АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 ноября 2016 г. в„– Ф09-8987/16

Дело в„– А34-3051/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Далматово Курганской области (далее - администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 по делу в„– А34-3051/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представитель администрации - Зайцев И.Е. (доверенность от 28.01.2016 в„– 4).

Индивидуальный предприниматель Гертнер Светлана Викторовна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области к администрации с иском о взыскании с муниципального образования город Далматово в лице администрации в пользу предпринимателя выкупную цену помещения магазина, назначение: нежилое, общей площадью 36,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Долматово, ул. 4 Уральского полка, д. 68-2, в размере 2 172 000 руб. После уплаты выкупной цены помещения прекратить право собственности истца на это помещение и признать право собственности на него за муниципальным образованием город Далматово (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Решением суда от 20.04.2016 (судья Саранчина Н.А.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права в части определения рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения с учетом земельного участка. Заявитель оспаривает доказательственное значение отчета, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Русский Дом", указывает на отсутствие объектов по аналогу изымаемого объекта, отдельно рассчитана стоимость земельного участка; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов крайне противоречива. Ссылаясь на ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, администрация отмечает отсутствие необходимого постановления об изъятии земельного участка под многоквартирным домом для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем считает, что у предпринимателя отсутствует право на подачу рассматриваемого иска. Как полагает ответчик, поскольку спорное помещение не входило в программу переселения, у администрации отсутствует необходимость для его выкупа, при этом собственник спорного помещения своими силами должен снести или выполнить реконструкцию здания.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что предприниматель на основании договора купли-продажи от 16.08.2011 является собственником помещения магазина, назначение: нежилое, площадь: общая 36,8 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., г. Далматово, ул. 4 Уральского полка, д. 68-2.
Заключением межведомственной комиссии от 18.12.2009 спорный многоквартирный жилой дом признан непригодным для проживания, вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Спорный жилой дом был включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в городе Далматово Далматовского района Курганской области в 2013 - 2017 годах.
Согласно приложению в„– 1 к муниципальной адресной программе планируемая дата окончания переселения спорного многоквартирного дома - 4 квартал 2015 года, планируемая дата сноса - 2 квартал 2016 года (т. 1 л. д. 152).
Письмом от 16.02.2015 в„– 2-33 администрация сообщила предпринимателю о том, что поскольку она является собственником нежилого помещения, расположенного в данном доме, выкуп собственности, либо предоставление иного нежилого помещения не может быть осуществлено в рамках реализации вышеуказанной программы. Вопрос о дальнейшей судьбе принадлежащего предпринимателю жилого помещения будет решен в 2015 - 2016 годах.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае истец как собственник нежилого помещения правомерно ссылается на нормы ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие сходные правоотношения.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 в„– 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального Хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разд. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утвержденный 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).
В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.
Администрацией требования в части обязательства по выплате признаются. Разногласия сторон касаются исключительно размера стоимости спорного нежилого помещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Как следует из абз. 3 п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005).
В материалы дела представлена копия кадастрового паспорта, согласно которому земельный участок для эксплуатации спорного многоэтажного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.06.1993 (т. 3 л. д. 30 - 32).
Поскольку положениями ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчиком при рассмотрении спора оспаривался приведенный в представленном истцом отчете об оценке в„– 4500/13.10.2014 г./952/1078 размер выкупной цены 2 030 000 руб., полагая ее завышенной.
В связи с наличием спора сторон по данному вопросу судом назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка" эксперту Колезневу Антону Владимировичу.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении в„– 036-2015, рыночная стоимость спорного помещения магазина (с учетом стоимости земельного участка) на дату проведения исследования, при выплате выкупной цены при изъятии для муниципальных нужд, составляет 1 479 000 руб.; без учета стоимости земельного участка - 1 407 000 руб.
Проанализировав содержание заключения эксперта, с учетом доводов истца, учитывая невозможность получения от эксперта пояснений по представленному экспертному заключению и возникновение сомнений в выводах эксперта, судом назначена по делу повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Русский Дом" эксперту Портнову Антону Владимировичу.
Согласно отчету в„– 11/12-1, составленному по результатам повторной судебной экспертизы, рыночная стоимость спорного помещения, определенная в рамках сравнительного подхода и округления по состоянию на 30.12.2015 с учетом стоимости земельного участка составляет 2 172 000 руб.; без учета стоимости земельного участка - 2 066 000 руб. (т. 2 л. д. 139 - 160).
Истцом в материалы дела представлен также отчет об оценке, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", согласно которому рыночная стоимость помещения магазина близка по значению стоимости, определенной по результатам повторной экспертизы.
Руководствуясь положениями ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п. 14 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО в„– 3), оценив по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет в„– 11/12-1, суды, указав на отсутствие в отчете неясностей и противоречий, приняв во внимание, что после проведения повторной судебной экспертизы какие-либо новые документы, опровергающие выводы эксперта, ответчиком в материалы дела не представлены, обоснованно приняли экспертное заключение, выполненное обществом "Управляющая компания Русский Дом" экспертом Портновым А.В. в качестве надлежащего доказательства и установили в качестве выкупной цены стоимость спорного имущества, определенную по итогам повторной судебной экспертизы в размере 2 172 000 руб.
Доводы заявителя о том, что без решения об изъятии аварийного объекта его выкуп невозможен, отклоняются, так как согласно Письма от 16.02.2015 в„– 2-33, право истца нарушено отказом в изъятии аварийного, подлежащего сносу нежилого помещения путем выкупа.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу выводов судов не опровергают и не свидетельствуют о нарушении судами норм права, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами. При этом заявитель, формально ссылаясь на незаконность обжалуемых судебных актов, фактически просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 по делу в„– А34-3051/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации г. Далматово Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------