АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. в„– Ф09-9170/16

Дело в„– А07-28568/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - общество "Крона") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2016 по делу в„– А07-28568/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В заседании суда кассационной инстанции 05.10.2016 объявлен перерыв на 12.10.2016.
В судебном заседании 05.10.2016 принял участие представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 2-Д).
По окончании перерыва заседание суда возобновлено.
В судебном заседании 12.10.2016 приняли участие представители:
общества "Крона" - Коньков К.А. (доверенность от 03.10.2016), Гришечкин В.В. (доверенность от 03.10.2016), Шафиков И.С. (доверенность от 11.01.2016);
Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 2-Д).

Общество "Крона" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) о признании незаконными отказов управления от 07.10.2015 в продлении срока договоров аренды земельного участка от 29.12.2006 в„– 1778-06, от 29.12.2006 в„– 1780-06, или о заключении договоров аренды на новый срок и обязании администрации и управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Крона".
Решением суда первой инстанции от 20.04.2016 (судья Насыров М.М.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.06.2016 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Крона" просит обжалуемые судебные акты отменить, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Ссылаясь на положения Федерального закона от 06.10.2003 в„– 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона от 27.07.2010 в„– 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на который не разграничена", утвержденный постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 29.06.2012 в„– 2993, и на отказ в оказании муниципальной услуги оспариваемыми письмами от 07.10.2015 управления, заявитель полагает, что такой отказ может быть оспорен в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, заявитель оспаривает вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемые отказы по существу не являются ненормативными актами и не подлежат оценке по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ссылаясь на ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.07.2011 в„– 20-П, заявитель полагает необоснованным применение судами к спорным правоотношениям положений подп. 10 п. 2 ст. 39.6, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая, что указанные нормы были внесены на основании Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступили в силу с 01.03.2015.
Помимо изложенного общество "Крона" полагает, что судом необоснованно не учтены выводы, изложенные в имеющем преюдициальное значение ранее рассмотренном деле в„– А07-17431/2012 об отсутствии у заявителя иной возможности приобретения прав на спорные земельные участки, кроме продления договоров аренды.
Также заявитель отмечает, что не завершенные строительством объекты, расположенные на спорных земельных участках, являются предметами действующих договоров подряда, в связи с чем у заявителя не имелось необходимости совершать с ними сделки.
Кроме того, заявитель указывает на злоупотребление администрацией своим правом, учитывая, что принимая решение о продлении сроков разрешения на строительство до декабря 2016 г., тем не менее, отказала в продлении договоров аренды земельных участков.
Также общество "Крона" отмечает, что оспариваемые отказы в предоставлении муниципальной услуги приняты в нарушение Административного регламента, поскольку подписаны неуполномоченным лицом.
Помимо изложенного заявитель указывает на ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о том, что учитывая нахождение объектов на двух земельных участках невозможно предоставить земельные участки в заявленных границах. Общество "Крона" ссылается на имеющиеся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав, согласно которым объекты долевого строительства находятся на двух испрашиваемых земельных участках, отсутствие согласия на разделение земельных участков и уменьшение их размеров, и полагает, что разделение участков на 13 новых и предоставление их по частям противоречит сложившимся отношениям между истцом и ответчиками, нарушает права третьих лиц. Кроме того, полагает, что предоставление ответчиками только части земельных участков противоречит п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, и отмечает, что на указанном основании Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 11.07.2016 была приостановлена государственная регистрация договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428 и 02:55:000000:26250.
Управление представило письменные пояснения на кассационную жалобу, в которых просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2006 в„– 6482 между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) подписаны следующие договора аренды: договор от 29.12.2006 в„– 1778-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0029, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, срок аренды земельного участка с учетом соглашения о продлении срока аренды - по 20.12.2012, площадь участка - 145 163 кв. м, целевое назначение - для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, договор зарегистрирован 18.01.2007; договор от 29.12.2006 в„– 1780-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 02:0096, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, срок аренды земельного участка с учетом дополнительного соглашения установлен с 20.12.2006 до 20.12.2012, площадь земельного участка - 184 98 кв. м, целевое назначение - для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, договор зарегистрирован 18.01.2007.
Указанные земельные участки переданы арендатору по актам приема передачи земельных участков.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и обществом "Крона" 20.04.2010 подписан договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 в„– 1778-06, зарегистрированный 13.05.2010.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и обществом "Крона" 24.05.2010 подписан договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 в„– 1780-06, который зарегистрирован 06.09.2011.
Право аренды земельных участков перешло к обществу "Крона" 13.05.2010 и 06.09.2011 соответственно.
После переоформления необходимой документации и завершения проектных работ с получением положительного заключения государственной экспертизы, Администрацией г. Уфы выданы разрешения на строительство первой очереди запроектированных многоквартирных жилых домов в„– 7, 9, 10.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 по делу в„– А07-17431/2012 признано незаконным решение администрации и управления, оформленное письмом от 27.09.2012 в„– 22250 об отказе обществу "Крона" в продлении срока договора аренды земельного участка от 29.12.2006 в„– 1778-06.
Кроме того признано незаконным решение администрации и управления, оформленное письмом от 27.09.2012 в„– 22251 об отказе обществу "Крона" в продлении срока договора аренды земельного участка от 29.12.2006 в„– 1780-06, суд обязал администрацию и управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Крона".
Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 по делу в„– А07-17431/2012 сроки аренды земельных участков по договорам от 29.12.2006 в„– 1778-06 и в„– 1780-06 с обществом "Крона" продлены путем заключения 14.06.2013 дополнительного соглашения до 20.12.2015.
Судами выявлено, что в течение данного времени также были выданы разрешения на строительство жилых домов в„– 8, 11, 12, 13, строительство которых согласно проектным декларациям планируется завершить в 2016 - 2017 г. Квартиры и нежилые помещения в строящихся домах реализованы на основании договоров участия в долевом строительстве.
В связи с тем, что сроки аренды земельных участков истекали 20.12.2015 общество "Крона" 25.09.2015 направило в адрес администрации и управления уведомления о намерении продлить аренду до окончания строительства объектов (жилых домов в„– 8, 11, 12, 13).
Судами установлено, что такой порядок продления предусмотрен договорами аренды земельных участков от 29.12.2006 в„– 1778-06 и от 29.12.2006 в„– 1780-06 (п. 3.2, 3.3, 5.3.2 договоров аренды).
Письмами от 07.10.2015 исх. в„– 8291, 7954, 8307, 7941 управление отказало обществу "Крона" в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов, со ссылкой на непредставление документов, подтверждающих права заявителя на объекты недвижимости, находящиеся на испрашиваемых земельных участках.
Полагая, что отказы в продлении договоров аренды являются незаконными, а также полагая незаконным бездействие в непринятии решения о продлении договоров или заключении их на новый срок, общество "Крона" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Суд первой инстанции, рассмотрев спор по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и выявив, что договоры аренды земельных участков от 29.12.2006 в„– 1780-06, 1778-06 и с кадастровыми номерами 02:55:05 03 40:0029, 02:55:05 03 02:0096 неоднократно продлевались для окончания строительства жилых домов, находящихся по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, более чем на три года, пришел к выводу о том, что у заявителя отсутствуют правовые основания для продления срока договоров аренды на испрашиваемые земельных участки на три года со ссылкой на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции, выявив, что оспариваемые отказы по существу не являются ненормативными актами и не подлежат оценке по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело по правилам искового производства, применив к рассматриваемым правоотношениям положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и установив, что договоры аренды спорных земельных участков неоднократно продлевались для целей проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, суд апелляционной инстанции признал, что указанное не свидетельствуют в безусловном порядке о невозможности реализации истцом своего права на однократное заключение договоров аренды на срок три года для цели завершения строительства тех объектов, возведение которых было начато в период прекратившихся к моменту рассмотрения дела договоров аренды земельных участков от 29.12.2006 в„– 1780-06 и от 29.12.2006 в„– 1778-06. Вместе с тем, выявив, что объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 20 553,9 кв. м, степенью готовности объекта 13%, литер 8 одной своей частью расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0029, а другой - на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 02:0096, суд пришел к выводу о невозможности предоставления земельных участков для завершения строительства принадлежащих истцу на праве собственности объектов незавершенного строительства в заявленных истцом границах. Кроме того, судом учтено, что испрашиваемые истцом земельные участки разделены на несколько участков, в результате их раздела образованы новые земельные участки, в период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, истцу на основании заявления от 07.06.2016 о предоставлении земельных участков администрация направила проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428 и 02:55:00000:26250, под объектами, принадлежащими истцу на праве собственности. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции принято по существу верное решение об отказе истцу в удовлетворении требований, в связи с чем оставил решение суда без изменения.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемые отказы по существу не являются ненормативными актами и не подлежит оценке по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является обоснованным, в связи с чем является верным рассмотрение судом апелляционной инстанции спорных правоотношений в порядке искового производства.
Кроме того, с учетом обстоятельств дела, следует признать правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что факты неоднократного продления договоров аренды земельных участков от 29.12.2006 в„– 1780-06 и от 29.12.2006 в„– 1778-06 для проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, не свидетельствуют в безусловном порядке о невозможности реализации истцом своего права, предусмотренного п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на однократное заключение договоров аренды на срок три года для цели завершения строительства тех объектов, возведение которых было начато в период прекратившихся к моменту рассмотрения дела договоров аренды земельных участков.
Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции учитывая следующее.
Согласно подп. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Судом апелляционной инстанции при отказе в удовлетворении исковых требований приняты во внимание сведения, содержащиеся в публичных кадастровых картах, согласно которым на период рассмотрения апелляционной жалобы произошло преобразование испрашиваемых земельных участков путем раздела с образованием новых земельных участков.
При этом, суд апелляционной инстанции сослался на то обстоятельство, что в адрес общества "Крона" администрацией направлены проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428 и 02:55:00000:26250, расположенные под объектами, принадлежащими истцу на праве собственности, а также на тот факт, что объект незавершенного строительства одной своей частью расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0029, а другой - на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 02:0096.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтены положения ч. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и не принято во внимание, что в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 04.05.2016, из которых следует, что испрашиваемые земельные участки с кадастровым номерами 02:55:05 03 40:0029, 02:55:05 03 02:0096 юридически существовали и не были ликвидированы в установленном законом порядке на момент вынесения судом апелляционной инстанции судебного акта. Другого в материалах дела нет.
Согласно ч. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ), за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 ст. 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно ч. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В материалах дела, кроме кадастровой карты, отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что исходные земельные участки с кадастровым номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 в установленном законом порядке прекратили свое существование, а на вновь образованные в установленном законом порядке земельные участки, если такое имело место, зарегистрировано право собственности или иное вещное право в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ, как и не имеется в материалах дела проектов договоров аренды на вновь образованные земельные участки, на которые сослался суд апелляционной инстанции.
Выводы суда апелляционной инстанции о невозможности предоставления земельного участка для завершения строительства, принадлежащего истцу на праве собственности объекта незавершенного строительства, в заявленных истцом границах, а также расположения объекта незавершенного строительства одной своей частью на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0029, а другой - на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 02:0096, сделаны судом преждевременно, без учета вышеуказанных норм права, без установления и исследования обстоятельств дела, которые подлежат установлению, исследованию при новом рассмотрении дела судом первой инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, для исследования и установления юридически значимых обстоятельств относительно сохранения исходных данных спорных земельных участков применительно к положениям ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора и в зависимости от установленных обстоятельств рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2016 по делу в„– А07-28568/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ

Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------