АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. в„– Ф09-9653/16

Дело в„– А47-5587/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НЕО" (далее - общество "НЕО") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2016 по делу в„– А47-5587/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
публичного акционерного общества "Т Плюс" - Артюх А.Е. (доверенность от 20.05.2016);
общества "НЕО" - Бирюков Д.В. (директор).

Публичное акционерное общество "Т Плюс" (далее - общество "Т Плюс") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "НЕО" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 8 659 000 руб., в том числе 7 000 000 руб. основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 16.06.2014 в„– 7500-FA041/01-022/0097-2014 и неустойки в сумме 1 659 000 руб., начисленной за период просрочки с 24.06.2014 по 23.09.2015, с последующим ее начислением с 24.09.2015 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в сумме 7 000 000 руб.
Арбитражному делу присвоен номер в„– А47-5587/2015.
Общество с ограниченной ответственностью "НЕО" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Т Плюс" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 26.06.2014, заключенного между открытым акционерным обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" (правопреемник - публичное акционерное общество "Т Плюс") и обществом "НЕО"; исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о правах общества "НЕО" на следующие объекты: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, общая площадь 2 897 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Манежная, д. 24, кадастровый номер 56:44:0333001:10; административное здание с проходной с цокольным этажом, назначение: нежилое, одно- двухэтажное, общая площадь 678,5 кв. м, инв. в„– 79-32, литер АЕ1, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Манежная, д. 24, кадастровый номер 56:44:0333001:69; а также об ограничениях (обременении) права - об ипотеке в силу закона и взыскании 3 000 000 руб. основного долга по договору от 26.06.2014 и убытков в сумме 1 616 022 руб. 45 коп.
Арбитражному делу присвоен номер в„– А47-8470/2015.
Определением суда от 24.09.2015 дело в„– А47-5587/2015 и дело в„– А47-8470/2015 объединены в одно производство с присвоением делу в„– А47-5587/2015.
Решением суда первой инстанции от 15.04.2016 (судья Бочарова О.В.) исковые требования общества "Т Плюс" к обществу "НЕО" удовлетворены частично. С общества "НЕО" в пользу публичного акционерного общества "Т Плюс" взыскано 8 659 000 руб., в том числе 7 000 000 руб. основного долга и 1 659 000 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований общества "НЕО" к обществу "Т Плюс" отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.06.2016 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "НЕО" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования общества "НЕО" удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований общества "Т Плюс" к обществу "НЕО" отказать.
Ссылаясь на выявленные после приобретения недвижимого имущества недостатки, а именно, наличие на земельном участке объектов коммуникаций, при этом отмечая, что площадь охранной зоны инженерных сетей - 1762 кв. м, составляет 60% от всей площади приобретенного обществом "НЕО" земельного участка, заявитель полагает, что такое обременение земельного участка, влечет невозможность использования недвижимого имущества по назначению. По мнению заявителя, непредставление указанной информации, нарушает права общества "НЕО" и в силу положений ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации дает заявителю право требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Заявитель оспаривает выводы судов о том, что расположенные на земельном участке коммуникации необходимы для обслуживания административного здания, ссылаясь на представленные в материалы дела доказательства.
Учитывая изложенное, заявитель полагает, что у судов отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований общества "Т Плюс" к обществу "НЕО", и для отказа в удовлетворении требований общества "НЕО".
Также, по мнению общества "НЕО", судами неверно определен размер взысканной неустойки, учитывая установленный график платежей по договору.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что 16.06.2014 между открытым акционерным обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" (продавец) и обществом "НЕО" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа в„– 7500-FA041/01-022/0097-2014.
По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, указанное в приложении в„– 1 к настоящему договору: - одно- двухэтажное административное здание с проходной, с цокольным этажом, литер АЕ1, площадью 678,5 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Манежная, дом в„– 24 (цена продажи 6 718 957 руб. 76 коп.); земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, кадастровый номер 56:44:0333001:10, площадью 2897 кв. м, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Манежная, дом в„– 24 (цена продажи 3 281 042 руб. 24 коп.).
Согласно п. 2.2 договора расчет за имущество производится в следующем порядке: 30% от суммы платежа в размере 3 000 000 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость, оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разделе 9 настоящего договора, в течение 5 рабочих дней с момента заключения настоящего договора; остальные 70% в сумме 7 000 000 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость, оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разделе 9 настоящего договора, в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением в„– 2 к настоящему договору, а именно: до 15.11.2014 - 3 000 000 руб., до 15.04.2015 - 4 000 000 руб.
В силу п. 2.3 договора обязательство покупателя по оплате имущества считается исполненным с момента поступления денежных средств в счет оплаты имущества на расчетный счет продавца в полном объеме.
Согласно п. 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества, подписываемому уполномоченными представителями сторон.
Обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания продавцом акта приема-передачи имущества (п. 3.3 договора).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) покупателем обязательств по оплате цены имущества покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с актом приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2014 продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
На основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 16.06.2014 в„– 7500-FA041/01-022/0097-2014 произведена государственная регистрация перехода права собственности общества "НЕО" на административное здание и земельный участок.
Платежным поручением от 11.07.2014 в„– 54 общество "НЕО" по договору купли-продажи на счет продавца за недвижимое имущество (здание) перечислило 3 000 000 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "НЕО" обязательства по оплате приобретенного имущества, общество "Т Плюс" как правопреемник открытого акционерного общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности в сумме 7 000 000 руб. и неустойки в сумме 1 659 000 руб., начисленной за период просрочки с 24.06.2014 по 23.09.2015, с последующим ее начислением с 24.09.2015 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 7 000 000 руб.
Возражая против исковых требований общества "Т Плюс", общество "НЕО" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 16.06.2014 в„– 7500-FA041/01-022/0097-2014, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах общества "НЕО" на земельный участок и административное здание, а также взыскании 3 000 000 руб. основного долга по договору от 26.06.2014 и убытков в размере 1 616 022 руб. 45 коп., составляющих понесенные обществом "НЕО" расходы по эксплуатации административного здания и земельного участка.
Полагая, что объекты коммуникаций препятствуют заявителю осуществлять полномочия собственника имущества, общество "НЕО" обратилось к продавцу с предложением о расторжении договора и возмещении убытков, поскольку предложение о расторжении договора оставлено без удовлетворения, общество "НЕО" обратилось в суд.
Приняв во внимание, что нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций по существу не нарушает права покупателя по владению и пользованию спорным земельным участком, исходя из вида его разрешенного использования, и не является препятствием для целевого использования и оборотоспособности земельного участка, и, не установив оснований для расторжения договора купли-продажи, суд отказал в удовлетворении заявленных обществом "НЕО" требований. Выявив ненадлежащее исполнение обществом "НЕО" обязательств по договору купли-продажи в части приобретенного имущества, суд удовлетворил исковые требования общества "Т Плюс".
Суд апелляционной инстанции, оставил решение суда без изменений, согласившись с выводами суда первой инстанции, также не выявив препятствий в использовании земельным участком в соответствии с разрешенным использованием, и для осуществления эксплуатации расположенного на земельного участке административного здания, обществом "НЕО".
Удовлетворяя исковые требования общества "Т Плюс" и отказывая в удовлетворении требований общества "НЕО", суды исходили из следующего.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть определены предмет договора и цена объекта.
Выявив, что в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, установлена цена, руководствуясь указанными нормами, суды не нашли оснований для оценки данного договора как незаключенного или недействительного.
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе: акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2014, суды установили, что в названном акте, подписанным полномочными представителями сторон указано, что здание и земельный участок покупателем осмотрены, претензий у покупателя к продавцу по состоянию передаваемых здания и земельного участка не имеется.
Далее, судами установлено следующее.
Согласно представленной в материалы дела ведомости вычисления площади земельного участка, расположенного по ул. Манежная, 24 г. Оренбурга, и корректурой топографической съемки земельного участка подтверждено, что из площади земельного участка 2897 кв. м, 1762 кв. м является площадью охранной зоны инженерных сетей.
Сообщением от 06.10.2015 общество с ограниченной ответственностью "ОренбургВодоканал" подтвердило прохождение коммуникаций с указанием охранной зоны и сообщило, что самотечная канализационная сеть диаметром 300 мм, находящаяся на балансе и обслуживании общества, в границах земельного участка нанесена верно.
В письме от 11.12.2015 общество с ограниченной ответственностью "ОренбургВодоканал" сообщило, что самотечная канализационная сеть диаметром 300 мм, проходящая по земельному участку по ул. Манежная, 24 г. Оренбурга, присоединена к насосной станции. Данная насосная станция на обслуживании общества с ограниченной ответственностью "ОренбургВодоканал" не находится, в эксплуатацию не передавалась, информацией о ее характеристиках и правообладателях общество не располагает.
Закрытое акционерное общество "Силикатный завод" в письме от 16.10.2015, с приложением схемы прохождения паропровода, сообщило, что по территории переданного обществу "НЕО" земельного участка проходит трасса паропровода, охранной зоной паропровода являются боковые стенки лотка, в котором он находится.
Письмом от 04.12.2015 закрытое акционерное общество "Силикатный завод" сообщило, что является собственником паропровода, проходящего по территории земельного участка, переданного обществу "НЕО", пар получает по договору от 14.01.2013 в„– 92101 с филиалом "Оренбургский" общества "Т Плюс", перенос паропровода на территорию общества "НЕО" был произведен по инициативе открытого акционерного общества "Оренбургэнерго" в 1999 г.
Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области" на запрос суда первой инстанции сообщено, что: 1) 17.02.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о части (обременении) земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями пользования территории 56.э44.2.1013: учетный номер части - 56:44:0333001:10/2 (площадь - 219 кв. м); вид обременения: "ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации"; 2) 18.02.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о части (обременении) земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории 56.44.2.1390: учетный номер части - 56:44:0333001:10/3 (площадь - 12 кв. м); вид обременения: "ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации".
Сведения о зоне с особыми условиями использования территории внесены в государственный кадастр недвижимости 15.10.2014 и 14.11.2014 на основании поступившего в порядке информационного взаимодействия от открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги".
Исследовав указанные доказательства, суды сделали вывод о существовании инженерных коммуникаций в пределах приобретенного обществом "НЕО" земельного участка и их предназначении, в том числе, для обслуживания расположенного на земельном участке здания.
Кроме того, приняв во внимание, что согласно пояснениям директора общества "НЕО", изложенных в судебном заседании суда первой инстанции, на момент заключения договора купли-продажи здания и земельный участок были им осмотрены, а также исследовав акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2014 в котором отражено, что здание и земельный участок покупателем осмотрены, претензий у покупателя к продавцу по состоянию передаваемых здания и земельного участка не имеется, суды признали, что приобретая спорный земельный участок с расположенным на нем административным зданием, покупателю должно было быть известно о коммуникациях, проходящих по земельному участку.
При этом, суд кассационной инстанции отмечает, что на представленных ответчиком фотографиях изображен трубопровод, проходящий над землей, следовательно, как участник гражданского оборота общество "НЕО" действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, имело возможность определить место расположения указанных коммуникаций, в том числе в случаях, если они уходят под землю, независимо от того, где сделаны фотоснимки: на территории переданного заявителю земельного участка, либо за его пределами, но вблизи от него.
Вместе с тем выявив, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 56:44:0333001:10 по адресу: г. Оренбург, ул. Манежная, в„– 24, видом разрешенного использования земельного участка является размещение административного здания, суды пришли к выводу о том, что нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций по существу не нарушает права покупателя по владению и пользованию спорным земельным участком, исходя из вида его разрешенного использования, и не является препятствием для целевого использования и оборотоспособности земельного участка, также отметив, что нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций не исключает проведение каких-либо работ на земельном участке при условии предварительного согласования таких работ с владельцами сетей, ссылаясь на положения, установленные Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 в„– 197.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно признали, что оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 16.06.2014 в„– 7500-FA041/01-022/0097-2014 не имеется, как и не имеется оснований для удовлетворения требований общества "НЕО" об исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскания платежей по договору и убытков.
Учитывая изложенное, отсутствие в материалах дела доказательств погашения обществом "НЕО" задолженности по договору купли-продажи, суды, руководствуясь ст. 309, 310, 454, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пунктов 2.1, 2.2 договора, правомерно удовлетворили исковые требования общества "Т Плюс", взыскав 7 000 000 руб. задолженность по договору купли-продажи, а также неустойку в сумме 1 659 000 руб., установленную п. 5.2 договора, признав верным произведенный обществом "Т Плюс" расчет задолженности.
Довод общества "НЕО" о неправильном определении размера неустойки применительно к графику, являлся предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен судом, как ошибочный. Учитывая установленный в приложении в„– 2 к договору сторонами график платежей по договору купли-продажи: второй платеж в сумме 3 000 000 руб. - до 15.11.2014, третий платеж в сумме 4 000 000 руб. - до 15.04.2015, суд апелляционной инстанции верно признал, что право начисление неустойки возникает начиная с указанных дат, а не со следующего дня как полагает заявитель.
Нормы материального права применены судами правильно, выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Оснований для переоценки выводов суда, установленных по делу обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2016 по делу в„– А47-5587/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственность "НЕО" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
С.Э.РЯБОВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------