АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. в„– Ф09-9183/16

Дело в„– А47-3536/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Земченко Николая Васильевича (далее - предприниматель Земченко Н.В.) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2016 по делу в„– А47-3536/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Земченко Н.В. - Борохович А.А. (доверенность от 23.01.2014).
В заседании суда кассационной инстанции 21.09.2016 объявлен перерыв до 27.09.2016 15 ч. 30 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Предприниматель Земченко Н.В. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет) об определении условий договора купли-продажи арендованного имущества. Истец просил:
- изложить п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 4 299 932 (четыре миллиона двести девяносто девять тысяч девятьсот тридцать два) рубля. В счет уплаты цены приобретения имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды имущества, в размере 2 910 101,49 рублей (два миллиона девятьсот десять тысяч сто один рубль 49 копеек)";
- дополнить договор пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Денежная сумма, подлежащая уплате покупателем продавцу, составляет 1 389 830,51 2 А47-3536/2015 рублей (один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка)";
- изложить п. 2.2 договора в следующей редакции: "покупатель обязуется перечислить сумму, указанную в п. 2.1.1, на расчетный счет продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора";
- изложить п. 2.4 договора в следующей редакции: "Выплата суммы по договору в размере 1 389 830,51 рублей (один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка) производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора";
- изложить п. 2.5 договора в следующей редакции: "В соответствии с п. 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 389 830,51 рублей (один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка), производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2.75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга";
- изложить п. 4.3 договора в следующей редакции: "Неуплата покупателем цены приобретения имущества, указанной в п. 2.1.1 настоящего договора, в срок, установленный п. 2.4 настоящего договора, считается просрочкой исполнения обязательства. За просрочку исполнения обязательства покупатель уплачивает продавцу неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент просрочки";
- изложить п. 4.4 договора в следующей редакции: "Договор может быть расторгнут сторонами в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством".
Кроме того, истец просил обязать Комитет подготовить и направить в его адрес график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов для согласования и подписания.
Исковые требования изложены в соответствии с уточнением, принятым судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2016 (судья Калашникова А.В.) исковые требования удовлетворены частично.
Суд определил следующие условия договора купли-продажи арендованного имущества:
- пункт 2.1 договора принят в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 4 299 932 рубля. В счет уплаты цены приобретения имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды имущества, в размере 1 121 932 рубля";
- договор дополнен пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Денежная сумма, подлежащая уплате покупателем продавцу, составляет 3 178 000 рублей";
- пункт 2.2 договора принят в следующей редакции: "Покупатель обязуется перечислить сумму, указанную в п. 2.1.1 настоящего договора, на расчетный счет продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора";
- пункт 2.4 договора принят в следующей редакции: "Выплата суммы по договору в размере 3 178 000 рублей производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора";
- пункт 2.5 договора принят в следующей редакции: "В соответствии с п. 3 ст. 5 Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на сумму денежных средств в размере 3 178 000 рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга";
- пункт 4.3 договора принят в следующей редакции: "Неуплата покупателем цены приобретения имущества, указанной в п. 2.1.1 настоящего договора, в срок, установленный п. 2.4 настоящего договора, считается просрочкой исполнения обязательства. За просрочку исполнения обязательства покупатель уплачивает продавцу неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки";
- пункт 4.4 договора принят в следующей редакции: "В случае однократного нарушения покупателем срока внесения платежа, продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара".
В удовлетворении части требования об обязании ответчика подготовить и направить Земченко Н.В. график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов для согласования и подписания, судом отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Земченко Н.В. просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Заявитель выражает несогласие с экспертным заключением, полученным по результатам проведенной судебной экспертизы, на основании которого была определена рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.08.2013 в состоянии, требующем капитального ремонта в размере 3 178 000 руб. По мнению заявителя, экспертное заключение составлено с нарушение требований закона, регламентирующих оценочную деятельность, в том числе ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 в„– 297. Как считает заявитель, отобранные экспертом объекты - аналоги не соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекты, кроме этого стоимость объектов, отобранных экспертом для сравнения, не отражает уровень цен по состоянию на 27.08.2013. Заявитель полагает, представленное истцом в материалы дела экспертное заключение, напротив, соответствует названным требованиям, однако оставлено судом без внимания. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отказали ему в проведении повторной судебной оценочной экспертизы. Также заявитель считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил его ходатайство об объявлении перерыва с целью предоставления доказательств недостоверности экспертного заключения, чем нарушил его процессуальные права. В свою очередь суд апелляционной инстанции неправомерно отказал истцу в представлении дополнительных доказательств по делу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель Земченко Н.В. с 2004 года использует на праве аренды нежилое помещение, общей площадью 94,1 кв. м, расположенное в подвале дома в„– 5 по адресу: г. Оренбург, просп. Победы.
Предприниматель Земченко Н.В. 27.08.2013 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В ответе Комитет 30.08.2013 сообщил, что предприниматель не подпадает под перечень лиц, имеющих преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.05.2014 по делу в„– А47-1010/2014 отказ предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Победы, д. 5, общей площадью 94,1 кв. м, изложенный в письме Комитета от 30.08.2013 признан судом незаконным. Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Во исполнение судебного акта, ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно которому цена приобретения спорного имущества составляет 4 299 932 руб. установленная по состоянию на 27.08.2013 на основании отчета об оценке нежилого помещения в„– 2400-22 от 05.12.2014, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Гарант-Оценка".
В направленном в адрес Комитета письме от 04.02.2015 предприниматель Земченко Н.В. изложил разногласия относительно ряда условий спорного договора купли-продажи нежилого помещения, а именно по п. 2.1, 2.2, 2.4, 2.5, 4.3, 4.4 договора.
Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ
Положениями абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
При этом в силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости неотделимых улучшений приватизируемого имущества, суд первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу.
При этом суд отметил, что неотделимые улучшения возникли в результате проведения арендатором капитального ремонта, согласованного с арендодателем, таким образом, подлежала определению рыночная цена объекта недвижимости - нежилого помещения в„– 5 общей площадью 94,1 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, 5, до проведения капитального ремонта по состоянию на 27.08.2013 без учета НДС.
Экспертом общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" Рыбаковой Ю.А. в рамках назначенной экспертизы изготовлено экспертное заключение в„– 177.
Согласно заключению эксперта по состоянию на 27.08.2013 рыночная стоимость объекта недвижимости в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без учета НДС составляет 3 178 000 руб. Стоимость неотделимых улучшений объекта составила 1 121 932 руб.
Принимая во внимание, что между сторонами отсутствуют спор относительно цены приобретаемого имущества в размере 4 299 932 руб., суды обоснованно указали, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащая зачету в счет оплаты стоимости такого имущества составляет в рассматриваемом случае 1 121 932 руб., вследствие чего стоимость выкупаемого объекта определяется в размере разницы между рыночной стоимостью и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 3 178 000 руб.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно принято во внимание экспертное заключение Рыбаковой Ю.А., а также отказано в проведении повторной экспертизы судом кассационной инстанции отклоняется.
Судами дана надлежащая оценка заключению эксперта, составленного по спорному вопросу, на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании такой оценки экспертное заключение признано судами полным, достоверным и обоснованным.
Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.
Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы исходя из обстоятельств дела.
Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы сторон относительно выводов эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта нет; иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.
Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд отказал в удовлетворении требования истца об обязании ответчика подготовить и направить в адрес покупателя график погашения суммы основного долга и начисленных процентов, обоснованно указав на преждевременный характер данного требования
Оснований полагать, что исходя из установленной судом цены договора, ответчик уклоняется от исполнения условий договора в части подготовки соответствующего графика, суд не усмотрел.
Все установленные договором условия с момента вступления решения суда в законную силу будут исполнены ответчиком, в том числе покупателю будет предоставлен график погашения суммы основного долга и начисленных процентов.
Доводы заявителя жалобы об обратном подлежат отклонению ввиду изложенного.
При таких обстоятельствах выводы судов следует считать обоснованными, исковые требования правомерно удовлетворены судами частично.
Довод заявителя о необоснованном отклонении ходатайства о перерыве судебного заседания в суде первой инстанции, заявленное с целью предоставления доказательств недостоверности экспертного заключения, и, таким образом, нарушении его процессуальных прав подлежит отклонению.
Как следует из материалов дела, определением от 03.02.2016 суд первой инстанции по ходатайству истца, заявленного с целью ознакомления с экспертным заключением и предоставлением письменных пояснений, отложил судебное заседания до 02.03.2016 в связи с необходимостью предоставления дополнительных доказательств.
Таким образом, отклонение судом первой инстанции ходатайства истца о перерыве судебного заседания 02.03.2016 нельзя считать нарушением его процессуальных прав, поскольку суд предоставлял истцу возможность их реализации в установленный срок.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на неправомерный отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении к делу дополнительных документов, судом кассационной инстанции во внимание не принимается, поскольку названное ходатайство обоснованно отклонено судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия доказательств наличия уважительности причин невозможности предоставления указанных документов в суд первой инстанции.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.
Нормы материального права применены судами правильно.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2016 по делу в„– А47-3536/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Земченко Николая Васильевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ


------------------------------------------------------------------