АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2016 г. в„– Ф09-8642/16

Дело в„– А60-36803/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Рябовой С.Э., Семеновой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2016 по делу в„– А60-36803/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель администрации - Курочкин К.И. (доверенность от 08.12.2015 в„– 447/05/01-12/0111).

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гамма" (далее - общество "Гамма") (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании задолженности в сумме 1 230 401 руб. 33 коп., пеней в сумме 133 889 руб. 34 коп., начисленных за период с 11.06.2015 по 26.08.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, закрытое акционерное общество "Сигма", закрытое акционерное общество "Промкомплекс", индивидуальный предприниматель Гончарук Дмитрий Владимирович, индивидуальный предприниматель Гребенюков Николай Иванович, индивидуальный предприниматель Семков Эдуард Валерьевич.
Решением суда первой инстанции от 09.03.2016 (судья Абдрахманова Е.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества "Гамма" в пользу администрации пени, начисленные за период с 11.06.2015 по 26.08.2015 в сумме 31 067 руб. 49 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.06.2016 (судьи Макаров Т.В., Виноградова Л.Ф., Жукова Т.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что с период по 08.06.2015 общество "Гамма" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 площадью 26 529 кв. м, полагает, что расчеты арендной платы за 2014 - 2015 г. для общества "Гамма" необходимо производить исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 соразмерно занимаемой площади.
Кроме того, не возражая против вывода суда о наличии кадастровой ошибки, администрация спорит против применения судом в расчете арендных платежей показателя кадастровой стоимости, соответствующего фактическому виду разрешенного использования земельного участка, определяющему удельный показатель кадастровой стоимости.
Учитывая изложенное, администрация отмечает, что суды необоснованно произвели расчет исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 без официального внесения данных в Государственный кадастр недвижимости об исправлении кадастровой ошибки.
Общество "Гамма" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации)
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, земельный участок, образованный при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является объектом права и на него могут быть распространены правила п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между администрацией и открытым акционерным обществом "Уктусский кирпичный завод" заключен договор аренды от 02.04.2007 в„– 6-808 земельного участка площадью 77 887 кв. м с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, расположенного по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, для эксплуатации существующих зданий и сооружений кирпичного завода.
Договор аренды заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2020 (пункт 6.1 договора), прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке (регистрационная запись от 29.11.2007 в„– 66-66-01/825/2007-095).
В связи с государственной регистрацией обществом "Гамма" 26.03.2014 и 30.07.2014 права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км (помещения в„– 1 - 40, 62 - 103 общей площадью 3 630,1 кв. м, в нежилом здании цеха в„– 6 (литер Д); здание насосной (литер N) общей площадью 46,8 кв. м, здание столярной мастерской (литер S) общей площадью 52,6 кв. м, здание в стадии разрушения (литер W) площадь застройки 18,3 кв. м, здание трансформаторной подстанции в„– 146 (литер X) общей площадью 64,3 кв. м, общество "Гамма" приобрело права и обязанности по договору аренды от 02.04.2007 в„– 6-808.
Согласно пункту 2.2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. Начиная с 01.01.2012 согласно постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 в„– 1855-ПП "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" и расчетам арендной платы арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Судами также установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 образован и поставлен на кадастровый учет 28.09.2012 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв. м. Указанный земельный участок выкуплен ответчиком по договору от 13.05.2015 в„– В-258, право собственности на земельный участок зарегистрировано 08.06.2015.
Согласно расчетам истца общая сумма начисленной ответчику арендной платы за период с марта 2014 г. по июнь 2015 г. составила 1 741 459 руб. 50 коп.
Расчет произведен пропорционально площади помещений, находящихся в собственности общества "Гамма", к общей площади помещений, зданий от общей площади земельного участка 77 887 кв. м, до момента регистрации за ответчиком права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0018, который в 2012 г. был образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012.
Ссылаясь на задолженность общества "Гамма" по арендной плате, образовавшуюся с марта 2014 г. по июнь 2015 г. в сумме 1 741 459 руб. 50 коп., истец обратился в суд.
При рассмотрении дела истец уменьшил исковые требования в части долга в связи с частичной оплатой, произведенной ответчиком, и просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 1 230 401 руб. 33 коп. за период с сентября по декабрь 2014 г., с февраля по июнь 2015 г.
Руководствуясь положениям п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество "Гамма", приобретая в 2014 году недвижимое имущество, находящееся на земельном участке по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, приобрело и право пользования этим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей, вытекающие из договора аренды земельного участка от 02.04.2007 в„– 6-808.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, необходима площадь земельного участка 26 529 кв. м, факт пользования ответчиком земельным участком иной площади истцом не доказан, с учетом чего определил долю ответчика в земельном участке, подлежащую использованию при расчете арендной платы.
Суд первой инстанции принял во внимание, что по состоянию на момент приобретения обществом "Гамма" в 2014 г. объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 площадью 77 887 кв. м был разделен, из него образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26 529 кв. м, в пределах которого и располагались приобретенные ответчиком объекты недвижимости; данная площадь являлась достаточной как для размещения, так и для эксплуатации данных объектов, и учел, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 в последующем выкуплен ответчиком в порядке реализации исключительного права.
Суд кассационной инстанции полагает, что указанный вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, является верным, соответствующим положениям п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Доводы заявителя жалобы о необходимости производить расчет арендной платы за пользование земельным участком для общества "Гамма" исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 равной 77 887 кв. м до момента государственной регистрации прав на образованный в результате разделения земельный участок основаны на неверном толковании норм права и подлежат отклонению с учетом вышеизложенных обстоятельств.
Таким образом, вывод судов о необходимости исходить при расчете арендной платы для общества "Гамма" из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18, образованного в результате раздела изначально арендованного по договору от 02.04.2007 в„– 6-808 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, является правильным.
Помимо изложенного суд первой инстанции признал возможным применение при расчете арендной платы кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу в„– А60-18116/2014, с момента вступления судебного акта в силу.
В решении Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу в„– А60-18116/2014, вступившем в законную силу 25.07.2014, суд признал кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, 7 км, равной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.11.2012 г. в размере 19 021 293 руб.
Вместе с тем, суды выявили, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в размере 276 651 574 руб. 83 коп., содержавшаяся в Государственном кадастре недвижимости до 25.07.2014, являлась недостоверной вследствие ошибочного определения группы, к которой относится земельный участок (9, а не 7). Ссылаясь на письмо Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.10.2015 в„– 17-01-82/14256, суды пришли к выводу о том, что достоверной являлась кадастровая стоимость земельного участка в размере 48 664 267 руб. 02 коп.
Данный вывод судов не может быть признан соответствующим материалам дела, с учетом следующего.
В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, на территории Свердловской области регламентирован постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 в„– 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (в ред. постановления от 27.12.2013 в„– 1670-ПП), согласно которому арендная плата за пользование такими земельными участками определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28).
Из положений абз. 1, 2 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ также следует, что по завершении рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета, который в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.
По общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (абз. 3 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ).
Исключения из данного правила предусмотрены в абз. 4, 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ, согласно которым в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, кадастровой стоимостью, подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является стоимость объекта недвижимости, определенная соответствующим органом в нормативно установленном порядке (одним из способов, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ), сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.
Доказательства, подтверждающие установление для земельного участка кадастровым номером 66:41:0605013:18 кадастровой стоимости в размере 48 664 267 руб. 02 коп. одним из указанных в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ способов, в том числе по итогам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или путем исправления технической (кадастровой) ошибки, в материалы дела также не представлены.
Вместе с тем от способа установления кадастровой стоимости зависит, подлежат ли применению сведения о такой кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы в спорный период времени.
Таким образом, вывод судов о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в период с апреля 2014 г. до 25.07.2014 в размере 48 664 267 руб. 02 коп. не основан на материалах дела.
Из положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), абз. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Определив размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0605013:18 без учета установленной в отношении этого земельного участка и применимой в соответствующий период кадастровой стоимости, суды нарушили положения вышеуказанных норм.
Следует отметить, что оценка достоверности результатов определения кадастровой стоимости земельного участка производится в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ, и не входит в компетенцию арбитражного суда, кроме того, не является предметом оспаривания по рассматриваемому иску.
Поскольку размер арендной платы за период с апреля 2014 г. до 25.07.2014, подлежащий установлению при рассмотрении дела, влияет на общую сумму взыскиваемой задолженности (учитывая необходимость зачета поступивших по договору платежей), а также на сумму начисленной неустойки, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны по делу в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2016 по делу в„– А60-36803/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА

Судьи
С.Э.РЯБОВА
З.Г.СЕМЕНОВА


------------------------------------------------------------------