АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. в„– Ф09-8858/16

Дело в„– А07-16428/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аутсорсинговая компания "ГлавБухУрал" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2016 по делу в„– А07-16428/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества - Хафизов Г.Х. (доверенность от 254.12.2014).

Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу о взыскании 3 782 010 руб. 44 коп. задолженности, 491 732 руб. 47 коп. неустойки по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 09.12.2014 в„– 27818; расторжении указанного договора; возложении на ответчика обязанности по освобождению занимаемого нежилого помещения общей площадью 376,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, городской округ город Уфа, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 45, литера А (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, увеличения размера исковых требований).
Определением суда первой инстанции от 10.03.2016 произведена замена истца - Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на его правопреемника - Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, истец).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство культуры Республики Башкортостан.
Решением суда от 10.03.2016 (судья Нурисламова И.Н.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и материалам дела. Заявитель считает, что взыскиваемая с него арендная плата подлежит уменьшению на сумму, потраченную им на выполнение работ по ремонту арендуемого объекта на основании ст. 702, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, общество считает, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка в размере 491 732 руб. 47 коп. явно несоразмерна нарушению им обязательства, так как рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, который более чем в 2,2 раза превышает двойную ставку рефинансирования Банка России. Заявитель также ссылается на то, что судами не установлено затрагивают ли выполненные ответчиком работы предмет охранного обязательства от 16.01.2015 в„– 8/466. Таким образом, по мнению заявителя, вывод судов о наличии оснований для расторжения договора по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором охранного обязательства является необоснованным.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится административное нежилое здание общей площадью 376,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, городской округ город Уфа, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 45, относящийся к выявленным объектам культурного наследия (свидетельство о государственной регистрации).
Управлением муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) 09.12.2014 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда в„– 27818, в соответствии с которым арендодатель на основании протокола "Об итогах аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - объекта культурного наследия" от 21.11.2014 в„– 3.1 передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - памятник культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии: отдельно - стоящее двухэтажное нежилое здание второй дом усадьбы Набатовых, выявленный памятник архитектуры, истории: 1 этаж 141,3 кв. м: в„– 1 - 12, 14; 2 этаж 147,1 кв. м: в„– 1 - 10; подвал 87,7 кв. м: в„– 1, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, городской округ город Уфа, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 45, литера А, общей площадью 376,1 кв. м (п. 1.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 30.12.2014 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Согласно п. 1.4 договора объект передается для проведения комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим использованием в целях офиса, торговли и иных видов деятельности.
Под сохранением объекта культурного наследия понимаются работы, направленные на обеспечение его физической сохранности, в том числе ремонт и реставрация, осуществляемые арендатором с течении двух лет с даты заключения договора, с возможностью продления на один год (п. 1.5, 1.6 договора).
Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 09.12.2014 по 08.12.2039.
В соответствии с п. 3.1 договора годовая арендная плата объекта на период проведения работ по сохранению объекта культурного наследия - с момента заключения договора аренды до даты оформления акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия определена в размере 4 680 112 руб. 14 коп. (без налога на добавленную стоимость), согласно этапов платежей (приложение в„– 1 к договору аренды с торгов). Сумма налога на добавленную стоимость составляет 842 420 руб. 18 коп., уплачивается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Пунктом 3.2 договора предусмотрено установление минимальной льготной арендной платы в размере 376,1 руб. (1 руб. за один квадратный метр площади) по письменному заявлению арендатора, с даты оформления акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия до момента окончания срока действия договора.
Согласно п. 3.3 договора арендная плата, установленная в п. 3.1 и 3.2 договора, вносится арендатором равными платежами ежемесячно, за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца.
В соответствии с п. 4.1 договора при невнесении арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендатору начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 09.12.2014.
Обществом (пользователь) и Министерством культуры Республики Башкортостан 16.01.2015 подписано охранное обязательство в„– 8/466, в соответствии с которым пользователю передан в аренду выявленный объект культурного наследия (памятник истории и культуры): "Усадьба Набатовых: II-ой дом усадьбы Набатовых", второй половина XIX века постройки, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 45, на основании договора аренды муниципального нежилого фонда от 09.12.2014 в„– 27818 (п. 1.1 охранного обязательства).
Согласно пункту 2.1.10 названного охранного обязательства пользователь обязан проводить работы по сохранению объекта: в соответствии с заданием и научно-проектной документаций на проведение работ, согласованной с Министерством культуры Республики Башкортостан; на основании письменного разрешения Министерством культуры Республики Башкортостан; с привлечением к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих лицензии на осуществление деятельности по реставрации.
По сообщению Министерства культуры Республики Башкортостан от 07.04.2015 в период действия вышеназванных договоров общество не обращалось за разрешением и заданием на проведения работ по сохранению объекта культурного наследия. Фактическое проведение строительных и хозяйственных работ без разрешения государственного органа охраны объекта культурного наследия послужило основанием для привлечения общества к административной ответственности.
Ссылаясь на несоблюдение арендатором условий договора по внесению платы за использование имущества на основании договора от 09.12.2014 в„– 27818, а также нарушение условий охранного обязательства пользователя выявленного объекта культурного наследия, управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Оценив содержание заключенного сторонами договора от 09.12.2014 в„– 27818 с учетом положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что он носит смешанный характер, так как содержит элементы договора аренды и договора подряда.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Положениями п. 1.4 - 1.6, 3.2 предусмотрен предоставление ответчику объекта культурного наследия для проведения комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия (его ремонт и реставрация в обусловленные договором сроки) с последующим использованием в целях размещения офиса, объекта торговли или для осуществления иных видов деятельности при условиями определения льготной арендной платы после выполнения указанных работ, как способа возмещения понесенных арендатором расходов.
Суды сочли указанные положения договора о компенсации обществу затрат путем установления льготной арендной платы соответствующими ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 73-ФЗ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт неисполнения ответчиком обязательства по договору от 09.12.2014 в„– 27818 в части внесения арендной платы за период с января по октябрь 2015 года в размере 3 782 010 руб. 44 коп.
Отклоняя доводы общества о том, что им проведены работы по восстановлению объекта культурного наследия на общую сумму 4 000 000 руб., суды верно указали на то, что данные работы проведены при отсутствии необходимых разрешений и согласований. Кроме того, проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и несение в связи с этими работами расходов не является основанием для освобождения арендатора от принятых по договору аренды обязательств по уплате арендных платежей, от ответственности и иных неблагоприятных последствий за их ненадлежащее исполнение, включая взыскание договорной неустойки и досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 5.2.6 договора он может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 5.2.4 договора он может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае нарушения условий охранного обязательства на основании представления уполномоченного органа исполнительной власти Республики Башкортостан в области культуры.
В силу ст. 63 Федерального закона в„– 73-ФЗ порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.
На основании п. 3 ст. 48 Федерального закона в„– 73-ФЗ собственник объекта культурного наследия, несет на себе бремя его содержания. За пользователем и владельцем объектов культурного наследия закреплена обязанность по соблюдению режима использования объекта культурного наследия, не причинению им вреда.
Рассмотрев материалы дела судом установлено, что ответчиком более двух раз подряд нарушено обязательства по внесению арендной платы, а также им нарушены условия охранного обязательства, выразившиеся в проведении строительных и хозяйственных работ в выявленном объекте культурного наследия без получения необходимых разрешений, о чем истцу сообщено Министерством культуры Республики Башкортостан.
При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды является обоснованным.
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом того, что судами установлены основания для удовлетворения требований управления о расторжении договора от 09.12.2014, судами также правомерно на общество возложена обязанность по освобождению и возврату объект муниципального нежилого фонда истцу.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации)
Установив факт просрочки обществом исполнения денежного обязательства по внесению аридной платы, суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании с него в пользу управления неустойки, предусмотренной п. 4.1 договора, в размере 491 732 руб. 47 коп. за период с 15.01.2015 по 07.10.2015
Отклоняя ходатайство общества о снижении предъявленной ко взысканию неустойки на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды, руководствуясь положениями п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 в„– 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 в„– 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", указали на то, что ответчиком не представлено доказательств несоразмерности неустойки в размере 0,1% в день последствиям нарушения им обязательства.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки указанных выводов судов нижестоящих инстанций.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2016 по делу в„– А07-16428/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аутсорсинговая компания "ГлавБухУрал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------