АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. в„– Ф09-9370/16

Дело в„– А60-54634/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Шавейниковой О.Э.,
судей Оденцовой Ю.А., Артемьевой Н.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сабурова Алексея Владимировича (далее - предприниматель Сабуров А.В., кредитор) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2016 по делу в„– А60-54634/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по тому же делу по заявлению предпринимателя Сабурова А.В. о включении задолженности в состав реестра требований кредиторов в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Аметист" (далее - общество "Аметист", должник) несостоятельным (банкротом).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
предпринимателя Сабурова А.В. - Захаров В.В. (доверенность от 24.08.2016);
конкурсного управляющего обществом "Аметист" Белова А.К. - Гонцова В.В. (доверенность от 28.07.2016);

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альбина" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества "Аметист".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2016 в отношении общества "Аметист" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Белов А.К.
Предприниматель Сабуров А.В. 18.03.2016 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о включении требований в размере 2 053 241 руб. 05 коп. в состав реестра требований кредиторов общества "Аметист".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2016 (судья Колинько А.О.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 (судьи Романов В.А., Мармазова С.И., Мартемьянов В.И.) определение суда первой инстанции изменено; требования предпринимателя Сабурова А.В. в размере 134 400 руб. неустойки за просрочку передачи помещений по договору от 23.05.2013 в„– 02/27-2013 включены в состав третьей очереди реестра требований кредиторов общества "Аметист", в удовлетворении остальной части требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Сабуров А.В. просит определение суда первой инстанции отменить, постановление суда апелляционной инстанции изменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что условия п. 1.3.2 договора от 23.05.2013 в„– 02/27-2013 должны восприниматься как указания на оба помещения, а не на каждое из них в отдельности, поскольку стороны, таким образом, выразили свою волю на учет изменения площади обоих помещений при решении вопроса об изменении цены указанного договора. Считает, что выводы суда первой инстанции об изменении площади основного помещения в размере 178,1 кв. м менее чем на 10% необоснованны, поскольку договор не делит помещения на основное и дополнительное, оба они имеют значение для кредитора сами по себе, кроме того, кредитор был заинтересован в получении помещения определенной площади, которая не могла быть произвольно уменьшена должником более чем на 10% без соразмерного уменьшения цены такого помещения. Заявитель полагает, что факт передачи одного из помещений по договору не в долевую, а в единоличную собственность не делает невозможным применение п. 1.3.2. договора, поскольку применение указанного пункта не ставится в зависимость от изменения доли в праве собственности на помещение, передаваемое по договору, изменение цены договора поставлено в зависимость только от площади помещений, а не от каких-либо других факторов, в том числе от размера передаваемой доли в праве собственности.
Представителем конкурсного управляющего должником заявлены устные возражения, просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для их отмены не усматривает.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Сабуровым А.В. (покупатель) и обществом "Аметист" (продавец) заключен договор от 23.05.2013 в„– 02/27-2013 купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, по условиям которого, продавец принял на себя обязательство в срок не позднее 01.08.2014 передать в собственность покупателю недвижимое имущество, а именно:
- нежилое помещение ориентировочной общей проектной площадью 195,00 кв. м, расположенное на втором этаже в здании гостиницы со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стачек - Фронтовых Бригад;
- 1/2 доли в праве собственности на лестничную клетку, общей проектной площадью 58,00 квадратных метров, расположенную на первом, втором этаже в здании гостиницы со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стачек - Фронтовых Бригад.
В соответствии с п. 1.3 договора общая цена помещений составляет 13 440 000 руб.
В подтверждение факта оплаты стоимости объекта недвижимости, который будет создан в будущем в размере 13 440 000 руб. предприниматель Сабуров А.В. представил в материалы дела справку об оплате от 10.09.2013.
По акту приема-передачи 15.06.2015 должник передал кредитору помещения:
- нежилое помещение общей площадью 178,1 кв. м, расположенное на втором этаже по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Стачек, д. 4;
- нежилое помещение общей площадью 40,8 кв. м, расположенное на первом и втором этажах по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Стачек, д. 4.
Площади данных помещений подтверждены кадастровыми паспортами.
Кредитором зарегистрировано право собственности на указанные объекты.
Согласно п. 1.3.2 договора общая цена помещений, подлежащая уплате, подлежит изменению только в случае изменения фактической площади помещений более чем на 10% от указанной в настоящем договоре на основании обмеров БТИ или Ростехинвентаризации, проведенных после окончания строительства.
В случае нарушения продавцом сроков передачи покупателю помещений, продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,01% от перечисленной суммы по договору за каждый день просрочки, но не более 1% от суммы, указанной в п. 1.3 договора (п. 4.2 договора).
Ссылаясь на то, что общая площадь помещений, фактически переданных по договору, составила 218,9 кв. м, а по условиям договора должна составлять 253 кв. м (фактическая площадь помещений изменилась более, чем на 10% в сторону уменьшения, поскольку 10% от предполагаемой площади обоих помещений, подлежавших передаче по договору, составляет 25,3 кв. м, площадь, на которую отличается фактическая площадь помещений от условий договора составляет 34,1 кв. м, в связи с чем цена помещений согласно п. 1.3.2 договора должна быть уменьшена на 1 811 712 руб. и подлежит возврату Сабурову А.В., а также на то, что за период с 16.06.2015 по 01.02.2016 на указанную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 107 129 руб. 05 коп. и пени за просрочку передачи помещений за период с 01.08.2014 по 15.06.2015 (317 дней) в размере 134 400 руб., предприниматель Сабуров А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в состав реестра требований кредиторов должника в размере 1 811 712 руб. задолженности, 134 400 руб. пени за просрочку передачи помещений, 107 129 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии нарушений условий договора купли-продажи со стороны должника.
Изменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции включил требования предпринимателя Сабурова А.В. в размере 134 400 руб. неустойки за просрочку передачи помещений по договору от 23.05.2013 в„– 02/27/2013 в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должника, при этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными названным Федеральным законом.
Установление требований кредиторов осуществляется арбитражным судом в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 71, 100 Закона о банкротстве, в зависимости от процедуры банкротства, введенной в отношении должника.
В силу п. 1, 3 ст. 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику. Для участия в деле о банкротстве срок исполнения обязательств, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, считается наступившим. Кредиторы вправе предъявить требования к должнику в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов (п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве).
Правоотношения между обществом "Аметист" и предпринимателем Сабуровым А.В. возникли на основании договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, и подлежат регулированию по правилам главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 в„– 54) параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 23.05.2013 в„– 02/27-2013 передача спорных помещений в собственность осуществляется после государственной регистрации права собственности покупателя на спорные помещения, в срок не позднее 01.08.2014 (п. 1.1 договора), право собственности на помещения должно быть зарегистрировано продавцом в срок не позднее 01.07.2014 (п. 3.1.1 договора); установив, что должник зарегистрировал за собой право собственности на спорные помещения 01.08.2014, 29.10.2014 (свидетельства о государственной регистрации права 66АЖ 503074, 66АЖ 801564), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанные помещения не могли быть переданы в собственность предпринимателю Сабурову А.В. ранее этих дат, отметив, что акт допуска в помещение от 15.02.2014 обеспечил кредитору только допуск в помещение и не свидетельствовал о передаче должником в собственность предпринимателя Сабурова А.В. спорных помещений. Принимая во внимание, что фактически кредитору помещения были переданы по акту приема-передачи 15.06.2015, период просрочки с 01.08.2014 по 15.06.2015 составил 317 дней, проверив расчет размера пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о нарушении должником своих обязательств по своевременной передаче спорных помещений и о наличии правовых оснований для начисления неустойки в размере 134 400 руб. и включения данной задолженности в третью очередь реестра требований кредиторов должника.
В кассационной жалобе доводов относительно удовлетворения требований кредитора, касающихся неустойки в сумме 134 400 руб., не содержится, постановление суда апелляционной инстанции в указанной части не обжалуется.
Проанализировав с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи недвижимости от 23.05.2013 в„– 02/27-2013 и дополнительного соглашения к нему от 05.09.2013 в„– 1, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что из буквального толкования условий п. 1.3.2 договора следует, что общая цена договора подлежит корректировке только в случае изменения фактической площади помещений более чем на 10% от указанной в настоящем договоре, на основании обмеров БТИ или Ростехинвентаризации, проведенных после окончания строительства. Установив, что должник фактически передал кредитору помещения общей площадью 218,9 кв. м: - нежилое помещение общей площадью 178,1 кв. м, расположенное на втором этаже в здании гостиницы со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Стачек, д. 4; - нежилое помещение (лестничная клетка) общей площадью 40,8 кв. м, расположенное на первом и втором этажах в здании гостиницы со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Стачек, д. 4, учитывая фактические обстоятельства дела, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для применения пункта 1.3.2 договора и включения в реестр требований кредиторов 1.811.712 руб., излишне уплаченных по договору купли-продажи, а также 107.129,05 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка с учетом конкретных обстоятельств дела, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что цена подлежит корректировке поскольку согласно пункта 1.3.2 договора изменение цены договора поставлено в зависимость только от площади помещений, а не от каких-либо других факторов, судом округа не принимаются. Отклоняя указанные доводы, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судом апелляционной инстанции правомерно учтено, что по условиям спорного договора в качестве второго объекта недвижимости кредитору подлежала передача 1/2 доли в праве собственности на лестничную клетку общей проектной площадью 58 кв. м, расположенную на первом и втором этажах в многоэтажном здании гостиницы со встроенно-пристроенными помещениями, а фактически кредитор получил право единоличной собственности на лестничную клетку общей площадью 40,8 кв. м, расположенную на первом и втором этажах в многоэтажном здании гостиницы со встроенно-пристроенными помещениями, помещения в которой находятся в собственности разных лиц. При таких обстоятельствах, с учетом конкретных обстоятельств дела, кредитором не доказано наличие оснований полагать, что он получил меньше, чем должен был получить по условиям договора, а также не представлено доказательств, свидетельствующих об излишней уплате денежных средств по договору.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что суд апелляционной инстанции изменил определение суда первой инстанции и изложил резолютивную часть в новой редакции, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу в„– А60-54634/2015 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сабурова Алексея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Э.ШАВЕЙНИКОВА

Судьи
Ю.А.ОДЕНЦОВА
Н.А.АРТЕМЬЕВА


------------------------------------------------------------------