АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. в„– Ф09-3675/16

Дело в„– А76-22945/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Платоновой Е.А., Рябовой С.Э.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изотовой Н.С.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Анастасии Ивановны (далее - предприниматель Кучерова А.И., истец по первоначальному иску) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015, дополнительное решение от 25.12.2015 по делу в„– А76-22945/14 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 по тому же делу.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области.
В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи приняли участие представители:
предпринимателя Кучеровой А.И. - Батраева О.Е. (доверенность от 17.12.2014), Московец В.В. (доверенность от 14.04.2015);
Парижского сельского поселения Нагайбакского района Челябинской области в лице Администрации Парижского сельского поселения (далее - Администрация, ответчик по первоначальному иску) - Платонов И.М. (протокол избирательной комиссии в„– 3).

Предприниматель Кучерова А.И., индивидуальный предприниматель Батраева Ольга Егоровна (далее - предприниматель Батраева О.И.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации о понуждении заключить долгосрочный договор аренды помещения, расположенного по адресу: село Париж, ул. Гагарина, 7а, помещение в„– 8 площадью 131,9 кв. м; об обязании выдать документы, которые относятся к данному помещению (договор аренды помещения, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, кадастровый паспорт на здание с выделом помещения, кадастровый план на земельный участок с межеванием, постановление о предоставлении земельного участка в аренду, письмо-заявление директору ПО "МЭС" от главы Парижского сельского поселения о согласии подключения нежилого помещения к электрическим присоединениям) (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции предприниматель Кучерова А.И. заявила ходатайство об отказе от иска в части требования о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, а также уточнила заявленные исковые требования, в которых просила обязать Администрацию предоставить заверенные копии документов, необходимые для государственной регистрации договора аренды (кадастровый план земельного участка, постановление о предоставлении земельного участка в аренду, кадастровый паспорт здания, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7А, свидетельство о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, письмо-заявление о согласии подключения нежилого помещения к электрическим сетям).
Предприниматель Батраева О.И. подала в суд заявление об отказе от заявленных ею исковых требований.
До рассмотрения спора по существу Администрация обратилась в суд первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, со встречным иском к предпринимателю Кучеровой А.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 06.12.2010 за период с 10.02.2012 по 06.07.2015 в сумме 220 642,24 руб.; обязании освободить имущество, состоящее из нежилого помещения общей площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7А (с учетом уточнения заявленных требований и отказа ответчика от встречного иска в части взыскания договорной неустойки).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Собрание депутатов Нагайбакского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 (судья Лукьянова М.В.) приняты отказ предпринимателя Батраевой О.Е. от первоначального иска в полном объеме, отказ предпринимателя Кучеровой А.И. от первоначального иска в части требований о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, отказ Администрации от встречного иска к предпринимателю Кучеровой А.И. в части взыскания пени в сумме 14 144 руб. 90 коп., производство по делу в указанной части прекращено. Суд отказал в удовлетворении первоначального иска предпринимателя Кучеровой А.И. и удовлетворил встречный иск Администрации, взыскав с предпринимателя задолженность за пользование нежилым помещением в сумме 220 642 руб. 24 коп.
Дополнительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2015 судом удовлетворен встречный иск Администрации в части обязания предпринимателя Кучеровой А.И. освободить нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., Нагайбакский р-н, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Кучерова А.И. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не дана правовая оценка доводу о том, что ею предпринимались усилия для государственной регистрации договора аренды, и также доводу о бездействии Администрации, выразившееся в непредставлении необходимого пакета документов, в отсутствие которых государственная регистрация невозможна. Предприниматель Кучерова А.И. указывает на ошибочный вывод судов о прекращении договора аренды 06.12.2013, поскольку ни одна из сторон в период до 06.12.2013 не заявила о прекращении договора, поэтому он продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок. Соответственно, принятое решение об освобождении предпринимателем Кучеровой А.И. занимаемого помещения является необоснованным. Заявитель полагает, что единственной причиной предъявления встречного иска об освобождении занимаемого помещения является намерение Администрации воспрепятствовать в реализации права на приватизацию помещения, предусмотренного Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", что является нарушением ст. 18 Федерального закона "О развитии малого или среднего предпринимательства в Российской Федерации". Заявитель указывает, что все обязательства по договору аренды, исполнены надлежащим образом, основания для взыскания арендной платы отсутствуют, так как в спорный период времени отсутствовало электроснабжение, что препятствовало надлежащему использованию помещения. Таким образом, арендная плата, по мнению заявителя, подлежит соразмерному уменьшению, так как арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что Администрацией проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Парижского сельского поселения Нагайбакского муниципального района, а именно: нежилого помещения площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., Нагайбакский р-н, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, победителем которого признано Парижское сельское потребительское общество (протокол от 26.11.2010 в„– 2).
В связи с отказом (уклонением) победителя торгов от заключения договора аренды заключение такого договора предложено лицу, предложившему предпоследнее предложение на аукционе в размере годовой арендной платы 309 897,49 руб., предпринимателю Кучеровой А.И. (протокол от 03.12.2010 в„– 3, письмо Администрации от 06.12.2010 в„– б/н.).
Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кучеровой А.И. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а., для использования под торговую деятельность.
Помещение передано предпринимателю Кучеровой А.И. по акту приема-передачи от 06.12.2010.
Согласно п. 1.5 договора срок аренды устанавливается с 06.12.2010 по 06.12.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды размер годовой арендной платы составляет 84 903,48 руб. Размер арендной платы согласован сторонами в приложении в„– 1 к договору и является неотъемлемой частью договора.
В силу п. 2.2.2 договора арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату за пользование помещением.
Согласно расчету арендной платы при подписании данного договора за указанное в п. 1.1 договора помещение устанавливается ежемесячная арендная плата без учета НДС в сумме 7 075 руб. 29 коп., оплата аренды за указанное в п. 1.1 договора помещение производится не позднее 20 числа месяца следующего за текущим месяцем, путем перечисления денежных средств на счет, определенный в п. 11.1 договора.
На основании п. 6.5 договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
В силу п. 6.6 договора аренды арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора.
Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию договора аренды в силу уклонения арендодателя от представления необходимых для регистрации документов, предприниматель Кучерова А.И. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Администрация, указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем Кучеровой А.И. обязательств по внесению арендных платежей за период с 2012 года по 2015 год, ввиду чего образовалась задолженность в размере 220 642 руб. 24 коп., а также на невозвращение арендуемого помещения по истечении срока действия договора аренды, обратилась в арбитражный суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска предпринимателя Кучеровой А.И., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что предприниматель Кучерова В.И. не может быть признана арендатором по договору аренды в силу отсутствия оснований для его возобновления в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, отсутствия доказательств его заключения на новый срок в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а также незаключенности подписанного сторонами договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации.
Удовлетворяя исковые требования по встречному иску Администрации о взыскании задолженности в размере 220 642 руб. 24 коп., освобождении арендуемого нежилого помещения, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды по уплате арендной платы предпринимателем Кучеровой В.И. не представлено, и при отсутствии государственной регистрации договора аренды на срок более года признали незаключенным договор аренды, в силу чего пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для использования предпринимателем Кучеровой В.И. арендуемого имущества, и удовлетворили требования об освобождении занимаемого помещения. Судами также отклонены доводы предпринимателя о невозможности использования арендуемых помещений вследствие наличия недостатков, препятствующих их использованию, поскольку предпринимателем не представлено доказательств наличия препятствий в пользовании недвижимым имуществом.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Выводы судов являются верными в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
Пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 в„– 35 "О последствиях расторжения договора" установленные договором аренды платежи за пользование имуществом, включая арендную плату, подлежат выплате в случае расторжения договора аренды до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, договор аренды подписан по результатам аукциона, сторонами согласованы все существенные условия - объект аренды и размер арендной платы (ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательств государственной регистрации договора аренды от 06.12.2010 в установленном порядке не представлено.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 в„– 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
По расчету Администрации сумма задолженности по арендной плате за период с 10.02.2012 по 06.07.2015 составила 220 642 руб. 24 коп. Расчет Администрации судами проверен и признан правильным.
Учитывая, что доказательств погашения задолженности предпринимателем Кучеровой А.И. не представлено, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о взыскании с предпринимателя Кучеровой А.И. задолженности по арендной плате в сумме 220 642 руб. 24 коп.
На основании положений п. п. 1, 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 названного постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, по смыслу приведенных норм ст. 421, 425, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, в том числе оценив положения п. 6.5, 6.6 договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды пришли к выводу о том, что стороны установили условие о прекращении договора аренды по истечении его срока, о невозможности его возобновления на неопределенный срок без соответствующего заявления арендатора не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора, а также при отсутствии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору, установили специальный порядок продления договора на новый срок, тем самым исключив предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств возврата арендуемого помещения арендодателю, суды обоснованно удовлетворили требование Администрации в данной части, обязав предпринимателя Кучерову А.И. возвратить имущество арендодателю. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования Администрации в полном объеме.
Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности осуществить государственную регистрацию договора в силу виновного поведения арендодателя ввиду отсутствия у него документов, удостоверяющих право собственности на объект аренды и необходимых для государственной регистрации, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и был правомерно отклонен, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74ВА 902500 от 06.08.2010 за Парижским сельским поселением Нагайбакского района Челябинской области на момент оформления договора было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 744,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл, Нагайбакский р-н, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, пом. в„– 6, в составе которого располагается объект аренды (постановление Администрации от 15.03.2013 в„– 12), а предпринимателем Кучеровой А.И. не представлено правового и фактического обоснования того обстоятельства, каким образом отсутствие зарегистрированного права на часть объекта недвижимости, переданного в аренду предпринимателю, с учетом положений п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды), препятствовало государственной регистрации договора аренды. Иных обстоятельств, свидетельствующих об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора аренды, в дело не представлено.
Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства обращения предпринимателя в регистрирующий орган с целью государственной регистрации договора аренды, равно как и доказательства отказа в государственной регистрации (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что для целей рассмотрения настоящего спора и определения обстоятельства незаключенности договора аренды не имеют правового значения причины, по которым государственная регистрация договора не была осуществлена.
Ссылки предпринимателя Кучеровой А.И. на то, что действиями арендодателя по выселению арендатора и возврату себе объекта аренды создаются препятствия для истца в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отклоняются, поскольку указанные обстоятельства с учетом положений п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" подлежат установлению при рассмотрении спора о реализации указанного права на приватизацию; при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных отношений истца и ответчика, названные обстоятельства оценке не подлежат.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции также отклоняются, поскольку являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015, дополнительное решение от 25.12.2015 по делу в„– А76-22945/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Анастасии Ивановны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
С.Э.РЯБОВА


------------------------------------------------------------------