АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. в„– Ф09-4373/12

Дело в„– А47-4675/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Кангина А.В.,
судей Сердитовой Е.Н., Артемьевой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шайбаковой Э.М., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области кассационную жалобу Диева Олега Валерьевича на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2016 по делу в„– А47-4675/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказными письмами с уведомлениями, а также размещения данной информации в сети "Интернет" на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебное заседание в Арбитражный суд Уральского округа представители лиц, участвующих в деле, не явились.
В судебное заседание в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли и приняли участие представители:
Диева Олега Валерьевича - Голиков А.А. (доверенность от 13.10.2015, предъявлен паспорт);
открытого акционерного общества "Банк ВТБ" - Пушечникова Е.В. (доверенность от 22.07.2016, предъявлен паспорт);
общества с ограниченной ответственностью "Оплот" - Брежнева Н.А. (доверенность от 07.10.2016, предъявлен паспорт);
Егоркина Евгения Геннадьевича - Никитина А.М. (доверенность от 25.02.2015, предъявлен паспорт).

В рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Оплот" (далее - общество "Оплот", должник) Диев О.В. обратился с заявлением (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о переводе на Диева О.В. прав и обязанностей покупателя земельного участка общей площадью 104 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, по договору купли-продажи от 19.06.2014, заключенному между обществом "Оплот" и Егоркиным Е.Г.
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2016 (судья Дмитриенко Т.А.) в удовлетворении требований Диева О.В. отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (судьи Ершова С.Д., Столяренко Г.М., Хоронеко М.Н.) определение суда первой инстанции от 19.05.2016 оставлено без изменения.Диев О.В. обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой на указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, закрепленный в ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка является межотраслевым, в силу этого нормы Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), имеющие специальное значение по отношению к общем нормам гражданского права, в рассматриваемых правоотношениях не являются приоритетными по отношению к ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 3, 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Указывая на разъяснения, содержащиеся в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 в„– 25 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", Диев О.В. полагает, что торги по продаже спорного земельного участка проведены в результате нарушения его преимущественного права покупки данного недвижимого имущества, возникшего до этих торгов. Заявитель кассационной жалобы считает, что конкурсный управляющий обязан был принять меры к реализации преимущественного права Диева О.В. на приобретение земельного участка должника по рыночной цене, на котором находится гараж заявителя.
Егоркин Е.Г. представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке и пределах полномочий, установленных ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу "Оплот" на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 56:44:0122001:3 общей площадью 5171 +/- 25 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - производственное здание с почтовым адресом: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, дом в„– 20, участок в„– 1 (запись в ЕГРПН от 14.12.2000 в„– 56-01/00-4/2000-1001; кадастровый паспорт земельного участка от 07.09.2011 в„– 56/11-127851; свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2000 в„– 5600 207083; повторное свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2005 в„– 56 АА 006875).
Кленин Д.А. заключил с обществом "Оплот" договор аренды земельного участка от 05.02.2003, площадью 120 кв. м, на котором возвел объект недвижимости, задекларировав позднее - только 21.03.2012 постройку гаража площадью 104 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0122001:0003.
Между обществом "Оплот" и Финансовым управлением Оренбургской области заключены договоры от 21.07.2005 в„– 74/75 "З" об ипотеке в отношении двух зданий и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122001:0003 по соглашению от 28.12.2000 в„– 74"С" и дополнительному соглашению от 21.07.2005 в„– 1, соглашению от 28.12.2000 в„– 75"С" и дополнительному соглашению от 21.07.2005 в„– 1 о предоставлении бюджетных кредитов для реализации инвестиционных проектов. Залог объектов недвижимости прекращен и запись об ипотеке погашена согласно письму Заместителя председателя Правительства - Министра финансов Оренбургской области от 26.10.2007 в связи с полным исполнением обществом "Оплот" обязательств по названным соглашениям.
Между обществом "Оплот" и Банком ВТБ заключен договор об ипотеке зданий и земельного участка от 15.11.2007 в„– ДИ-749000/2007/00058, предметом которого указаны:
1) частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1 (пункт 2.1.1);
2) одноэтажное производственное здание литер Б1 (пункт 2.1.2);
3) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0122001:0003 площадь 5171 кв. м (пункт 2.1.3).
Общество "Оплот" обратилось 02.06.2011 в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании себя банкротом как ликвидируемого должника. Заявление принято к производству определением арбитражного суда от 29.06.2011.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2011 ликвидируемый должник - общество "Оплот" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим обществом "Оплот" утвержден Сероглазов Руслан Равильевич.
Кленин Д.А. обратился 23.03.2012 в Росреестр с декларацией о строительстве гаража площадью 104 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0122001:0003. Право собственности Кленина Д.А. на указанный гараж зарегистрировано в соответствии с записью в ЕГРПН от 03.04.2012 в„– 56-56-01/064/2012-314 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.04.2012 в„– 56-АБ 719237).
Затем между Клениным Д.А. и Диев О.В. был заключен договор от 10.04.2012 купли-продажи указанного гаража за 120 000 руб. (запись в ЕГРПН от 19.04.2012 в„– 56-56-01/076/2012-479, свидетельство о государственной регистрации права собственности Диева О.В. от 19.04.2012 в„– 56-АБ 722706, повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.06.2014 в„– 56-АВ 447511).
Конкурсным управляющим 25.11.2012 было выставлено на торги имущество общества "Оплот", в том числе находящийся в залоге у Банка ВТБ земельный участок должника общей площадью 5171 кв. м, кадастровый (условный) номер 56:44:01 22 001:0003, адрес: г. Оренбург, ул. Березка, д. 20.
10.01.2013 торги в„– SBR12004890 путем открытого аукциона, признаны несостоявшимися.
21.03.2013 повторные торги в„– SBR12004890 путем открытого аукциона, признаны несостоявшимися
С согласия залогового кредитора конкурсный управляющий произвел раздел земельного участка общей площадью 5171 кв. м с кадастровым номером 56:44:0122001:0003 путем образования трех новых земельных участков (кадастровые паспорта от 25.11.2013), а именно:
1) земельный участок общей площадью 104 +/- 4 кв. м с кадастровым номером 56:44:0122001:163, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, на котором расположен гараж в„– 20;
2) земельный участок общей площадью 842 +/- 10 кв. м с кадастровым номером 56:44:0122001:164, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, на котором расположено одноэтажное производственное здание литер Б1 в„– 20;
3) земельный участок общей площадью 4223 +/- 23 кв. м с кадастровым номером 56:44:0122001:165, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, на котором расположено частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1 в„– 20.
12.02.2014 Росреестром выданы свидетельства о праве собственности общества "Оплот" на перечисленные три земельных участка.
25.03.2014 конкурсному управляющему представлен отчет оценщика по указанным объектам недвижимости.
08.05.2014 комитет кредиторов одобрил изменения в Порядке торгов.
16.06.2014 на электронной площадке "Аукционы Сибири" (http://ausib.ru) состоялись торги в„– 2456-ОТПП посредством публичного предложения по продаже имущества должника в составе:
Лот в„– 1: 1) частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1, общей площадью 3512,5 кв. м; 2) земельный участок общей площадью 4 223 кв. м; 3) одноэтажное производственное здание литер Б1, общей площадью 707,1 кв. м; 4) Земельный участок общей площадью 842 кв. м. Местонахождение имущества: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, 20.
Лот в„– 2: земельный участок общей площадью 104 кв. м, местонахождение имущества: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, 20, начальная цена 62 000 руб.
Диев О.В. принял участие в торгах на приобретение Лота в„– 2, то есть земельного участка, на котором расположен его гараж, подав заявку и оплатив аванс в размере 20% от цены Лота в„– 2, что подтверждается протоколом от 17.06.2014 в„– 2456-ОТПП/1/2 об определении участников торгов в форме публичного предложения по продаже имущества.
Однако победителем торгов был признан Егоркин Е.Г., первым подавший заявку по цене 62 000 руб., что подтверждается протоколом от 17.06.2014 в„– 2456-ОТПП/2/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества.
По результатам названных торгов между обществом "Оплот" и Егоркиным Е.Г. заключен договор купли-продажи от 19.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122001:163 на сумму 62 000 руб. (в п. 1.1. договора указано, что на земельном участке расположен гараж в„– 20, далее - "Имущество", а в п. 3.2. - право собственности на приобретенное "Имущество" переходит к покупателю после полной оплаты, в п. 3.1. и 3.3. - указан порядок передачи и риск случайной гибели и случайного повреждения "Имущества").
19.06.2014 между обществом "Оплот" и Егоркиным Е.Г. подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в котором указано, что на земельном участке расположен гараж в„– 20.
В рамках дела о банкротстве общества "Оплот" Диев О.В. обратился в арбитражный суд с заявлением от 15.08.2014, в котором просил:
1. признать торги в„– 2456-ОТПП (посредством публичного предложения) по продаже имущества общества "Оплот" в виде лота в„– 2 - земельный участок общей площадью 104 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, недействительными;
2. признать протокол от 17.06.2014 в„– 2456-ОТПП/2/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества недействительным.
Определением суда от 30.10.2014 (судья Дмитриенко Т.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 (судьи Бабкина С.А., Серкова З.Н., Скобелкин А.П.) определение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Диев О.В. заявил уточнения иска.
В судебном заседании от 17.04.2015 Диев О.В. просил:
1. признать торги в„– 2456-ОТПП (посредством публичного предложения) по продаже имущества ООО "Оплот" в виде лота в„– 2 - Земельный участок общей площадью 104 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, недействительными;
2. признать протокол от 17.06.2014 в„– 2456-ОТПП/2/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества недействительным.
3. обязать ООО "Оплот" в лице к/у Сероглазова Р.Р. заключить с Диевым О.В. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 104 кв. м с кадастровым номером 56:44:0122001:164, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, по цене 62 000 руб.
В судебных заседаниях от 01.09.2015 и от 20.10.2015 Диев О.В. просил:
1. признать торги в„– 2456-ОТПП (посредством публичного предложения) по продаже имущества ООО "Оплот" в виде лота в„– 2 - Земельный участок общей площадью 104 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, недействительными;
2. признать протокол от 17.06.2014 в„– 2456-ОТПП/2/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества недействительным;
3. признать недействительным договор купли-продажи от 19.06.2014, заключенный по результатам данных торгов между ООО "Оплот" и Егоркиным Е.Г., применить последствия недействительности сделки;
4. обязать ООО "Оплот" в лице к/у Сероглазова Р.Р. заключить с Диевым О.В. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 104 кв. м с кадастровым номером 56:44:0122001:164, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, по цене 62 000 руб.
Согласно последнему уточнению исковых требований, сделанному Диевым О.В. в судебном заседании от 09.02.2016, принятому судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Диев О.В. просит: перевести на Диева О.В. права и обязанности покупателя земельного участка общей площадью 104 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, 20, по договору купли-продажи от 19.06.2014.
Егоркин Е.Г. в отзыве на уточненные требования заявил 04.04.2016 о применении срока исковой давности, т.к. ранее Диев О.В. обращался с аналогичным требованием в Дзержинский районный суд г. Оренбурга (определение от 23.03.2015 о прекращении производства по делу в„– 2-1125/2015 вступило в законную силу 10.04.2015).
Суд первой инстанции правомерно отказал ответчику в удовлетворении заявления о применении срока исковой давности со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 в„– 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Между тем, суды отказали в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что продажа залогового имущества проведена в Порядке, установленном залоговым кредитором; нарушений норм Закона о банкротстве не допущено, при этом указав на то, что наличие права собственности на объект недвижимости, расположенном на отчуждаемом земельном участке должника, не свидетельствует о наличии у Деева О.В. каких-либо преимущественных прав; преимущественное право собственника здания, сооружения в отношении земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, предусмотренное ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть реализовано при продаже имущества в период процедуры банкротства, нормы Закона о банкротстве имеют специальное значение по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает, что при новом рассмотрении настоящего спора судами не учтено следующее.
В силу ст. 1 Земельного кодекс Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Названный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.
В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежали применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.
Так, в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
При этом нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Частью 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в ЕГРП, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.
Достоверность государственного реестра означает также бесспорность принадлежности объекта, на который зарегистрированы вещные права, к недвижимому имуществу. Иное свидетельствует о недостоверности реестра.
Однако произведенная государственная регистрация является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока не будут внесены иные сведения в закрепленном законом порядке.
Более того, государственная регистрация права на объект, расположенный на участке истца, за другим лицом нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс), но и ограничивает права истца в использовании принадлежащего ему имущества в целях строительства на нем другого объекта в соответствии с выданным на то разрешением, а также может повлечь возложение дополнительных обязанностей при возможном отчуждении земельного участка (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса).
Данная правовая позиция разъяснена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2016 г. по делу в„– 304-КГ16-761.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 в„– 167-О указано, что Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли (подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1) и развивает данные принципы в других своих положениях (в том числе в оспариваемых заявителем пункте 1 статьи 35 и пункте 1 статьи 65). Подобное правовое регулирование обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов, а также защиту прав собственников зданий и сооружений и не препятствует им в реализации гражданско-правовых способов защиты этих прав, в том числе не препятствует в установлении сервитутов как на основании договора, так и в судебном порядке.
В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 в„– 2672-О и от 23.04.2015 в„– 817-О разъяснено, что положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации как в оспариваемой, так и в действующей редакции предусматривают единство судьбы доли в праве собственности на здание, сооружение и на земельный участок и по своему содержанию направлены на защиту имущественных прав всех участников долевой собственности на здание или сооружение. Подобное законодательное требование обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 года в„– 1365-О).
В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 в„– 1372-О и от 29.05.2012 в„– 903-О указано, что пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующий отношения, складывающиеся в связи с переходом права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, развивает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и направлен на защиту прав собственника здания, строения, сооружения (Определение от 22 марта 2012 года в„– 512-О-О).
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2013 в„– ВАС-2704/13 дано разъяснение выраженной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 в„– 3771/11 и в„– 4275/11 правовой позиции, согласно которой продажа ответчику всего спорного земельного участка, если на нем располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.
В материалах рассматриваемого дела сведений об оспаривании записей в ЕГРП о праве собственности Диева О.В. на гараж либо о наличии спора по поводу признания указанного гаража самовольной постройкой не имеется.
В настоящем деле суды, рассматривая требование Диева О.В., не приняли во внимание сложившиеся фактические обстоятельства с учетом вышеприведенных норм права, в связи с этим выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований нельзя признать обоснованными.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года в„– 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).
По аналогии следует учитывать разъяснения абзаца 3 пункта 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 в„– 9 "О судебной практике по делам о наследовании", согласно которому в случае возникновения спора между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
С учетом вышеуказанных обстоятельств обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а исковое заявление Диева О.В. - удовлетворению.
Руководствуясь ст. 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2016 по делу в„– А47-4675/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по тому же делу отменить.
Исковое заявление Диева Олега Валерьевича удовлетворить.
Перевести на Диева Олега Валерьевича права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 19.06.2014, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Оплот" (ИНН 5609031815) в лице конкурсного управляющего Сероглазова Р.Р. и Егоркиным Евгением Геннадьевичем, признав Диева Олега Валерьевича покупателем земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122001:163, общей площадью 104 +/- 4 кв. м, на котором расположен гараж в„– 20, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Березка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственных зданий и сооружений.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.В.КАНГИН

Судьи
Е.Н.СЕРДИТОВА
Н.А.АРТЕМЬЕВА


------------------------------------------------------------------