АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2016 г. в„– Ф09-11584/16

Дело в„– А50-11839/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Платоновой Е.А., Татариновой И.А.
при ведении протокола помощником судьи Нестеровой Е.Ф. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу в„– А50-11839/2016 Арбитражного суда Пермского края.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняла участие представитель Управления Росреестра - Тутынина О.И. (доверенность от 16.12.2015 в„– 317).

Комитет имущественных отношений Администрации города Лысьвы (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Пермского края к Управлению Росреестра с требованием о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 08.04.2016 между Администрацией города Лысьвы и индивидуальным предпринимателем Бец Ольгой Андреевной (далее - предприниматель Бец О.А.), предметом которого являются встроенные нежилые помещения общей площадью 77,59 кв. м, расположенные по адресу: город Лысьва, ул. Мира, 10, номера на поэтажном плане с 11 по 19, часть с 1 по 3.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена предприниматель Бец О.А.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2016 (судья Вавилова Н.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 (судьи Макаров Т.В., Зеленина Т.Л., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение Управления Росреестра от 08.04.2016 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 26.01.2015, предметом которого являются встроенные нежилые помещения общей площадью 77,59 кв. м, расположенные по адресу: город Лысьва, ул. Мира, 10, номера на поэтажном плане с 11 по 19, часть с 1 по 3. Суд обязал Управление Росреестра устранить в полном объеме допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Заявитель, ссылаясь на возможность постановки на кадастровый учет помещения, части помещения, отмечает, что для регистрации договора аренды помещения заявителем самостоятельно должен быть представлен кадастровый паспорт помещения с указанием части, сдаваемой в аренду. Заявитель считает, что судебная практика не составляет правовую основу государственной регистрации, в связи с чем при отсутствии изменений в законодательстве относительно необходимости предоставления кадастрового паспорта помещения при регистрации договора аренды части помещения, отказ в государственной регистрации договора аренды части помещения является обоснованным. Управление Росреестра считает, что основной признак для признания решения незаконным - нарушение прав и законных интересов заявителя, отсутствует, поскольку оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации было вынесено в отношении арендатора, при этом доказательств неполучения арендной платы по договору в материалы дела не представлено.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом и предпринимателем Бец О.А. по результатам торгов подписан договор аренды помещений от 26.01.2015 общей площадью 77,59 кв. м, расположенных по адресу г. Лысьва, ул. Мира, 10, являющихся муниципальной собственностью в составе нежилых помещений общей площадью 310,8 кв. м, расположенных в 4-этажном шлакоблочном доме по указанному адресу.
Предприниматель Бец О.А. обратилась в Лысьвенский отдел Пермского краевого многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением от 24.02.2016 о проведении государственной регистрации договора аренды.
Управлением Росреестра принято решение от 10.03.2016 о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием кадастрового паспорта на сдаваемое в аренду помещения, в том числе указано на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору и кадастрового паспорта соответствующего помещения или части помещений, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Управлением Росреестра принято решение от 08.04.2016 об отказе в государственной регистрации договора аренды по причине непредоставления документов, необходимых для государственной регистрации.
Комитет, полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, нарушает его права и законные интересы, а также права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из обоснованности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды в связи с недостоверностью сведений, содержащихся в документах, представленных на государственную регистрацию.
Отменяя решение суда первой инстанции и признавая отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
Исходя из ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из положений п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ) следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, а также необходимых для государственной регистрации документов.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ основаниями для отказа в государственной регистрации среди прочего являются несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства (абз. 4), непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10).
В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ).
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что право собственности Лысьвенского городского округа на нежилые помещения, расположенные в 4-этажном жилом доме под номером 10 по улице Мира в городе Лысьва, общей площадью 310,8 кв. м, номера на поэтажном плате подвала с 1 по 24, на первом этаже с 1 по 19, зарегистрировано в установленном законом порядке 24.03.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 59ББ в„– 771631.
При обращении в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации права муниципальной собственности на вышеуказанные нежилые помещения регистратору был предоставлен кадастровый паспорт помещения от 04.03.2011.
Из материалов дела усматривается, что к заявлению о регистрации договора аренды предпринимателем Бец О.А. были приложены: договор аренды земельного участка от 26.01.2016 в„– 2011, справка от 20.02.2016 в„– 540, постановление от 14.11.2014 в„– 2316, протокол от 14.01.2015.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 в„– 73), судам следует иметь в виду, что это положение ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 26.01.2015, с приложением в„– 2, решение Управления Росреестра от 10.03.2016, 08.04.2016, установив, что кадастровый паспорт помещения от 04.03.2011 был предоставлен ранее при государственной регистрации права муниципальной собственности на вышеуказанные нежилые помещения, принимая во внимание, что в приложении в„– 2 к договору аренды сторонами составлено графическое описание передаваемых в аренду помещений, из которого с учетом условий договора аренды возможно установить часть помещения, которое будет передано арендатору, суд апелляционной инстанции, учитывая правовую позицию, изложенную в п. 9 постановления Пленума от 17.11.2011 в„– 73, пришел к обоснованному выводу о том, что основания для отказа в государственной регистрации договора аренды части помещения отсутствовали.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования, обязав Управление Росреестра устранить допущенные нарушения.
Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости предоставления кадастрового паспорта помещения при регистрации договора аренды части помещения, основан на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем отклоняется, в том числе с учетом вышеизложенного.
Ссылка Управления Росреестра на то, что судебная практика не составляет правовую основу государственной регистрации несостоятельна.
В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 5 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 в„– 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации рассматривает материалы анализа и обобщения судебной практики и дает судам разъяснения по вопросам судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации.
Таким образом, арбитражные суды при рассмотрении судебных дел обязаны руководствоваться разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Довод Управления Росреестра об отсутствии нарушенных прав и законных интересов Комитета отклоняется, поскольку Комитет является стороной договора аренды, при этом отсутствие государственной регистрации договора аренды (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации) влечет признание его незаключенным, в связи с чем права Комитета, как арендодателя, будут нарушены.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного, а также поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных апелляционным судом на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу в„– А50-11839/2016 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА


------------------------------------------------------------------