АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. в„– Ф09-9324/16

Дело в„– А07-25651/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Тороповой М.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее - организация "ФИНКА") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2016 по делу в„– А07-25651/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель организации "ФИНКА" - Полякова З.А. (доверенность от 30.12.2015 в„– 324/15).

Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Теплый стан" (далее - Агентство недвижимости "Теплый стан") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к организации "ФИНКА" о взыскании 360 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и 120 000 руб. штрафа за несвоевременный возврат помещения по договору аренды от 10.11.2014 в„– 341/14.
Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом изменением размера исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Организация "ФИНКА" обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к Агентству недвижимости "Теплый стан" о взыскании 11 347 руб. 16 коп. задолженности по договору аренды от 10.11.2014 в„– 341/14, 475 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 14.04.2016 (судья Нурисламова И.Н.) первоначальные исковые требования Агентства недвижимости "Теплый стан" удовлетворены. С организации "ФИНКА" в пользу Агентства недвижимости "Теплый стан" взыскана сумма долга по арендной плате за период с 01.04.2015 года по 01.10.2015 года в размере 360 000 руб., штраф за несвоевременный возврат помещения в размере 120 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 600 руб. В удовлетворении встречного искового заявления организации "ФИНКА" к Агентству недвижимости "Теплый стан" о взыскании долга в размере 11347 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 467 руб., судебных расходов в размере 2000 руб. - отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Федина Г.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе организация "ФИНКА" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В частности, заявитель не согласен с выводами судов о том, что акт приема-передачи имущества является единственным допустимым доказательством передачи спорного имущества арендатору, а также с выводом, что спорное помещение не было передано арендодателю, поскольку отсутствие данного акта не означает, что арендатор лишен возможности подтвердить фактический возврат иными доказательствами. Организация "ФИНКА" отмечает, что за весь оспариваемый период арендодатель не предпринимал ни одного действия по подписанию акта приема-передачи помещения, а также не выставлял счета по переменной части арендной платы. При этом заявитель указывает, что арендодатель не представил ни одного доказательства в обосновании своих доводов о том, что он не мог пользоваться помещением в указанный период, в том числе и акт осмотра помещения, который, по мнению заявителя, является обязательным в доказательственной базе, подтверждающий наличие препятствий для арендодателя в пользовании помещением. Организация "ФИНКА" также полагает, что со стороны арендодателя имеются признаки злоупотребления правом. Заявитель отмечает, что судами не приняты во внимание свидетельские показания, которые, по мнению заявителя, подтверждают факт фактического освобождения помещения.

Законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Между Агентством недвижимости "Теплый стан" (арендодатель) и организацией "ФИНКА" (арендатор) заключен договор аренды от 10.11.2014 в„– 341/14 в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 57,3 кв. м (комнаты 1 - 6 на поэтажном плане), расположенным на первом этаже административного здания по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, д. 4, - сроком действия 11 месяцев.
Согласно пункту 2.1.1 арендодатель обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. В акте должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду. Акт приема-передачи оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
По истечении срока действия договора аренды либо в случае прекращения его по иным основаниям арендатор обязан в течение 7-ми дней передать арендодателю помещение в освобожденном виде в полной сохранности по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (п. 2.2.6).
Пунктом 3.1. стороны согласовали, что за пользование помещением арендатор вносит ежемесячную арендную плату арендодателю по базовой ставке 60 000 руб. НДС не начисляется в связи с упрощенной системой налогообложения. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещения в аренду и заканчивается датой, указанной в акте приема-сдачи помещения по окончании действия договора или в ином документе, свидетельствующем о его расторжении по иным причинам.
Арендная плата оплачивается ежемесячно в срок до 30 числа текущего месяца, в качестве предоплаты за следующий месяц. Арендная плата по настоящему договору осуществляется путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, либо другими способами, о которых стороны пришли к письменному соглашению. Первая арендная плата вносится арендатором в 5-дневный срок с даты подписания договора (пункт 3.2).
Согласно п. 3.8 арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендодателя за 2 (два) месяца до предполагаемой даты расторжения, при этом сумма страхового депозита арендатору возвращается пропорционально сроку аренды за последний месяц и с учетом сумм, начисленных арендных и коммунальных платежей за период до даты расторжения.
В случае нарушения сроков, указанных в пункте 2.2.6 настоящего договора (о возврате помещения из аренды после прекращения договорных отношений), арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 2-месячной арендной платы (п. 5.3 договора).
К договору аренды от 10.11.2014 в„– 341/14 составлен поэтажный план, на котором обозначено передаваемое в аренду помещение.
Факт передачи объекта аренды организации "ФИНКА" подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2014.
Во исполнение п. 3.7 договора аренды от 10.11.2014 в„– 341/14 организация "ФИНКА" перечислила депозит в размере 60 000 руб., что подтверждено платежным поручением от 12.11.2014 в„– 70285.
Впоследствии организация "ФИНКА" 23.01.2015 направила в адрес арендодателя уведомление о намерении расторгнуть договор аренды от 10.11.2014 в„– 341/14 с 22.03.2015.
Ссылаясь на несвоевременный возврат арендованного помещения после прекращения договорных отношений, Агентство недвижимости "Теплый стан" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 360 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и 120 000 руб. штрафа.
В свою очередь, организация "ФИНКА", ссылаясь на освобождение арендованного помещения по факту 22.03.2015, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании внесенного депозита в качестве арендной платы за последний месяц аренды в сумме 11 347 руб. 16 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, руководствовался положениями ст. 622 и ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из недоказанности организацией "ФИНКА" факта возврата арендодателю спорного помещения из аренды в порядке, установленном законом и условиями договора аренды от 10.11.2014 в„– 341/14. Внесенный арендатором депозит суд первой инстанции зачел в счет арендного платежа за март 2015 года.
Суд апелляционной инстанции выводы суда поддержал.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно названным нормам права существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и размер арендной платы.
Проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий договора аренды от 10.11.2014 в„– 341/14, суды пришли к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании. При этом верно отмечено, что названный договор заключен сторонами на срок менее чем один год, поэтому в силу п. 2 ст. 651 и ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации, в связи с чем данный договор признан заключенным и действительным.
Судами установлено, что Агентство недвижимости "Теплый стан" передало помещение в аренду по акту приема-передачи помещения от 01.12.2014, а заявитель пользовался данным помещением в период действия договора аренды, прекращенного по инициативе арендатора с 27.03.2015 (по истечении 2-х месяцев с даты получения арендодателем уведомления о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 10.11.2014 в„– 341/14).
Данные выводы судов сторонами не оспорены.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 данной статьи).
Согласно п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.
Таким образом, судами верно отмечено, что по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, в том числе оценив положения п. 2.2.6 договора аренды от 10.11.2014 в„– 341/14 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что стороны установили условие о том, что по истечении срока действия договора аренды либо в случае прекращения его по иным основаниям арендатор обязан в течение 7-ми дней передать арендодателю помещение в освобожденном виде в полной сохранности по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.
Между тем в нарушение положений ст. ст. 622, ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласованного в п. 2.2.6 условия договора, двусторонний акт о возврате помещения после прекращения договорных отношений между сторонами в материалы дела не представлен.
По результатам оценки иных представленных в материалы дела доказательств, суды пришли к выводу о недоказанности факта возврата арендодателю спорного помещения в установленном законом и договором аренды от 10.11.2014 в„– 341/14 порядке. При этом судами отмечено, что доказательств, свидетельствующих об уклонении Агентства недвижимости "Теплый стан" от приемки имущества из аренды и от подписания соответствующего акта материалы дела не содержат.
Из содержания ст. 309 и ст. 310 Гражданского кодекса следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства возвращения арендованного имущества по двустороннему акту приема-передачи, а также должные доказательства, свидетельствующие об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества из аренды, принимая во внимание, что стороны в договоре установили порядок приема и передачи помещения, суды обоснованно взыскали основной долг по арендной плате за заявленный в иске период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и штраф за несвоевременный возврат помещения из аренды (с зачетом суммы депозита в качестве арендной платы за март месяц 2015 г. в соответствии с пунктами 3.7 и 3.8 договора).
Контррасчет заявителем не представлен, обоснованность расчетов также не опровергнута.
Таким образом, удовлетворяя первоначальный иск и, отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств, из доказанности первоначального иска, и из недоказанности встречного иска (ст. 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
По существу доводы заявителя кассационной жалобы повторяют позицию организации "ФИНКА" по делу, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, аналогичны доводам, изложенным в апелляционной жалобе и не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права. Указанные доводы фактически сводятся к переоценке установленных судами обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2016 по делу в„– А07-25651/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------