АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. в„– Ф09-8498/16

Дело в„– А60-43985/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Качалковой Елены Викторовны (далее - предприниматель Качалкова Е.В.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.01.2016 по делу в„– А60-43985/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с предпринимателя Качалковой Е.В. 951 270 руб. 93 коп., в том числе долг в размере 910 615 руб. 08 коп. за период с декабря 2014 года по август 2015 года, пени за просрочку платежа в сумме 40 655 руб. 85 коп. за период с 11.07.2015 по 27.08.2015 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.01.2016 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 (судьи Жукова Т.М., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда в обжалуемой части оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Качалкова Е.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что права и обязанности арендатора в объеме, установленном договором аренды от 14.12.2004 в„– 4-640, в том числе обязательство по уплате договорной неустойки, перешли к предпринимателю Качалковой Е.В. с момента приобретения права собственности на объект недвижимости. Как считает предприниматель, судами не принято во внимание, что договор аренды от 14.12.2004 в„– 4-640 и дополнительное соглашение к нему от 15.03.2013 не зарегистрированы в установленном порядке, договор аренды не был подписан предыдущими собственниками помещений - обществом с ограниченной ответственностью "Универсам "Волгоградский" и Крюковой Татьяной Владимировной. По мнению предпринимателя Качалковой Е.В., в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие об использовании помещений ответчика исключительно для торговли, в связи с чем полагает, что судами неверно определена подлежащая применению ставка арендной платы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием "Школьно-базовая столовая "Золушка" (арендатор) 14.12.2004 подписан договор аренды неделимого земельного участка в„– 4-640, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 6 213 кв. м, кадастровый номер 66:41:0403073:0012, необходимый для обслуживания зданий торгового и бытового назначения со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 47, для эксплуатации помещений предприятия общественного питания (п. 1.1, 1.2 договора).
Ссылаясь на приобретение предпринимателем Качалковой Е.В. объекта недвижимости - нежилое помещение литер А, А2, А3, площадью 1907,5 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - помещения Nв„– 1 - 11, 13, 26 - 45, 1 этаж - помещения Nв„– 32 - 40, 42, 44 - 52, 54 - 71, 73 - 84, 88, кадастровый (или условный) номер 66:41:0403901:4246, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 47 (право собственности зарегистрировано 08.12.2014), находящегося на спорном земельном участке, в связи с чем к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.12.2004 в„– 4-640, Администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что с момента перехода к ответчику права собственности на объект недвижимости, к нему перешло и право пользования земельным участком на том же праве, которое принадлежало продавцу недвижимости, то есть к нему перешло право аренды в соответствии с договором аренды от 14.12.2004 в„– 4-640, том числе и обязанности по оплате пользования земельным участком и неустойки, предусмотренных этим договором.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства является взыскание неустойки (штрафа, пеней), по которой следует понимать определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 14.12.2004 в„– 4-640 и дополнительное соглашение к нему от 15.03.2013, кадастровый паспорт земельного участка от 10.07.2012 в„– 66/301/12-209513, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015 в„– 66/001/014/2015-4805 и свидетельство о регистрации права собственности от 08.12.2014 серии 66 АЖ в„– 803374, согласно которым в результате последовательного перехода права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, данные помещения принадлежат предпринимателю Качалковой Е.В., акт обследования земельного участка от 28.05.2015 в„– 447/4-2015, суды пришли к правильному выводу о том, что предприниматель Качалкова Е.В. при переходе к ней права собственности на объект недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобрела право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, в связи с чем у нее с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, на основании ранее заключенного договора аренды от 14.12.2004 в„– 4-640.
Установив, что доказательств, подтверждающих внесение соразмерной платы за пользование спорным земельным участком ответчиком не представлено, определив, что размер арендной платы для ответчика, который подлежит исчислению на основании установленной кадастровой стоимости участка в размере 44 420 000 руб. и площади земельного участка 2261,27 кв. м, что приходится на долю предпринимателя пропорционально площади объекта недвижимости во всем имуществе на земельном участке, а именно 1907,5/5241 кв. м от 6213 кв. м, суды правомерно удовлетворили исковые требования Администрации, взыскав с предпринимателя Качалковой Е.В. задолженность за период с декабря 2014 года по август 2015 года в размере 910 615 руб. 08 коп., пени за просрочку платежа в сумме 40 655 руб. 85 коп., начисленные за период с 11.07.2015 по 27.08.2015.
Отклоняя довод предпринимателя Качалковой Е.В. о том, что суды, удовлетворяя требования истца, ошибочно исходили из того, что к ответчику как приобретателю объекта недвижимости в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора спорного участка, установленные договором аренды от 14.12.2004 в„– 4-640, не подписанным и не зарегистрированным в установленном порядке, суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 14 Постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обоснованно исходил из того, что оснований для признания договора аренды незаключенным или недействительным (ничтожным) не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в силу п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, истец должен в судебном порядке понудить ответчика заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а потом взыскивать арендную плату, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанная на неверном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок заключения договоров и возникновения обязательств по внесению платы за пользование землей.
Доводы заявителя жалобы о необоснованном взыскании с него неустойки по незаключенному (незарегистрированному) договору аренды, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они основаны на ошибочном понимании указанных ранее норм права и противоречат разъяснениям абзаца 4 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Довод предпринимателя Качалковой Е.В. о том, что размер арендной платы необоснованно определен на основании ставки арендной платы в размере 6,8 для земельных участков под объектами торговли, в данном случае подлежали применению ставки в размере 1,5 и 4,8, также отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку обстоятельства использования земельного участка являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, доказательств, опровергающих доводы истца и выводы судов в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.01.2016 по делу в„– А60-43985/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Качалковой Елены Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Э.РЯБОВА

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------