АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2016 г. в„– Ф09-10687/16

Дело в„– А07-8660/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Семеновой З.Г., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - общество "Феникс", ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу в„– А07-8660/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Феникс" - Борисова А.Г. (доверенность от 01.11.2016).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Феникс" о признании строения - нежилого здания с кадастровым номером 02:55:010541:2181 общей площадью 189,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, бульвар Ибрагимова, рядом с домом в„– 21, самовольной постройкой; возложении на ответчика обязанности за свой счет снести указанную самовольную постройку в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. Кроме того, истец просил разрешить ему, в случае неисполнения решения суда, за счет средств ответчика, с взысканием необходимых расходов, осуществить снос самовольной постройки (требования изложены с учетом изменения истцом их предмета в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также замены ненадлежащего ответчика общества с ограниченной ответственностью "Инвест-недвижимость" (далее - общество "Инвест-недвижимость") надлежащим - обществом "Феникс" определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.07.2015).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - управление Росреестра), общество "Инвест-недвижимость", общество с ограниченной ответственностью "Универсал-Трейдинг".
Решением суда от 25.05.2016 (судья Асадуллина С.Х.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Феникс" просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на ошибочность вывода судов о том, что в отсутствие разрешения на реконструкцию нежилого помещения государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных обществом "Инвест-недвижимость" документов должен был отказать в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости общей площадью 866,9 кв. м, так как решение о постановке указанного объекта на кадастровый учет принято государственным регистратором в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16, ч. 3 ст. 22, ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Кроме того, по мнению заявителя, спорный объект не может быть признан самовольной постройкой, так как является пристроем к уже существовавшему многоквартирному дому. Общество "Феникс" также ссылается на отсутствие доказательств наличия в действиях какого-либо лица вины в самовольной реконструкции, что бы явилось основанием для сноса такого объекта на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, заявитель считает, что суды необоснованно отклонили его довод об отсутствии у администрации права на обращение в суд с иском о сносе спорного объекта, так как администрацией не доказан факт того, что сохранение данной постройки нарушает защищаемые администрацией публичные интересы либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также факт наличия у истца права действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, к которому примыкает спорный объект. При этом ответчик считает, что ссылка судов на наличие у администрации функций в области строительного надзора противоречит положениям ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Таким образом, с учетом отсутствия доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан в результате сохранения объекта, заявитель считает удовлетворение требований администрации незаконным.
Помимо прочего, общество "Феникс" считает, что судом первой инстанции нарушены положения ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как требования истца в уточненной в судебном заседании 25.05.2016 редакции ему заблаговременно не направлялись; согласно уточнению администрация просила снести объект общей площадью 189,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:010541:2181, права на который за ответчиком не зарегистрированы.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Управлением муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа и обществом "Инвест-недвижимость" 27.12.2013 заключен договор в„– 870 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа, общей площадью 644,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, бульвар Ибрагимова, д. 21, номера на поэтажном плане: 1 - 15, 17 - 23, 44.
Управлением Росреестра 08.07.2014 зарегистрировано право собственности общества "Инвест-недвижимость" на указанный объект площадью 644,7 кв. м.
На основании договора купли-продажи от 05.02.2014 обществом "Инвест-недвижимость" приобретена квартира площадью 32,4 кв. м, находящаяся по адресу: г. Уфа, бульвар Ибрагимова, д. 21, кв. 111, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2014 в„– 04 АЕ 191853.
Постановлением Главы Администрации городского округа города Уфы указанная квартира площадью 32,4 кв. м переведена в категорию нежилых помещений с указанием площади 189,8 кв. м. В отношении объекта указанной площади в материалах дела имеется проектное решение устройства складского помещения магазина "Матрица" (пристрой), расположенного по ул. Ибрагимова, 21.
На основании заявления общества "Инвест-недвижимость" и вышеназванных документов управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 866,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, бульвар Ибрагимова, д. 21, номера на поэтажном плане 1 - 15, 17 - 30, 44 и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.11.2014 в„– 04 АЕ 532783. Указанному объекту присвоен кадастровый номер 02:55:010541:2190.
В материалах регистрационного дела также имеется справка территориального участка города Уфы государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" о том, что увеличение площади объекта произошло в результате включения в общую площадь ранее не учтенной площади холодного надстроя, который в данный момент включен в общую площадь здания.
Обществом "Инвест-недвижимость" (продавец) и обществом "Феникс" (покупатель) 01.04.2015 заключен договор купли-продажи в„– 21 нежилого помещения общей площадью 866,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, бульвар Ибрагимова, д. 21, номера на поэтажном плане 1 - 15, 17 - 30, 44. Право собственности общества "Феникс" зарегистрировано управлением Росреестра, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2015.
Отделом земельного контроля Управления по земельным ресурсам администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан 16.10.2014 произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, Бульвар Ибрагимова, 21. При осмотре было установлено, что на данном земельном участке возведен пристрой в виде гаража или дебаркадера.
Из писем Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и администрации следует, что разрешительные документы на проектирование и строительство (реконструкцию) какого-либо строения на придомовой территории многоквартирного жилого дома по адресу г. Уфа, бульвар Ибрагимова, 21 не выдавались.
На основании сведений кадастрового паспорта объекта с кадастровым номером 02:55:010541:2181 площадью 189,8 кв. м судами установлено, что он расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010541:54 с разрешенным использованием под многоквартирный жилой дом по ул. Ибрагимова, 21 и частично на не размежеванных землях кадастрового квартала.
Ссылаясь на то, что возведение пристроенного складского помещения произведено без получения разрешения на строительство, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о сносе данной постройки на основании положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что спорный объект недвижимого имущества создан в результате реконструкции многоквартирного дома без получения предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на реконструкцию, в связи с чем данный объект в силу положений п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не подлежал кадастровому учету, и права на него не могли быть зарегистрированы. Таким образом, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных администрацией к обществу "Феникс", как приобретателю объекта самовольной постройки, о сносе указанной постройки в силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 23, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22).
Оценив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене, заявленные администрацией исковые требования - оставлению без удовлетворения в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления в„– 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо в соответствии с установленной компетенцией - в защите публичного интереса, что может быть выражено в защите прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.
Обращаясь в арбитражный суд с требованиями, рассмотренными в рамках настоящего дела, администрация указала на поступление в ее адрес жалоб от жителей дома, расположенного по адресу: г. Уфа, бульвар Ибрагимова, д. 21, о проведении строительных работ. При этом администрация сослалась на положения ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором возведена постройка без получения разрешения на строительство. Кроме того, в возражении на отзыв ответчика администрация сослалась на то, что является органом местного самоуправления, осуществляющим в силу положений п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 в„– 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 131-ФЗ), ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации контроль за планировкой и застройкой территории муниципального образования и, поэтому вправе предъявить требования, мотивированные нарушением публичного интереса.
Однако истцом при обращении в суд не указано, а судами при удовлетворении исковых требований не установлено, в чем заключается нарушение защищаемого органом местного самоуправления публичного интереса нахождением спорного объекта на земельном участке, предназначенном для эксплуатации жилого многоквартирного дома.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в отсутствие разрешения на строительство объект недвижимости является самовольной постройкой, подлежащей сносу, так как общество в рамках настоящего спора не представило суду достоверных доказательств, подтверждающих соблюдение им правил строительства.
Между тем неполучение разрешения на строительство согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, хотя и является одним из признаков самовольной постройки, само по себе не означает, что это обстоятельство безусловно свидетельствует о нарушении публичного интереса, например, о наличии угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки.
Администрация, заявляя иск по настоящему делу, ссылалась на наличие жалоб жильцов многоквартирного дома и неполучение обществом "Феникс" разрешения на строительство, не указывая при этом на наличие угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки либо иные обстоятельства, не представляя тому соответствующие доказательства.
Доказательств наделения администрации правом представлять интересы собственников квартир в жилом доме, расположенном по адресу г. Уфа, бульвар Ибрагимова, д. 21, в защиту их прав на земельный участок, в материалы дела также не представлено.
Отклоняя довод общества "Феникс" об отсутствии у администрации права на заявление требований о сносе спорного объекта недвижимого имущества, суд первой инстанции указал на то, что с учетом п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 в„– 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" администрация как орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в целях защиты публичных интересов обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Между тем согласно положениям ч. 3, 4, 7 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации администрация не является лицом, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, и соответственно лицом, наделенным полномочиями указанного органа. Кроме того, как уже было указано ранее, администрация, обращаясь с иском, не мотивировала свое заявление указанием на конкретные нарушения в области осуществления строительного надзора.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у администрации права на предъявление рассмотренных требований на том основании, что в рамках осуществления контроля за соблюдением правил землепользования и застройки, за соответствием осуществляемого строительства генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города администрация (даже не являясь собственником земельного участка, занятого самовольной постройкой), вправе требовать сноса самовольных построек в связи с нарушением застройщиком требований градостроительного законодательства, выражающегося в осуществлении строительства без получения необходимых разрешений.
Данный вывод не может быть признан обоснованным, поскольку администрация не приводила доводов о невозможности сохранения постройки в связи с наличием указанных обстоятельств (несоответствие постройки правилам землепользования и застройки, генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города), не представляла соответствующих им доказательств. Данные обстоятельства не установлены и судами при рассмотрении спора.
При таких обстоятельствах, администрация не доказала наличия нарушенного и защищаемого ею публичного интереса сохранением постройки, находящемся на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем у судов отсутствовали основания для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки по требованию указанного лица (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, иск администрации - оставлению без удовлетворения.
В связи с окончанием кассационного производства по настоящему делу приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.11.2016, подлежит отмене.
Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом "Феникс" при подаче апелляционной и кассационной жалоб по настоящему делу, подлежат отнесению на администрацию в силу положений ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу в„– А07-8660/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 по тому же делу отменить.
В удовлетворении иска администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказать.
Взыскать с администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" 3000 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе, 3000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.
Приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа по настоящему делу от 24.11.2016, отменить.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ


------------------------------------------------------------------