиКо" (далее - общество Охранная фирма "ПиКо") - Еникеев В.Р. (доверенность от 19.03.2015).

Общество Охранная фирма "ПиКо" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению об урегулировании разногласий, возникших между обществом Охранная фирма "ПиКо" и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Интернациональная, 29, общей площадью 502,5 кв. м в том числе: первый этаж - 314,1 кв. м, номера помещений: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18а, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, подвала - 188,4 кв. м, номера помещений: 5, 6, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10а, изложив пункты 2.1, 3.1 договора в следующей редакции:
"пункт 2.1: покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 11 993 520 руб. 98 коп. без учета НДС".
"пункт 3.1.1: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 1 193 352 руб. 10 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (с учетом принятых судом уточнений заявленных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Агата" (далее - общество "Консалтинговая компания "Агата"), общество с ограниченной ответственностью "Башкомоценка" (далее - общество "Башкомоценка").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2015 (судья Перемышлев И.В.) исковые требования общества Охранная фирма "ПиКо" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель полагает, что в заключении эксперта имелись противоречивые выводы, однако суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Кроме того, Управление считает, что стоимость объекта муниципального нежилого фонда, определенная экспертом на основании только сравнительного подхода, не привела к объективному, всестороннему и полному исследованию вопроса экспертизы, в связи с чем результаты расчетов по стоимости объекта нельзя признать обоснованными. Заявитель также отмечает, что суды отказали в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих, что при реализации объектов недвижимости с аналогичными характеристиками в 2009 и 2012 годах стоимость 1 кв. м была определена больше, чем в заключении эксперта по настоящему делу.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество Охранная фирма "ПиКо" является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Интернациональная, 29, общей площадью 502,5 кв. м, в том числе: первого этажа - 314,1 кв. м, номера помещений: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18а, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47; подвала - 188,4 кв. м, номера помещений: 5, 6, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10а.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) 25.03.2014 общество Охранная фирма "ПиКо" обратилось в Управление с заявлением о выкупе вышеуказанного нежилого помещения. На основании заявления общества Охранная фирма "ПиКо" Управление направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.12.2014, который был получен обществом Охранная фирма "ПиКо" 30.12.2014.
В соответствии с п. 1.1 договора Управление (продавец) продает, а общество Охранная фирма "ПиКо" (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала, встроенно-пристроенные к пятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Интернациональная, 29, общей площадью 502,5 кв. м, в том числе, первого этажа - 314,1 кв. м, номера помещений: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18а, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47; подвала - 188,4 кв. м, номера помещений: 5, 6, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10а.
На основании пункта 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 17 830 084 руб. 75 коп. без учета НДС.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 1 783 008 руб. 48 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.
Стоимость объекта по договору равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ), и составляет 17 830 084 руб. 75 коп., что подтверждается отчетом от 03.12.2014 в„– 77-РС-11-2014, составленным обществом "Консалтинговая компания АГАТА".
Как усматривается из материалов дела, 29.01.2015 общество Охранная фирма "ПиКо" направило Управлению уведомление о согласии заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.12.2014 на иных условиях, указанных в протоколе разногласий.
Общество Охранная фирма "ПиКо" предложило заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.12.2014 на следующих условиях:
п. 2.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 15 557 627,12 (пятнадцать миллионов пятьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот двадцать семь рублей 12 копеек) без учета НДС".
п. 3.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 555 762,71 (один миллион пятьсот пятьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят два рубля 71 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".
Стоимость объекта муниципального нежилого фонда определена обществом по состоянию на 25.03.2014 в размере 15 557 627 руб. 12 коп. без учета НДС на основании отчета оценщика общества "Башкомоценка" от 29.01.2015 в„– 11.
Поскольку Управление не известило общество Охранная фирма "ПиКо" о принятии договора купли-продажи в его редакции либо об отклонении протокола разногласий, общество Охранная фирма "ПиКо" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ.
На основании ст. 12 Закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12 отмечено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно отчету от 03.12.2014 в„– 77-РС-11-2014, составленному обществом "Консалтинговая компания АГАТА", приобщенному к материалам дела судом апелляционной инстанции, рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, определенная по состоянию на 18.11.2014, составила 17 830 084 руб. 75 коп. без учета НДС.
На основании отчета от 29.01.2015 в„– 11 общества "Башкомоценка" по состоянию на 25.03.2014 стоимость объекта муниципального нежилого фонда определена в размере 15 557 627 руб. 12 коп. без учета НДС.
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости по ходатайству истца арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза. Перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения первого этажа и подвала, встроенно-пристроенные к пятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Интернациональная, 29, общей площадью 502,5 кв. м, в том числе: первого этажа - 314,1 кв. м, номера помещений: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18а, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47; подвала - 188,4 кв. м, номера помещений: 5, 6, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10а на 25.03.2014 без учета НДС. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Рост-Консалт", эксперту Варисову Салавату Миннуровичу.
По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 10.08.2015 в„– 035/08-2015, согласно которому рыночная стоимость вышеупомянутого недвижимого имущества по состоянию на 25.03.2014 составляла 11 993 520 руб. 98 коп. без НДС.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе указанные выше отчеты оценщиков, суды установили, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, представленная в отчете оценщика от 03.12.2014 в„– 77-РС-11-2014, составленном обществом "Консалтинговая компания АГАТА", определена по состоянию на 18.11.2014, в то время как общество Охранная фирма "ПиКо" обратилось в Управление с заявлением о выкупе вышеуказанного нежилого помещения 25.03.2014.
Оценив имеющиеся в деле отчеты оценщиков общества "Консалтинговая компания АГАТА" от 03.12.2014 в„– 77-РС-11-2014, общества "Башкомоценка" от 29.01.2015 в„– 11, заключение эксперта от 10.08.2015 в„– 035/08-2015, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 в„– 7240/12, суды первой и апелляционной инстанций признали, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении эксперта от 10.08.2015 в„– 035/08-2015 по состоянию на 25.03.2014.
С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суды определили цену выкупаемого имущества в размере 11 993 520 руб. 98 коп. без НДС.
Довод заявителя о том, что рыночная стоимость, указанная в заключении эксперта от 10.08.2015 в„– 035/08-2015, является недостоверной, судом кассационной инстанции отклоняется, как необоснованный, являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получил надлежащую правовую оценку. По результатам оценки названного довода, заключение эксперта от 10.08.2015 в„– 035/08-2015 признано судами полным, достоверным и обоснованным, а определенная в нем рыночная стоимость объекта оценки наиболее соответствующей его действительной рыночной стоимости.
Ссылка Управления на необоснованное отклонение судами ходатайств о проведении повторной экспертизы судом кассационной инстанции не принимается, поскольку оснований для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами первой и апелляционной инстанций не выявлено.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Имеющиеся в деле доказательства оценены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2015 по делу в„– А07-5907/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------