АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2016 г. в„– Ф09-3263/16

Дело в„– А76-12364/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (далее - общество "СК "Высотник") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу в„– А76-12364/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "СК "Высотник" - Кальченко Л.Н. (доверенность от 19.08.2016 в„– 17/16-юр).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "СК "Высотник", в котором просила взыскать задолженность по договору аренды от 10.04.2012 в„– 6715 в сумме 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в сумме 9 530 000 руб. и по оплате пени в сумме 18 000 руб., а также задолженность по оплате пени по договору аренды от 05.05.2012 в„– 6770 в сумме 460 000 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 (судья Шумакова С.М.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества "СК "Высотник" в пользу Администрации 9 932 000 руб., в том числе: арендную плату в сумме 9 530 000 руб. и неустойку в сумме 402 000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 решение суда первой инстанции изменено, исковые требования Администрации удовлетворены частично. С общества "СК "Высотник" в пользу Администрации взыскана арендная плата по договору аренды от 10.04.2012 в„– 6715 за период с 10.04.2012 по 20.03.2014 в сумме 5 304 193 руб. 62 коп., неустойка в сумме 18 000 руб., начисленная за период с 26.06.2012 по 03.07.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2016 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
После повторного рассмотрения дела постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 (судьи Карпачева М.И. Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "СК "Высотник", ссылаясь на неправильное применение судами ст. 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 в„– 73), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, договор аренды земельного участка считается прекращенным в силу закона с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме, которая была произведена 20.03.2014, кроме того, с декабря 2014 года за Администрацией зарегистрировано право собственности на помещение встроенно-пристроенного детского сада, находящегося на арендуемом земельном участке, что изменило суть правоотношений сторон. Общество "СК "Высотник" отмечает, что в отношении требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от 05.05.2012 в„– 6770, им было заявлено о пропуске Администрацией срока исковой давности, однако судами неправомерно не принято указанное заявление.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом "СК "Высотник" (арендатор) по результатам аукциона, проведенного 29.03.2012, подписан договор аренды земельного участка от 10.04.2012 в„– 6715 (далее - договор в„– 6715), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером в„– 74:33:0311002:1263, общей площадью 9830 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ул. Жукова, 19, с разрешенным использованием: строительство многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенным детским садом (п. 1.2 договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 10.04.2012.
Согласно п. 2.1 договор в„– 6715 заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договора.
В соответствии с п. 3.1 договора в„– 6715 размер арендной платы за землю на 3 года определен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 29.03.2012 в„– 1 и составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб., внесенный задаток в размере 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) руб. засчитывается в счет оплаты арендной платы по договору аренды.
В силу п. 3.2. договора в„– 6715 арендатор оплачивает определенную по итогам аукциона стоимость размера арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013 в соответствии с графиком платежей, при этом задаток засчитывается в счет оплаты стоимости размера арендной платы: 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) руб. в срок до 25.06.2012, 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) руб. в срок до 25.09.2012, 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) руб. в срок до 25.12.2012, 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) руб. в срок до 25.03.2013.
На основании п. 3.4 вышеназванного договора, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка. Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет (п. 3.5 названного договора).
Судами также установлено, что на основании постановления Администрации города Магнитогорска от 11.03.2012 в„– 2660-П и протокола о результатах аукциона от 19.04.2012 в„– 2, между Администрацией (арендодатель) и обществом "СК "Высотник" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.05.2012 в„– 6770 (далее - договор в„– 6770), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером в„– 74:33:0307002:8694, общей площадью 7965,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пр. Карла Маркса, 202, с разрешенным использованием: строительство многоквартирного жилого дома с встроенными объектами социально-бытового обслуживания (дошкольное учреждение) (п. 1.2 вышеназванного договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 05.05.2012.
Согласно п. 2.1 договор в„– 6770 заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договора.
В соответствии с п. 3.1 договора в„– 6770 размер арендной платы за землю определен в соответствии с протоколом о торгах аукциона от 19.04.2012 в„– 2 и составляет 10 000 000 (десять миллионов) руб. Внесенный задаток, в размере 2 000 000 (два миллиона) руб. засчитывается в счет оплаты арендной платы по договору аренды.
На основании п. 3.2 договора в„– 6770 плата за аренду земли перечисляется арендатором единовременно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора, если иное не установлено соглашением сторон, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
В силу п. 3.4 вышеназванного договора, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка. Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет (п. 3.5 названного договора).
Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков от 10.04.2012 в„– 6715 и от 05.05.2012 в„– 6770 зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно расчетам Администрации у общества "СК "Высотник" образовалась задолженность в размере 10 008 000 руб., в том числе:
- по договору в„– 6715 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
- по договору в„– 6770 по оплате пени за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб.
В связи с образовавшейся задолженностью, Администрация, в целях досудебного урегулирования спора, направила в адрес общества "СК "Высотник" претензию от 18.02.2015 в„– ОДП 54/0843 с просьбой о погашении суммы долга.
Обществом "СК "Высотник" указанная претензия оставлена без удовлетворения.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "СК "Высотник" обязательств по внесению платы за пользование земельными участками, наличие у ответчика задолженности по арендной плате, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования по договору аренды земельного участка от 10.04.2012 в„– 6715, суд первой инстанции и апелляционный суд при повторном рассмотрении дела исходили из того, что общество "СК "Высотник" не исполнило обязательства по внесению арендной платы, принятые им на основании заключенного договора аренды. При этом арендная плата взыскана судами без учета момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме, поскольку по условиям договора аренды, заключенного по результатам торгов, период внесения арендной платы определен моментом 25.03.2013, в то время как регистрация права собственности первого собственника была осуществлена позже указанного срока. Частично удовлетворяя требования о взыскании пени по договору в„– 6770 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012, суды исходили из периодичности внесения арендных платежей и даты обращения истца в суд - 21.05.2015.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В силу ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 18 постановления Пленума от 17.11.2011 в„– 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется.
Таким образом, в случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
На основании п. 26 постановления Пленума от 17.11.2011 в„– 73 согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Между тем, суды обоснованно не применили вышеуказанные положения, указав, что перерасчет арендной платы не производится в силу условий договора аренды, заключенного на торгах, кроме того, обстоятельства ввода объектов, находящихся на арендуемых земельных участках, в эксплуатацию 14.01.2014 и 16.09.2014, а также регистрации права собственности первого собственника - граждан 20.03.2014, 05.06.2014 и 27.10.2014 на обязанность по внесению платежей не влияют.
Из материалов дела усматривается, что в постановлении Администрации от 16.02.2012 в„– 1517-П "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства", опубликованном до начала проведения аукциона в средствах массовой информации, в п. 14 Приложения в„– 2 предусмотрено, что победитель аукциона оплачивает определенный по итогам аукциона размер арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013, в случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка (абз. 5 п. 13 Приложения в„– 2).
Из положений пп. 3.1, 3.2, 3.4, 3.5 договора в„– 6715 следует, что арендатор оплачивает определенную по итогам аукциона стоимость размера арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013 в соответствии с графиком погашения платежей, кроме того, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе постановление Администрации от 16.02.2012 в„– 1517-П, условия договора в„– 6715 о запрете на перерасчет арендной платы при досрочном завершении строительства, а также о порядке и сроках внесения арендной платы, принимая во внимание, что условие о порядке и сроке внесения арендной платы, являлось частью конкурсной документации, было указано как существенное условие договора аренды, а впоследствии включено в текст договора, общество "СК "Высотник", будучи заблаговременно осведомленным об указанных условиях договора, приняв участие в торгах и заключив указанный договор, согласилось с условиями аренды земельного участка и приняло на себя соответствующие обязательства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у общества "СК "Высотник" обязанности по внесению арендных платежей вне зависимости от факта завершения строительства до окончания срока аренды.
На основании изложенного, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства полной оплаты по договору в„– 6715, суды правомерно удовлетворили требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате по договору в„– 6715 за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб.
Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований Администрации о взыскании неустойки.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из п. 5.2 договора в„– 6715 следует, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленной датой платежа до даты фактического выполнения обязательств.
Оценив представленный истцом расчет пени и признав его арифметически верным, суды правомерно удовлетворили требование истца о взыскании пеней по договору в„– 6715 за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
Из материалов дела усматривается, что согласно условиям договора в„– 6770 плата за аренду земли перечисляется арендатором единовременно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора, то есть не позднее 10.05.2012, при этом ответчиком арендная плата по договору в„– 6770 уплачена в полном объеме до 30.04.2014, что следует из акта сверки.
Согласно п. 5.2 договора в„– 6770 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленной датой платежа до даты фактического выполнения обязательств.
Правильность представленного истцом расчета пени, начисленной по договору в„– 6770 за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб., судами проверена, вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанции, принимая во внимание заявление общества о пропуске срока исковой давности, обоснованно его применили, пересчитав неустойку за период с 21.05.2012 по 07.07.2012.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Таким образом, принимая во внимание, что срок исковой давности по внесению арендной платы начинает течь с 11.05.2012, а истец обратился в арбитражный суд с иском 21.05.2015, суды верно исключили из периода взыскания пени период, превышающий срок исковой давности, а именно с 11.05.2012 по 20.05.2012, в связи с чем, обоснованно взыскали пени по договору в„– 6770 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 в сумме 384 000 руб.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования о взыскании задолженности по договорам аренды в„– 6715 и в„– 6770 в сумме 9 932 000 руб., в том числе арендную плату в сумме 9 530 000 руб. и неустойку в сумме 402 000 руб.
Довод заявителя о неприменении судами сроков исковой давности по требованию о внесении арендной платы по договору в„– 6770, является несостоятельным.
В силу ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Учитывая, что обществом "СК "Высотник" арендная плата по договору в„– 6770 уплачена в полном объеме до 30.04.2014, суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что срок исковой давности по основному обязательству (внесение арендной платы) по договору в„– 6770 Администрацией не пропущен.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что за Администрацией зарегистрировано право собственности на помещение встроенно-пристроенного детского сада, что влечет прекращение обязательств сторон, отклоняется, в том числе с учетом вышеизложенного. Помимо этого, в отношении указанного объекта недвижимости сторонами был заключен самостоятельный муниципальный контракт в„– 983 от 12.12.2014 с приложениями. Как следует из представленного в материалы дела муниципального контракта в„– 983 от 12.12.2014, акта приема-передачи недвижимого имущества, продавец (общество "СК "Высотник") передало покупателю (Администрации) объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные помещения детского сада, общей площадью 2458,80 кв. м за 45 733 680 руб.
Иные доводы общества "СК "Высотник" по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Имеющиеся в деле доказательства оценены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу в„– А76-12364/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------