АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. в„– Ф09-9304/16

Дело в„– А76-12121/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны (далее - предприниматель Соколова А.А.), Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2016 по делу в„– А76-12121/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по тому же делу.
Определением от 17.10.2016 произведена замена судьи Сулейменовой Т.В., в связи с отсутствием ввиду болезни, на судью Лазарева С.В.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
предприниматель Соколова А.А., представитель предпринимателя - Глазкова Л.П. (доверенность от 18.09.2015);
представитель комитета - Дейнека Н.Р. (доверенность от 25.05.2016 в„– 1396).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Соколовой А.А. о признании ничтожной сделки купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения в„– 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, заключенной на основании договора купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: областное государственное унитарное предприятие "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, индивидуальный предприниматель Архипов Андрей Александрович (далее - предприниматель Архипов А.А.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.02.2016 (судья Н.В. Медведникова) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) спорный договор купли-продажи.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.06.2016 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа к индивидуальному предпринимателю Соколовой Аксении Афанасьевне удовлетворить частично. Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275 нежилого помещения в„– 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, заключенный между муниципальным образованием Кыштымский городской округ в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа и индивидуальным предпринимателем Соколовой Аксенией Афанасьевной, в части передачи в собственность индивидуальному предпринимателю Соколовой Аксении Афанасьевне помещения в„– 1 площадью 10 кв. м в составе указанного нежилого помещения в„– 2 по кадастровому паспорту от 16.01.2012, а также в части установления продажной стоимости нежилого помещения в„– 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, в размере 1 049 000 руб., установив продажную стоимость помещения в размере 922 156 руб. без учета НДС. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 руб. Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа в возмещение судебных расходов по оплате услуг эксперта 23 600 руб. Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 02.03.2016".
В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя, договор купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275 нежилого помещения в„– 2 заключен в нарушение нормы ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ), поскольку в связи с допущенной ошибкой в кадастровом паспорте выкупаемого помещения, ответчику в собственность было передано помещение площадью отличной от площади помещения, передаваемого ранее ответчику в аренду, в том числе, в связи с включением в договор купли-продажи всей площади помещения в„– 1 (коридор) площадью 10 кв. м
Кроме того, заявитель полагает, что изменив решение суда первой инстанции в части, исключив помещение в„– 1 площадью 10 кв. м (коридор), суд апелляционной инстанции фактически изменил объект купли-продажи муниципального имущества, поскольку без помещения в„– 1 площадью 10 кв. м помещение в„– 2 является двумя отдельными объектами недвижимого имущества и на их основе не может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект, а в отношении каждого объекта должен быть произведен государственный кадастровый учет.
Учитывая изложенное, заявитель полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи нежилого помещения от 01.05.2012 в„– 275 в целом, а не только в части передачи нежилого помещения в„– 1 площадью 10 кв. м и установления продажной стоимости нежилого помещения в„– 2.
В кассационной жалобе предприниматель Соколова А.А. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и полагая, что судами не применен закон, подлежащий применению. По мнению заявителя, договор купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275 заключен без существенных нарушений требований, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, права истца, третьих лиц в результате совершения сделки не нарушены, доказательств обратного судам не представлено, а также полагает, что комитетом пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиям, а судом апелляционной инстанции неправильно распределены судебные расходы.
Заявитель отмечает, что нежилое помещение в„– 2 не могло быть поставлено на кадастровый учет с площадью 76,95 кв. м, поскольку входящая в общую площадь 1/2 доля нежилого помещения в„– 1 не является предметом кадастрового учета в силу ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Кроме того, заявитель оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что права муниципального образования "Кыштымский городской округ" как собственника имущества нарушены, поскольку ответчику передано имущество, которое фактически должно было остаться в собственности муниципального образования, как не соответствующий фактическим обстоятельствам настоящего дела, а также на отсутствие в постановлении суда апелляционной инстанции оснований, по которым суд пришел к выводу о том, что права муниципального образования Кыштымский городской округ нарушены и в связи с чем, сделка должна быть признана ничтожной в части.
Далее, отмечая, что истец узнал о том, что нежилое помещение в„– 2 продано с учетом помещения всего коридора из представления Прокуратуры г. Кыштыма от 27.12.2013, и, полагая, что фактически истцом заявлено требование о признании сделки недействительной в силу ее оспоримости, заявитель считает, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель полагает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований признавать ничтожной сделку купли-продажи в части, учитывая, что судом признано преимущественное право выкупа арендуемых предпринимателем Соколовой А.А. помещений, а именно: номера помещений 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14, всего площадью 76,95 кв. м. По мнению заявителя, в случае признания сделки недействительной в части включения в договор купли-продажи 1/2 части помещения в„– 1, предприниматель Соколова А.А. сохранила право собственности на помещения с номерами 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14, всего площадью 77,7 кв. м.
Помимо изложенного, ссылаясь на положения п. 12, 20, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 в„– 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и отмечая, что исковые требования комитета удовлетворены частично, заявитель полагает, что судом первой инстанции неверно рассчитана сумма судебных издержек, подлежащая взысканию с предпринимателя Соколовой А.А.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что 01.01.2005 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Соколовой А.А. (арендатор) заключен договор аренды в„– 178-05 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности г. Кыштыма, расположенное по адресу г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1, 2, 3, 4, 6, 9, 13, 14 на поэтажном плане БТИ), для использования под комиссионный магазин.
Общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 84,8 кв. м (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 30.11.2005 (пункт 2.1 договора).
Объект передан арендатору 01.01.2005 по акту приема-передачи нежилого помещения.
Далее, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Соколовой А.А. (арендатор) 01.12.2005 подписан договор аренды в„– 178-06 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14), для использования под комиссионный магазин.
Общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 76,95 кв. м (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 31.10.2006 (пункт 2.1 договора).
Объект передан арендатору 01.12.2005 по акту приема-передачи нежилого помещения.
Ответчик 20.10.2009 обратился к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок.
Между сторонами 22.10.2009 подписан договор аренды в„– 178-09 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14), для использования под комиссионный магазин.
Общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 76,95 кв. м (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 01.11.2009 по 30.09.2010 (пункт 2.1 договора).
Сторонами 08.02.2013 оформлено дополнительное соглашение к договору от 22.10.2009 в„– 178-09, которым изменена величина арендной платы с 01.03.2013.
Предприниматель Соколова А.А. 26.10.2011 обратилась с заявлением к комитету о выкупе занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 на основании преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Судами установлено, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно стоимости объекта, определенной в отчете от 22.12.2011 в„– 297-12/11, что подтверждено протоколом разногласий.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2012 по делу в„– А76-9965/2012 отчет от 22.12.2011 в„– 297-12/11 признан недостоверным на основании заключения экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 23.11.2012 в„– 026-05-2433.
В указанном заключении рыночная стоимость помещения в„– 2 площадью 82,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, определена в размере 1 049 000 руб. без учета НДС.
Администрацией Кыштымского городского округа 12.03.2012 вынесено постановление в„– 694, которым предписано комитету заключить с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения в„– 2 общей площадью 82,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4, на сумму 1 049 000 руб. без учета НДС.
Между муниципальным образованием "Кыштымский городской округ" в лице комитета (продавец) и предпринимателем Соколовой А.А. (покупатель) 01.05.2012 подписан спорный договор купли-продажи в„– 275, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение в„– 2, литера А, общей площадью 82,7 кв. м, назначение нежилое, инвентарный номер 7480, год ввода в эксплуатацию 1961, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4 (пункт 1.1 договора).
Согласно отчету в„– 297-12/11 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 12.12.2011 рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составила 1 563 139 руб. (пункт 1.4 договора).
В протоколе разногласий от 11.02.2013 к договору стоимость нежилого помещения указана равной 1 049 000 руб. без учета НДС. Указанная стоимость помещения в сумме 1 049 000 руб. также отражена сторонами в графике оплаты выкупной стоимости.
Переход права собственности к ответчику на нежилое помещение в„– 2 общей площадью 82,7 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4, 18.03.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации прав.
Исследовав представленный в материалы дела кадастровый паспорт от 16.01.2012 нежилого помещения в„– 2, литера А, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4, суды выявили, что в кадастровом паспорте указана общая площадь помещения 82,7 кв. м, при этом в пункте 1.10 имеется следующая отметка "помещение в„– 1 (10,0 кв. м) - 1/2 доля".
Между истцом и ответчиком 21.03.2013 оформлено соглашение о расторжении договора аренды от 22.10.2009 в„– 178-09 без составления акта приема-передачи с 17.03.2013.
Стороны 15.06.2015 оформили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275, в котором изменили площадь выкупаемого имущества на 77,7 кв. м, указав площадь помещения в„– 1 в размере 5 кв. м.
Судами установлено, что сообщением от 17.07.2015 в„– 74/032/905/2015-492 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации указанного соглашения в связи с не представлением документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества. В сообщении указано, что в базе государственного кадастра недвижимости имеется помещение площадью 82,7 кв. м.
Также судами установлено, что 28.11.2013 между муниципальным образованием "Кыштымский городской округ" в лице комитета (арендодатель) и предпринимателем Архиповым А.А. (арендатор) подписан договор аренды в„– 163-14 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12) для использования под офис.
Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составила 93,5 кв. м (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен по 31.08.2014.
Согласно представленному в материалы дела истцом договору аренды от 20.11.2015 в„– 163-16, заключенному между муниципальным образованием "Кыштымский городской округ" в лице комитета (арендодатель) и предпринимателем Архиповым А.А. (арендатор) о передаче в аренду нежилых помещений в„– 2 - 8 общей площадью 83,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (пункты 1.1, 1.2 договора), срок аренды установлен по 07.10.2016.
При рассмотрении спора суд первой инстанции по ходатайству комитета назначил по делу судебную экспертизу, на разрешение которой поставил вопрос о соответствии помещений по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, указанных в договорах аренды от 01.12.2005 в„– 178-06 и от 22.10.2009 в„– 178-09, помещениям, указанным в спорном договоре купли-продажи. Согласно заключению эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 21.01.2016 в„– 026-05-0039 объектом указанных договоров является одно и то же нежилое помещение. Кроме того, в экспертном заключении указано, что площадь помещения, переданного ответчику по спорному договору купли-продажи, отличается от площади помещения, передаваемого ранее ответчику в аренду, в том числе, в связи с включением в договор купли-продажи всей площади коридора 10 кв. м.
Полагая, что договор купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275 заключен с нарушением требований, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, поскольку ответчик не был арендатором помещения выкупленной площадью 82,7 кв. м, а также на момент заключения договора имел задолженность по арендной плате, истец обратился в суд.
Удовлетворяя требования комитета, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, исходил из наличия оснований для признания ничтожным договора купли-продажи, выявив, что спорный договор заключен в отношении объекта большей площади, чем находилась в аренде предпринимателя Соколовой А.А. При этом суд не нашел оснований для признания спорного договора недействительным в части включения в площадь передаваемого помещения площади коридора, так как условие о предмете договора является самостоятельной неделимой частью договора. Одновременно суд не принял в качестве обоснованного довод истца о недействительности спорного договора по причине наличия на стороне ответчика на момент заключения договора задолженности по арендной плате ввиду незначительности последней. Также суд отклонил довод предпринимателя Соколовой А.А. о пропуске комитетом исковой давности признав, что срок истцом не пропущен.
Изменяя решения суда первой инстанции и признавая недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275 в части передачи в собственность предпринимателя Соколовой А.А. помещения в„– 1 площадью 10 кв. м в составе указанного нежилого помещения в„– 2 по кадастровому паспорту от 16.01.2012, а также в части установления продажной стоимости нежилого помещения в„– 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, в размере 1 049 000 руб., установив продажную стоимость помещения в размере 922 156 руб. без учета НДС, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как установлено судами, между комитетом и предпринимателем Соколовой А.А. 22.10.2009 подписан договор аренды в„– 178-09 объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14), для использования под комиссионный магазин, общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 76,95 кв. м. Учитывая изложенное и положения договора купли-продажи от 01.05.2012 в„– 275, суды пришли к выводу, что в аренде у ответчика нежилое помещение общей площадью 82,7 кв. м (с учетом всего помещения в„– 1) не находилось.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В силу ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" (далее - постановление Пленума в„– 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.
Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно кадастровому паспорту от 16.01.2012 нежилого помещения в„– 2, данное нежилое помещение состоит из помещений в„– 1, 2, 3, 4 общей площадью 82,7 кв. м, в пункте 1.10 кадастрового паспорта имеется следующая отметка - помещение в„– 1 (10,0 кв. м) - 1/2 доля.
Оценив материалы дела, пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4, заключение эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 21.01.2016 в„– 026-05-0039, суд апелляционной инстанции установил, что помещение в„– 1 площадью 10 кв. м, вошедшее в состав выкупленного ответчиком нежилого помещения, является коридором и используется не только для эксплуатации нежилого помещения в„– 2, переданного ответчику, но и иного нежилого помещения, расположенного на том же этаже, переданного в аренду предпринимателю Архипову А.А.
Учитывая изложенное, руководствуясь положениями ст. 244, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума в„– 64, суд апелляционной инстанции признал, что помещение в„– 1 площадью 10 кв. м, вошедшее в состав выкупленного ответчиком нежилого помещения, является общим имуществом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основания для передачи в единоличную собственность предпринимателя Соколовой А.А. помещения в„– 1 площадью 10 кв. м в составе нежилого помещения в„– 2 на основании спорного договора купли-продажи отсутствовали.
В силу п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент совершения спорной сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь указанными нормами, суд апелляционной инстанции признал обоснованными исковые требования комитета о признании недействительным в силу ничтожности спорного договора купли-продажи только в части передачи в собственность ответчику помещения в„– 1 площадью 10 кв. м в составе нежилого помещения в„– 2 по кадастровому паспорту от 16.01.2012.
Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что помещения в„– 2, 3, 4 вошедшие в состав нежилого помещения в„– 2 общей площадью 72,7 кв. м, которые использовались предпринимателем Соколовой А.А. на основании ранее заключенных договоров аренды, правомерно переданы в собственность ответчика, руководствуясь следующим.
Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
В соответствии с п. 1 ст. 22, п. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства является необходимым для кадастрового учета документом. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособленно от других помещений в здании или сооружении.
Согласно п. 3 приложения в„– 2 к приказу Министерства экономического развития России от 29.11.2010 в„– 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" технический план составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких изолированных (обособленных) и смежных помещений (например, часть жилого дома, состоящая из расположенных в ней комнат и помещений вспомогательного использования), которые в том числе могут располагаться на нескольких этажах здания либо сооружения одни над другим и должны иметь доступ друг к другу без использования помещений общего пользования в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Исследовав кадастровый паспорт от 16.01.2012 нежилого помещения в„– 2, выявив, что в пункте 1.10 имеется отметка - помещение в„– 1 (10,0 кв. м) - 1/2 доля, суд признал, что помещение в„– 1 учтено в кадастровом паспорте в качестве места общего пользования.
Учитывая, что в настоящем деле спор относительно размера долей в праве общей долевой собственности на коридор - помещение в„– 1 площадью 10 кв. м отсутствует (пункт 4 постановления Пленума в„– 64).
В пункте 3 названного постановления отмечено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенного, суд признал, что помещения в„– 2, 3, 4, вошедшие в состав нежилого помещения в„– 2 общей площадью 72,7 кв. м, которые использовались предпринимателем Соколовой А.А. на основании ранее заключенных договоров аренды, правомерно переданы в собственность ответчика.
Кроме того, суд признал недействительным спорный договор купли-продажи в части установления продажной стоимости нежилого помещения в„– 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, в размере 1 049 000 руб., установив продажную стоимость помещения в размере 922 156 руб. без учета НДС.
Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, условие о цене является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества.
Как установлено судами, цена недвижимого имущества определена на основании заключения экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 23.11.2012 в„– 026-05-2433, согласно которому рыночная стоимость помещения в„– 2 площадью 82,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, определена в размере 1 049 000 руб. без учета НДС.
Согласно представленным в материалы дела пояснениям экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 26.04.2016 в„– 2223/16 стоимость вспомогательных и основных помещений имеет одинаковое значение в расчете на 1 кв. м - 12 684 руб. 40 коп.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал, что стоимость нежилого помещения площадью 72,7 кв. м, без учета помещения в„– 1 (коридора), имеющего вспомогательное назначение, по состоянию на 12.12.2011 составит 922 156 руб. без учета НДС.
При таких обстоятельствах, отметив, что правомерность определения стоимости нежилого помещения в„– 2 на основании заключения экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 23.11.2012 в„– 026-05-2433, полученного в ходе рассмотрения судебного спора по делу в„– А76-9965/2012, не оспаривается, суд апелляционной инстанции признал спорный договор купли-продажи недействительным в части установления продажной стоимости нежилого помещения в„– 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, в размере 1 049 000 руб., установив продажную стоимость помещения в размере 922 156 руб. без учета НДС, отклонив в качестве надлежащего доказательства стоимости нежилого помещения в„– 2 без стоимости помещения в„– 1 заключение оценщика - индивидуального предпринимателя Исаковой Ирины Яновны от 19.05.2016 в„– 028/01-16, отметив, что в данном заключении оценщик, по сути, произвел новую оценку нежилого помещения в„– 2 без стоимости помещения в„– 1.
Обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод предпринимателя Соколовой А.А. о пропуске истцом срока исковой давности обоснованно отклонен судами со ссылкой на п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая дату обращения истца в суд с иском и тот факт, что спорный договор является в указанных выше частях ничтожным в силу противоречия нормам действующего законодательства.
Довод предпринимателя Соколовой А.А. о неверном распределении судом первой инстанции суммы судебных издержек, подлежащих взысканию с предпринимателя Соколовой А.А., также рассмотрен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен, как основанный на верном толковании нормы ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что спорный договор купли-продажи по иску комитета признан судом недействительным в части, а согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 в„– 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу в„– А76-12121/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны, Комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ


------------------------------------------------------------------