АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. в„– Ф09-8146/16

Дело в„– А07-23356/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Специализированного инвестиционно-потребительского жилищно-строительного кооператива "Благовещенский" (далее - кооператив "Благовещенский") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А07-23356/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан - Исламова Альбина Маликовна (доверенность от 02.03.2016 в„– 321/543);
Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску - Никитин И.В. (доверенность от 06.09.2016 в„– 979), Шарнина В.В. (приказ от 18.02.2016 в„– 137-к);
Администрации городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан - Бадыкшанов Р.Т. (решение Совета городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район от 04.05.2012 в„– 24);
кооператива "Благовещенский" - Шарипова З.К. (председатель), Гайнутдинов А.Х. (доверенность от 10.09.2016).

Кооператив "Благовещенский" обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом привлечения к участию в деле второго ответчика и изменения истцом предмета требований, принятых судом в соответствии со ст. 46, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее - администрация), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску (далее - комитет) о признании недействительными состоявшихся 14.06.2011 торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:69:010503:171, договора аренды земельного участка от 17.06.2011 в„– 41 заключенного между администрацией и кооперативом "Благовещенский"; о применении последствий недействительной сделки, о взыскании убытков в связи с исполнением договора аренды в сумме 7 044 377 руб. 8 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Полиэф-Инвест" (далее - общество "Полиэф-Инвест").
Решением суда первой инстанции от 11.03.2016 исковые требования кооператива "Благовещенский" удовлетворены частично. Суд взыскал с администрации в пользу кооператива "Благовещенский" неосновательное обогащение в сумме 615 000 руб., убытки в сумме 5 019 702 руб. 78 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований к администрации, к комитету отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции 31.05.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований кооператива "Благовещенский" к администрации, комитету отказано полностью.
В кассационной жалобе кооператив "Благовещенский" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Ссылаясь на нарушение ответчиками обязательства по предоставлению объекта аренды в соответствии с условиями проведенных торгов и договора аренды, обнаружение на переданном земельном участке обременения в виде права собственности на недвижимое имущество, на введение истца в заблуждение в отношении предмета сделки, кооператив "Благовещенский" полагает, что при наличии указанных обстоятельств, исключающих пользование земельным участком для строительства многоквартирного дома, и осуществление истцом действий, связанных с приведением земельного участка в соответствии со строительными нормами и устранением препятствий для строительства многоквартирного дома, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований кооператива "Благовещенский" со ссылкой на отсутствие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчиков и понесенными истцом убытками.
Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции не произвел анализ причин невозможности строительства многоквартирного дома на предоставленном истцу земельном участке, обремененном правами третьего лица, не исследовал наличие либо отсутствие причинной связи между неправомерными действиями ответчиков, ненадлежащим образом исполнивших договор аренды, и создавших условия невозможности исполнения истцом обязательств по договору и возникшими убытками. Заявитель отмечает, что понесенные кооперативом "Благовещенское" материальные затраты связаны с устранением созданных неправомерными действиями ответчиков препятствиями.
Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что администрацией проведены торги по продаже права аренды земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома сроком на три года (строительный адрес: Республика Башкортостан, город Благовещенск, микрорайон в„– 8, жилой дом в„– 2, кадастровый номер 02:69:010503:171).
В результате торгов единственный участник - кооператив "Благовещенский" получил право на заключение договора аренды на указанный земельный участок.
На основании договора аренды от 17.06.2011 в„– 41 указанный земельный участок площадью 2300 кв. м предоставлен истцу для строительства многоэтажного жилого дома сроком до 17.06.2014.
Согласно п. 1.2, 1.3 договора на участке не имеется объектов недвижимости и обременений.
Передача земельного участка произведена по акту приема-передачи, в котором отражено отсутствие претензий сторон.
Судами установлено, что согласно акту осмотра земельного участка от 10.07.2015, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.07.2015, постановления о назначении административного наказания от 17.07.2014 и договора аренды земельного участка от 01.04.2008 в„– 51, в пределах предоставленного истцу земельного участка расположен фундамент - незавершенное строительством здание общежития в„– 3, принадлежащий на праве собственности обществу "Полиэф Инвест".
В связи с наличием на предоставленном по договору аренды земельном участке объекта незавершенного строительства кооператив "Благовещенский" в июле 2015 г. обратился в администрацию с просьбой в добровольном порядке, в соответствии с действующим законодательством аннулировать проведенные торги и договор аренды.
Письмом от 02.07.2015 администрация сообщила кооперативу об отсутствии оснований для аннулирования результатов торгов и договора аренды, поскольку торги недействительными не признавались.
Судами выявлено, что ранее, начиная с 25.04.2014 по 03.07.2014, кооператив "Благовещенский" обращался в администрацию с заявлениями о продлении срока действия договора аренды, в удовлетворении которых отказано по причине возможности заключения нового договора исключительно по результатам аукционных торгов и наличия задолженности по арендной плате.
Ссылаясь на обнаружение в пределах принятого в аренду земельного участка фрагментов фундамента здания общежития, принадлежащего на праве собственности обществу "Полиэф-Инвест", а именно, что под слоем земли на глубине от 2 до 5 метров в периметре всего земельного участка располагаются фундаментные фрагменты, что является обременением земельного участка и препятствует его использованию, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
При этом требования о взыскании убытков основаны на несении истцом расходов по освоению земельного участка, внесению арендной платы за его использование и проведению работ по подготовке строительства, в том числе: арендная плата, согласно договора аренды в„– 41 на земельный участок от 17.06.2011 за 2011 - 2012 г. в сумме 615 000 руб.; арендная плата, согласно договора аренды в„– 41 на земельный участок от 17.06.2011 за 2012 - 2013 г. в сумме 664 200 руб., пеней в сумме 7 488 руб. 86 коп.; арендная плата, согласно определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2014 по делу в„– А07-20027/2014 за период 2013 - 2014 г.; арендная плата в сумме 717 025 руб. 40 коп.; пени в сумме 3 549 руб. 27 коп.; государственная пошлина в сумме 17 411 руб. 49 коп.; оплата за выполнение топографо-геодезических работ по договору от 24.02.2014 в„– 1/Ю-14 заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Геодезическое Агентство "Вектор" в сумме 72 019 руб. 48 коп. на основании акта сдачи-приемки выполненных работ от 28.03.2014; оплата за обследование технического состояния существующих фундаментов, согласно договора от 28.04.2014 в„– 2014/147 на выполнение научно-исследовательских и проектно-конструкторских работ заключенного с государственным унитарным предприятием институт "БашНИИстрой" в сумме 100 300 руб. на основании акта сдачи-приемки научно-технической продукции, подписанного сторонами; оплата за технологическое присоединение к электросетям, согласно договора от 16.06.2014 в„– 14-11-11-011082-02-01 заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Башкирские распределительные электрические сети" в сумме 684 948 руб. 94 коп.; оплата за выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий, согласно договора от 14.03.2014 в„– 110/230.2014 заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Геовектор" в сумме 900 000 руб. на основании акта приема-передачи выполненных работ от 24.04.2014 в„– 25; оплата за проектные работы, согласно договора подряда от 14.03.2014 в„– 03-14 на создание проектной продукции заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "КИБА-проект" в сумме 940 000 руб. на основании акта от 05.05.2014 в„– 11 о приемке проектной продукции, претензии контрагента истца от 18.09.2015 в„– 67 на сумму 940 000 руб.; подготовка территории строительной площадки на основании договора подряда с обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная Группа"; возведение временного забора на стройплощадке (1 170 503 руб. 31 коп. на основании справки о стоимости выполненных работ и затрат от 23.06.2014 в„– 1, акта о приемке выполненных работ от 23.04.2014); вертикальная планировка (541 224 руб. 25 коп. на основании акта от 23.06.2014 о приемке выполненных работ за июнь 2014 г., справки о стоимости выполненных работ и затрат от 23.06.2014 в„– 2 и в„– 3); временное электроснабжение, подготовка территории (610 706 руб. 80 коп. на основании акта от 23.06.2014 о приемке выполненных работ за июнь 2014 г., справки о стоимости выполненных работ и затрат от 23.06.2014 в„– 2 и в„– 3.
Суд первой инстанции, приняв во внимание заявление ответчика, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительными торгов, состоявшихся 14.06.2011 по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:69:010503:171, договора аренды земельного участка от 17.06.2011 в„– 41, заключенного между администрацией и кооперативом "Благовещенский", а также применении последствий недействительности сделки, отказав в удовлетворении названных исковых требований. Вместе с тем, установив, что действуя во исполнение условий договора аренды, истец предпринял действия по освоению предоставленного земельного участка и понес соответствующие расходы, что истцом доказан факт причинения ему убытков как арендатору земельного участка, возникших в связи с освоением спорного земельного участка, их размер, противоправность поведения причинителя убытков, причинно-следственная связь между поведением указанного лица и наступившими убытками, суд признал обоснованными требования кооператива "Благовещенский" о взыскании с ответчиков убытков в сумме 5 019 702 руб.
Суд апелляционной инстанции, отменил решение суда первой инстанции, придя к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями администрации по подготовке аукционной документации и предоставлением земельного участка в аренду без указания на наличие в его пределах вышеназванного объекта и возникшими у истца неблагоприятными последствиями. Кроме того, суд выявил, что обстоятельство наличия на земельном участке принадлежащего третьему лицу фундамента незавершенного строительством здания, не являлось единственной причиной невозможности использования земельного участка в пределах срока действия договора, отметив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о своевременности принятых арендатором земельного участка мер, направленных на выявление указанного обстоятельства.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применяя ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
В силу п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Судами объективно установлено, что вопреки условиям договора и требованиям закона участок выставлен на торги и передан победителю торгов по договору аренды не свободным от прав третьих лиц, данное нарушение договора и порядка проведения торгов исключает использование земельного участка в соответствии с целями его предоставления (для строительства многоэтажного жилого дома), часть расходов по освоению земельного участка произведена истцом в пределах срока действия договора аренды земельного участка.
Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций на основе представленных в дело доказательств установили, что администрация (арендодатель) не исполнила принятых на себя обязательств по передаче кооперативу "Благовещенский" свободного от прав иных лиц земельного участка, однако суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что указанное обстоятельство не являлось единственной причиной невозможности использования земельного участка в пределах срока действия договора.
Тем не менее, согласно выводам суда следует заключить, что данные противоправные действия администрации безусловно состоят в причинно-следственной связи с понесенными истцом убытками.
Таким образом, установленные судами обстоятельства подтверждают наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением администрации (арендодателя) с наступившими убытками истца.
Внесенная истцом по договору аренды земельного участка арендная плата, а также фактические действия истца (исследование территории для строительства в апреле - мае 2014 г., заключение договора на выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий, договора подряда на создание проектной продукции, договора подряда на выполнение комплекса строительно-монтажных работ) подтверждают исполнение истцом договора, принятие им в пределах срока действия договора конкретных мер, направленных на освоение предоставленного земельного участка, использование которого, для целей его предоставления, стало невозможным, в том числе и в связи с допущенным администрацией нарушением.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют установленным обстоятельствам настоящего дела.
То обстоятельство, что истец обнаружил указанное обременение лишь в 2014 г., и работы по освоению земельного участка начал незадолго до истечения срока действия договора аренды земельного участка, является основанием для обсуждения вопроса о совершении истцом действий, способствующих увеличению вреда и непринятии мер для его уменьшения, применении нормы ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что суду надлежит рассмотреть дело исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, установить разумность и необходимость несения кооперативом "Благовещенский" затрат, размер подлежащих возмещению убытков с учетом всех обстоятельств дела, а также с учетом правила ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации о применение судом норм о снижении размера ответственности должника, суд кассационной инстанции полагает, что судебный акт следует отменить на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направить на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и оценить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, разрешить спор с соблюдением положений ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 286, 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А07-23356/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------