АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. в„– Ф09-7347/15

Дело в„– А34-816/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Краснобаевой И.А.,
судей Шершон Н.В., Оденцовой Ю.А.
при ведении протокола помощником судьи Коневой Т.А., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Надежда" Газина Андрея Борисовича и конкурсного кредитора Тарасова Игоря Евгеньевича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по делу в„– А34-816/2014 Арбитражного суда Курганской области о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Надежда" (ОГРН 1024501597614, ИНН 4512006130).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель конкурсного кредитора Тарасова Игоря Евгеньевича - Мясоедова Е.С. (доверенность от 07.10.2015).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2014 общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее - общество "Надежда", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Газин Андрей Борисович.
Конкурсный управляющий Газин А.Б. 12.01.2015 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении начальной продажной цены имущества должника, являющегося предметом залога, в размере 80 270 000 руб.
В Арбитражный суд Курганской области от кредитора Тарасова Игоря Евгеньевича 09.04.2015 поступило заявление о разрешении разногласий относительно порядка и условий продажи залогового имущества, в котором он просил утвердить пункты 2.1, 2.3, 2, 8, 3.6 Положения в редакции Тарасова И.Е.; абзац 2 п. 31 исключить; также просил признать отчет в„– 067 об оценке рыночной стоимости имущества недостоверным.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 14.05.2015 заявление Тарасова Игоря Евгеньевича о разрешении разногласий по вопросу реализации заложенного имущества и заявление конкурсного управляющего общества "Надежда" об установлении начальной продажной цены заложенного имущества объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
К участию в деле привлечен Жеглов А.В. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, проводившего оценку спорного имущества.
Арбитражным судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение требований кредитора Тарасова И.Е., который просил внести изменения в пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.8, 3.6, абзац 3 пункта 5.10, абзацы 2, 6 пункта 5.15, абзац 1 пункта 5.17, изложив их в указанной редакции, и исключить абзац 2 пункта 3.1 положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества "Надежда".
Определением Арбитражного суда Курганской области от 16.03.2016 (судья Петрова И.Г.) заявление конкурсного кредитора удовлетворено. Арбитражным судом утверждено Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества "Надежда", согласованного с залоговым кредитором - закрытым акционерным обществом Коммерческий банк "Универсальные финансы" 24.12.2014, исключив абзац 2 пункта 3.1 и изложив пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.8, 3.6, абзац 3 пункта 5.10, абзацы 2, 6 пункта 5.15, абзац 1 пункта 5.17 в новой редакции, указанной в резолютивной части данного судебного акта.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 (судьи Хоронеко М.Н., Сотникова О.В., Столяренко Г.М.) определение суда первой инстанции отменено. В утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества "Надежда" в порядке разрешения разногласий отказано.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий общества "Надежда" Газин А.Б. просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с указанием суда апелляционной инстанции на то, что в соответствии со ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; следовательно, инженерные сооружения и производственное оборудование: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилки, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:000000:116 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2, обременены залогом; ссылается на то, что таким образом суд установил, что инженерные сооружения и оборудование в силу закона обременено залогом и не может быть отделено от земельного участка и зданий, в то же время суд указал, что Банк с требованием о включении денежного требования как обеспеченного залогом данного имущества в суд не обращался, соответственно, не имеет специальных прав, предоставленных залогодержателям Федеральным законом от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). По мнению конкурсного управляющего, такая позиция апелляционного суда противоречит ст. 138 Закона о банкротстве и ст. 64 Закона об ипотеке, делает невозможным утверждение порядка и условий реализации заложенного имущества, поскольку, с одной стороны, на вышеперечисленное имущество в силу закона должен быть распространен порядок реализации заложенного недвижимого имущества, а, с другой стороны, суд установил, что Банк не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве.
Конкурсный управляющий должника полагает, что суд апелляционной инстанции, руководствуясь Законом о банкротстве, с учетом мнения участников спора, представленных доказательств, должен был рассмотреть спор по существу и утвердить порядок и условия реализации имущества должника в какой-либо редакции и определить начальную цену; при недостаточности доказательств в материалах дела, при необходимости проведения экспертиз, суд апелляционной инстанции имел возможность, как самостоятельно рассмотреть спор, так и отправить дело на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе конкурсный кредитор Тарасов И.Е. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, определение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что, отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не принял решения в отношении заявления конкурсного управляющего об утверждении начальной продажной цены залога, несмотря на то, что суд апелляционной инстанции указал на отчет об оценке залогового имущества, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - общество "Олимп") на основании определения суда о назначении экспертизы как надлежащее доказательство; на новое рассмотрение в суд первой инстанции вопрос об утверждении начальной продажной цены залога и вопрос по разрешению разногласий не направлен; в отношении разделов Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества "Надежда", по которым конкурсным управляющим возражений не заявлялось, в постановлении суда апелляционной инстанции не отражено по какой причине судебный акт подлежит отмене.
Конкурсный кредитор обращает внимание на то, что он не согласен с предложенным конкурсным управляющим порядком реализации, полагает, что реализация предметов залога раздельным имуществом, а не единым лотом, более отвечает целям конкурсного производства; способ продажи залогового имущества единым лотом негативно влияет на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, поскольку выставляемые на торги объекты имеют различное целевое значение, расположены на разных земельных участках; проведение торгов по реализации 23 объектов заложенного имущества одним лотом ограничивает доступ покупателей к участию в торгах, влияет на продажную стоимость объектов. Формируя имущество должника для реализации единым лотом, конкурсный управляющий, помимо залогового имущества, в состав оценки включил иное имущество, указанное в акте осмотра от 20.10.2014 и не являющееся предметом залога (инженерные сооружения и производственное оборудование); отдельно в отчете об оценке имущественного комплекса "Далматовский элеватор" отсутствуют сведения об отдельной стоимости имущества, не включенного в договор залога, не указана стоимость земельного участка, не являющегося предметом залога, в Положении конкурсным управляющим земельный участок, не обремененный ипотекой, вообще не учитывается как объект недвижимости, принадлежащий должнику. Учитывая, что при продаже здания, находящегося в ипотеке, его реализация осуществляется вместе с земельным участком, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи незаложенного земельного участка; размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания и начальной продажной цены участка.
Заявитель кассационной жалобы считает, что тот факт, что на момент вынесения апелляционным судом постановления отсутствовала оценка имущества, не являющегося предметом залога, в связи с чем не могла быть установлена стоимость незалогового имущества, не может служить основанием для отмены определения суда первой инстанции, поскольку обязанность по проведению оценки имущества должника напрямую возложена на конкурсного управляющего; после проведения оценки имущества, не являющегося предметом залога, возможно проведение торгов по продаже имущества должника, и в случае признания их состоявшимися, как залоговый, так и незалоговые кредиторы смогут получить удовлетворение своих требований от суммы, вырученной с продажи имущества, указанные доводы конкурсного кредитора не были приняты во внимание судом апелляционной инстанции.

Законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2014 общество "Надежда" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В рамках проведения процедур несостоятельности (банкротства) данного общества установлено, что в собственности у должника имеется комплекс объектов недвижимости, расположенных по адресам: Курганская область, Далматовский район, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2 и ул. Чкалова.
В период проведения в отношении должника процедуры наблюдения акционерное общество Коммерческий банк "Универсальные финансы" (далее - общество КБ "Универсальные финансы", Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании обоснованной и включении в третью очередь требований кредиторов общества "Надежда" задолженности по кредитному договору в„– 31РО-Ю/2011 от 24.05.2011 в размере 67 700 727 руб. 42 коп., в том числе 49 421 725 руб. 18 коп. основного долга, 11 719 120 руб. 05 коп. процентов за пользование кредитом, 6 559 882 руб. 19 коп. штрафов, как обеспеченной залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 14.07.2014 по настоящему делу заявленное требование в указанном размере признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества должника.
При рассмотрении данного требования судом установлено, что 24.05.2011 между обществом КБ "Универсальные финансы" и обществом "Надежда" был заключен кредитный договор в„– 31РО-Ю/2011 (в редакции дополнительных соглашений в„– 1 от 25.05.2011, в„– 2 от 16.02.2012, в„– 3 от 20.02.2012).
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору выступил залог (возникновение ипотеки обусловлено законом) принадлежащего обществу "Надежда" на праве собственности следующего недвижимого имущества:
- здание гаража (литеры Ж, Ж1), назначение: нежилое, общая площадь 420,4. кв. м, кадастровый (условный номер) 6440/29/Ж/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 274 860 рублей.
- здание тракторного гаража, (литеры К, К1), назначение: нежилое, общая площадь 1310,9 кв. м, кадастровый (условный номер) 6440/29/К/4/1, расположенное по адресу; Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 1 092 420 рублей.
- здание МТМ (литеры Е, Е1), назначение: нежилое, общая площадь 2109,2 кв. м, кадастровый (условный номер) 6440/29/Е/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 2 214 540 руб.
- сооружение - зерносушилка (литера ГЗ), назначение: нежилое, общая площадь 152,2 кв. м, Кадастровый (условный номер) 45-45-03/002/2006-076, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 293 760 руб.
- здание склада стройматериалов (литера И), назначение: нежилое, общая площадь 571,7 кв. м, кадастровый (условный номер) 6440/29/И/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 521 100 руб.
- сооружение - зерноток (литера Г2), назначение: нежилое, общая площадь. 2681,1 кв. м, кадастровый (условный номер) 45-45-03/002/2006-075, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 1 039500 руб.
- здание подстанции (литера Д), назначение: нежилое, общая площадь 41,4 кв. м, кадастровый (условный номер) 6440/29/Д/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная - по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 78 840 руб.
- здание нефтебазы (литера 3), назначение: нежилое, общая площадь 78,4 кв. м, кадастровый (условный номер) 6440/29/3/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, объект находится на земельном участке, расположенном в восточной части кадастрового квартала. Северная граница проходит по оси ул. Коновалова; восточная - по оси ул. Декабристов; южная по оси ул. Маяковского; западная - по оси автодороги от ул. Чкалова до ул. Коновалова. Цена 111 780 руб.
- здание комбикормового цеха (литера Э) назначение: нежилое. Этажность: 5. Общая площадь: 1258,1 кв. м, кадастровый (условный номер) 5885/29/Э/4/1, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 3 910 140 руб.
- административно-бытовой корпус (литера А), назначение: нежилое. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Общая площадь: 1108,1 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/002/2009-469, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 4 511700 руб.
- рабочая - башня элеватора (литеры 04, 05, Об), назначение: нежилое. Этажность: 9. Подземная этажность 1. Общая площадь: 1470,7 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-43-03/009/2010-426, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 2 474 280 руб.
- силосный корпус (литеры 07, 08, 09, О10, 013, 014), назначение: нежилое. Этажность: 5. Подземная этажность: 1. Общая площадь: 1592,7 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-427, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 3 405 240 руб.
- силосный корпус (литеры 02, 03, 011, 012) назначение: нежилое. Этажность: 5. Подземная этажность: 1. Общая площадь: 1415,2 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-443, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 5 414 580 руб.
- силосный корпус (литеры О, 01, 01/1), назначение: нежилое. Этажность: 5. Подземная, этажность: 1. Общая площадь: 1325,8 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-444, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 5 414 580 руб.
- весовая - дозировка (литера Щ), назначение: нежилое. Этажность: 2. Общая площадь: 155,1 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-442, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 200 880 руб.
- зерносклад в„– 1 (литера К), назначение: нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 977,8 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-441, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 563 220 руб.
- зерносклад в„– 2 (литера К1), назначение; нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 1230,1 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-440, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 707 400 руб.
- зерносклад в„– 3 (литера Ж), назначение: нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 1218,2 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-439, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 702 000 руб.
- зерносклад в„– 4 (литера Ж1), назначение; нежилое. Этажность: 1, Общая площадь: 1191.1 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-438, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 460 620 руб.
- зерносклад в„– 10 (литера Т), назначение: нежилое. Этажность: 1. Общая площадь: 1171,6 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-434, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 723 600 руб.
- склад сырья (литеры П, Ш), назначение: нежилое. Этажность: 15. Общая площадь: 2346.2 кв. м, кадастровый (условный номер): 45-45-03/009/2010-433, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 2 555 820 руб.
- лаборатория (литера Б), назначение: нежилое. Этажность: 2. Общая площадь: 110,3 кв. м, кадастровый (условные номер): 45-45-03/009/2010-432, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, д. 2. Цена 307 260 руб.;
Кроме того, в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору выступил залог иного недвижимого имущества, принадлежащего обществу "Надежда" на праве собственности, а именно: земельного участка, общей площадью 116 847,00 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с целевым назначением - размещение производственной базы, с кадастровым (или условным) номером 45:04:000000:116, расположенного по адресу: Курганская область, Далматовский район, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2. Указанный залог оформлен путем заключения 29.12.2011 договора залога в„– 31/2011.
Таким образом, в реестр требований кредиторов должника на основании указанного судебного акта было включено требование данного банка по обязательствам, обеспеченным залогом вышеназванного имущества должника.
Конкурсный управляющий общества "Надежда" Газин А.Б. 12.01.2015 обратился в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены предметов залога общей стоимостью 80 270 000 руб., определенной по состоянию на 21.10.2014 на основании отчета в„– 067, составленного независимым оценщиком Жегловым А.В.
Представленное положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества "Надежда", согласованное с залоговым кредитором - обществом КБ "Универсальные финансы" 24.12.2014, также предусматривало продажу всех объектов недвижимости одним лотом.
Кредитор третьей очереди (незалоговый) Тарасов И.Е. с суммой требований 11 270 400 руб. (определения Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2014, от 16.12.2014 по делу в„– А34-816/2014) не согласился с начальной ценой продажи залогового имущества, полагая ее заниженной, считая необоснованной продажу указанного имущества одним лотом, обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий относительно порядка и условий продажи залогового имущества.
Ввиду наличия спора относительно начальной цены продажи имущества должника с учетом того, что оценщик оценивал имущество должника 20.10.2014, то есть до его выявления и инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим 22.12.2014 (инвентаризационная опись в„– 1, опубликованная на сайте ЕФРСБ 23.12.2014), отсутствия в отчете сведений о стоимости всего имущества, входящего в имущественный комплекс, ввиду оценки имущества как предприятия, тогда как предметом залога являются самостоятельные объекты недвижимости, судом по ходатайству конкурсного кредитора Тарасова И.Е. была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу "Олимп".
По результатам проведенной экспертизы в„– 27/07-2015 экспертом общества "Олимп" был сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов оценки составляет 235 693 119 руб.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, учитывая результаты экспертизы, проведенной обществом "Олимп", посчитал возможным удовлетворить требование конкурсного кредитора Тарасова И.Е., изложив п. 2.4 Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов в предлагаемой редакции: "Цена объектов недвижимости, являющихся предметом залога, выставляемых на торги определена в соответствии с Заключением экспертов в„– 27/07-2015 от 12 ноября 2015 г., составленного на основании Определения Арбитражного суда Курганской области от 14.07.2015 по делу в„– А34-816/2014 и составляет в общей сумме 235 693 119 руб."
Также суд первой инстанции признал обоснованными доводы конкурсного кредитора Тарасова И.Е. по разногласиям относительно предложенного порядка и условий торгов продажи имущества должника в части разделения имущества, обремененного залогом, на два лота. Судом учтено то, что спорные объекты (гараж, зерносушилка, склад стройматериалов, здания подстанции, комбикормового цеха, административно-бытовой корпус, башня элеватора, силосный корпус, зерносклад, склад сырья) расположены на разных земельных участках, имеют разные площади и характеристики; проведение торгов по реализации двадцати трех объектов заложенного имущества одним лотом ограничивает доступ потенциальных покупателей к участию в торгах, влияет на продажную стоимость объектов.
Имущество, обремененное залогом, было разделено на два лота:
Лот в„– 1: объекты недвижимости (список объектов указан в заявлении), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:020105:80 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Чкалова - ул. Коновалова. При этом суд указал, что земельный участок также подлежит реализации, однако он не является предметом залога. Цена лота определена на сумму 20 999 459,28 руб. (без учета стоимости земельного участка).
Лот в„– 2: объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:000000:116 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2, являющемся предметом залога, общей стоимостью 214 693 659,72 руб. (без учета стоимости инженерных сооружений и производственного оборудования: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилка "Целинная-40" (2 шт.), зерносушилка СОБ-50, зерносушилка ДСП-32 (3 шт.), зерносушилка УЗБ-50, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой Е-1,0-0,9Г, расположенные на земельном участке, являющемся предметом залога) (список в заявлении). Указанные объекты недвижимости и земельный участок, являющиеся предметом залога реализуются одновременно с продажей инженерных сооружений и производственного оборудования: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилка "Целинная-40" (2 шт.), зерносушилка СОБ-50, зерносушилка ДСП-32 (3 шт.), зерносушилка УЗБ-50, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой Е-1,0-0,9Г., не являющихся предметом залога.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, исходил из того, что суд первой инстанции, утверждая Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов, не указал стоимость незаложенного имущества; представленный конкурсным управляющим Порядок не мог быть утвержден судом.
Апелляционный суд указал на то, что утверждение порядка продажи данного имущества без установления начальной цены незаложенного имущества недопустимо, поскольку при реализации данного имущества единым лотом кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи незаложенного земельного участка и стоимости инженерных сооружений и производственного оборудования; размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи лотов, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены заложенного и незаложенного имущества; без оценки незаложенного имущества кредиторами невозможно будет реализовать право оставления имущества за собой. При утверждении порядка продажи вышеуказанного имущества необходимо решить вопрос приоритета между залоговым и незалоговыми кредиторам на обращение с заявлением об оставлении имущества за собой в случае, если данные кредиторы решат воспользоваться данным правом.
При этом апелляционным судом принято во внимание то, что в материалах дела имеются сведения о балансовой стоимости указанного имущества, договор купли-продажи от 30.05.2012, содержащий сведения о кадастровой стоимости указанных объектов, вместе с тем конкурсный управляющий не инициировал проведения собрания для утверждения начальной цены продажи данного имущества.
Изучив доводы кассационных жалоб, проверив законность и обоснованность выводов суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривает.
Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений данной статьи.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, если иное не предусмотрено названным Законом.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Исходя из разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается вышеуказанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.
При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 указанного постановления в„– 58, на основании абзаца второго п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).
Как усматривается из материалов настоящего дела и содержания постановления суда апелляционной инстанции, обжалуя в апелляционном порядке определение суда первой инстанции, конкурсный управляющий должника ссылался на то, что суд, включив в состав лота незаложенное имущество, не определил его стоимость, что делает невозможным в случае реализации имущества определить пропорцию при удовлетворении требований залогового и незалоговых кредиторов.
Судом установлено, что весь перечень объектов имущественного комплекса, выставленных на торги, ранее был предметом договора купли-продажи от 25.05.2011 и договора залога в„– 31/2011 от 19.12.2011. Дополнительным соглашением в„– 1 от 25.05.2011 стороны кредитного договора в„– 31РО-Ю/2011 от 24.05.2011 внесли изменения в пункт 2.1 статьи 2 кредитного договора, указав, что кредит предоставляется для приобретения заемщиком комплекса движимого и недвижимого имущества ОАО "Далматовский элеватор" в соответствии с договором купли-продажи в„– 27 от 25.05.2011, финансирование запуска вышеуказанного комплекса.
При рассмотрении спора по настоящего делу в целях получения оценки заложенного имущества, учитываемой при определении начальной продажной цены предмета залога, судом первой инстанции по ходатайству конкурсного кредитора Тарасова И.Е. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу "Олимп". По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение в„– 27/07-2015, содержащее выводы о том, что рыночная стоимость объектов оценки (заложенного имущества) составила 235 693 119 руб.
Суд апелляционной инстанции согласился с результатами судебной экспертизы оценки стоимости залогового имущества, указав на то, что экспертное заключение общества "Олимп" в„– 27/07-2015 является надлежащим доказательством.
Как указывалось ранее, при рассмотрении дела в суде первой инстанции имущество должника, подлежащее реализации в порядке, установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве), было разделено на два лота. В лот в„– 1 вошли объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:020105:80 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Чкалова - ул. Коновалова, не являющемся предметом залога, цена лота определена на сумму 20 999 459,28 руб. (без учета стоимости земельного участка). В лот в„– 2 вошли объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 45:04:000000:116 по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Элеваторная, 2, являющемся предметом залога, общей стоимостью 214 693 659,72 руб. (без учета стоимости инженерных сооружений и производственного оборудования: забор, кабельные подземные линии, газопровод, теплотрасса, зерносушилка "Целинная-40" (2 шт.), зерносушилка СОБ-50, зерносушилка ДСП-32 (3 шт.), зерносушилка УЗБ-50, мельничное оборудование, система уличного видеонаблюдения, котел паровой Е-1,0-0,9Г, расположенные на земельном участке, являющемся предметом залога).
Разделение имущества должника на два лота правомерно сделано судом первой инстанции в целях соблюдения баланса имущественных интересов всех кредиторов должника, поскольку спорные объекты, объединенные конкурсным управляющим в единый лот, расположены на разных земельных участках, имеют разные площади и характеристики; проведение торгов по реализации двадцати трех объектов заложенного имущества одним лотом ограничивает доступ потенциальных покупателей к участию в торгах, влияет на продажную стоимость объектов.
Исходя из положений п. 5 ст. 18.1, п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве, учитывая, что конкурсный управляющий общества "Надежда" обладает специальными познаниями в рамках рассматриваемого дела, прошел Единую программу подготовки арбитражных управляющих, в представляемом на утверждении суда Положении не отражены объективные обстоятельства, вызывающие необходимость привлечения организатора торгов для эффективного проведения процедуры продажи имущества должника на торгах, суд первой инстанции обоснованно возложил функцию организатора торгов на конкурсного управляющего общества "Надежда" в целях минимизации расходов в деле о банкротстве. Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции.
Вместе с тем апелляционным судом установлено, что при проведении оценки отдельно стоимость спорного незаложенного имущества, а также стоимость имущества в случае их объединения в лоты оценщик не оценивал; суд первой инстанции, утверждая Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества "Надежда", стоимость незаложенного имущества также не указал.
В соответствии с положениями п. 7.1 ст. 110 Закона о банкротстве внешний управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже предприятия должника, включающие в себя сведения о предприятии, его составе, характеристиках, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа предприятия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене предприятия, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже предприятия, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
Предложение о продаже предприятия должника представляется для утверждения собранию кредиторов или в комитет кредиторов после включения отчета об оценке имущества должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с данным Законом.
Судом апелляционной инстанции указано на то, что в материалах дела имеются сведения о балансовой стоимости спорного имущества (балансовая справка по состоянию на 01.01.2014), а также договор купли-продажи от 30.05.2012, содержащий сведения о кадастровой стоимости указанных объектов; вместе с тем, конкурсный управляющий не инициировал проведение собрания для утверждения начальной цены продажи данного имущества; определением суда от 12.10.2015 признано незаконным бездействие арбитражного управляющего Газина А.Б., выразившееся в непроведении оценки и непредставлении собранию кредиторов должника предложения о порядке реализации имущества должника, не являющегося предметом залога.
При этом суд апелляционной инстанции неоднократно (10.05.2016, 07.06.2016) откладывал судебные заседания с целью представления конкурсным управляющим Газиным А.Б. доказательств стоимости незаложенного имущества, однако определения суда не исполнялись.
Между тем суд первой инстанции утвердил порядок продажи имущества должника, как заложенного так и незаложенного, единым лотом, без установления начальной цены незаложенного имущества, что является недопустимым в силу следующего.
Так, при реализации данного имущества единым лотом кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи незаложенного земельного участка и стоимости инженерных сооружений и производственного оборудования. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи лотов, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены заложенного и незаложенного имущества.
Без оценки незаложенного имущества кредиторами невозможно будет реализовать право оставления имущества за собой.
Положениями п. 1, 2 ст. 138 Закона о банкротстве установлены пропорции в процентном соотношении, применяемые в отношении средств, вырученных от реализации предмета залога
Согласно п. 4.1 данной статьи в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Из содержания п. 5.14 утвержденного судом первой инстанции Порядка продажи имущества должника следует, что в случае признания несостоявшимися повторных торгов банк вправе оставить все имущество, сформированное в лоты, за собой. При этом в состав данного имущества включено и незаложенное имущество без определения его стоимости, что не позволяет определить размер денежных средств, перечисляемых на счет должника в размере, определяемом в соответствии с п. 1 и 2 ст. 138 Закона о банкротстве.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае представленный конкурсным управляющим порядок продажи имущества должника не подлежит утверждению.
Данный вывод апелляционного суда соответствует материалам дела и действующему законодательству.
При этом доводы заявителей кассационных жалоб о наличии противоречий, содержащихся в тексте обжалуемого постановления, относительно залоговой природы иного имущества общества "Надежда", не заявленного банком при рассмотрении арбитражным судом его требования о включении в реестр, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку при рассмотрении спора по настоящему делу суды прежде всего исходили из преюдициальности обстоятельств, установленных определением Арбитражного суда Курганской области от 14.07.2014 по настоящему делу, определившим объем прав залогового кредитора и, фактически, разделившим имущество должника на залоговое (имущество, на которое претендует банк как залоговый кредитор) и на оставшееся (иное имущество) (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению, поскольку по существу выражают несогласие с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой установленных по делу обстоятельств.
Нарушений норм материального или процессуального права (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного обжалуемое постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по делу в„– А34-816/2014 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Надежда" Газина Андрея Борисовича и конкурсного кредитора Тарасова Игоря Евгеньевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.А.КРАСНОБАЕВА

Судьи
Н.В.ШЕРШОН
Ю.А.ОДЕНЦОВА


------------------------------------------------------------------