АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. в„– Ф09-9358/16

Дело в„– А34-8771/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - Департамент) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 делу в„– А34-8771/2015 Арбитражного суда Курганской области.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Департамент обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" (далее - общество "Уралаэрогеодезия") о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 в„– 75 и освобождении здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 141.
Решением от 04.05.2016 (судья Петрова И.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда (Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 в„– 75. Исковое требование Департамента к обществу "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 в„– 75 оставлено без рассмотрения. В остальной части решение оставлено без изменения.
Не согласившись с обжалуемым судебным актом, Департамент обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований Департамента в полном объеме. Заявитель, ссылаясь на п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывает, что суд первой инстанции, необоснованно рассмотрел заявленное истцом требование о расторжении договора аренды по существу. Однако суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции не учел обзор судебной практики Верховного Суда от 23.12.2015 в„– 4 раздел 2, процессуальный вопрос, п. 4, на основании которого разъяснено, что несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения. Поскольку из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставления иска без рассмотрения привело к необоснованному затягивания возникшего между сторонами спора и ущемлению прав одной из его сторон. Таким образом, Департамент полагает, что его заявление подлежало рассмотрению без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Заявитель также указывает, что суд не дал оценку факту проведения со стороны ответчика текущего ремонта, ссылаясь на нарушение исполнения ответчиком условий, предусмотренных в п. 2.3, 4.3 договора аренды от 29.09.1992 в„– 75.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для его отмены не имеется.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Между сторонами 29.09.1992 заключен договор аренды в„– 75, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение под административное здание площадью 802,6 кв. м, расположенное в по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 141 (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.11.1992 по 01.11.2042.
В соответствии с условиями договора в обязанности арендатора входит проведение текущего (1 раз в два года) и капитального ремонта здания (пункт 2.3). Арендатор обязан своевременно производить необходимый текущий и капитальный ремонт здания за счет арендной платы (пункт 4.3 договора).
Истцом в адрес ответчика 24.12.2014 было направлено письмо с просьбой о представлении документов, подтверждающих проведение ремонта (капитального и текущего) арендуемого здания.
В ответ на указанное обращение 26.01.2015 ответчик направил истцу договор от 23.10.2014 в„– 13/1, акт в„– 1, платежное поручение от 26.12.2014 в„– 2496. В сопроводительном письме от 26.01.2015 в„– 13/136 ответчик указал, что в 2012 - 2013 годы ремонт им не проводился.
На основании обращения истца Муниципальное казенное учреждение "Административно-техническая инспекция города Кургана" 18.05.2015 произведено обследование спорного здания, о чем составлен акт в„– 191. По результатам обследования сделан вывод, что для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс ремонтно-строительных работ: ремонт (замену) отмостки, ремонт цоколя, устройство гидроизоляции конструкций (стен, полов) подвальных помещений, устройство подвальных помещений и т.д.
Считая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 29.09.1992 в„– 75, установленные пунктами 2.3, 4.3, истец направил в его адрес уведомление о расторжении договора и освобождении помещения в срок до 30.11.2015.
Ответчик в срок до 30.11.2015 не освободил помещение и не передал его по акту приема-передачи. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив материалы дела, пришел к выводу о том, что сроки проведения капитального ремонта условиями договора аренды от 29.09.1992 в„– 75 не были установлены. При этом суд указал, что арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта, а ответчик со своей стороны не отказывался от исполнения принятых на себя обязательств. Суд первой инстанции, не установив факта нарушения ответчиком обязательств по договору аренды в части проведения работ по капитальному ремонту, отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, пересмотрев дело, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 в„– 75, оставив без рассмотрения исковое требования Департамента, признав необоснованным рассмотрение судом первой инстанции требование о расторжении договора аренды по существу. При этом суд отметил
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно названным нормам права существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и размер арендной платы.
Проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий договора аренды договор аренды здания от 29.09.1992 в„– 75, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что стороны согласовали все существенные условия договора аренды, договор сторонами исполняется, оснований для признания его незаключенным либо недействительным (ничтожным) не имеется.
Данные выводы суда сторонами не оспорены.
В обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 в„– 75 Департамент ссылался на нарушение ответчиком условий, предусмотренных в п. 2.3, 4.3 данного договора.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая вышеизложенные нормы материального права, суд апелляционной инстанции верно отметил, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции установил, что ответчику направлено уведомление от 15.10.2015, которое содержит лишь предложение о досрочном расторжении договора аренды, без требования устранить допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в разумный срок, что противоречит ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" принятого на себя обязательства.
Оценив указанную претензию в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик о расторжении договора и освобождении арендуемого земельного участка надлежащим образом не извещался, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
При указанных обстоятельствах арендодателем не соблюдено требование, установленное ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом данных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, основания для возвращения спорного земельного участка отсутствуют.
С учетом того, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, судом апелляционной инстанции установлены правильно и исследованы, а доводы, изложенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которым судом дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Иных доводов и доказательств, которые не были исследованы судом апелляционной инстанций и которые свидетельствовали бы о незаконности обжалуемого судебного акта, в кассационной жалобе администрацией не приведено.
Нормы материального права судом применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 по делу в„– А34-8771/2015 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА

Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------