АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2016 г. в„– Ф09-10793/16

Дело в„– А76-15569/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" (далее - общество "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка", истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу в„– А76-15569/2015 Арбитражного суда Челябинской области.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
В судебном заседании объявлен перерыв до 09 ч. 30 мин. 09.12.2016.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Общество "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 21.07.2016 (судья Калинина Т.В.) исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключаемый между Комитетом (продавец) и обществом "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" (покупатель) на предмет продажи нежилого помещения в„– 000 002, площадью 1018,0 кв. м, этаж 1 и 2, расположенного по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус 6, кадастровый (или условный) номер: 74:42:0103001:1205, принят в следующей редакции:
"Главу 2 "Цена договора и порядок оплаты" договора изложить в следующей редакции:
2.1. Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке нежилого помещения в„– 205-н/14 от 23.10.2014 г.).
2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 (двадцать миллионов семьсот тридцать тысяч рублей 00 копеек) (без НДС).
2.3. Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 24 029 004 (двадцать четыре миллиона двадцать девять) рублей 17 копеек, зачитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами настоящего договора.
2.4. Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и считается оплаченной на дату заключения настоящего договора, а стоимость неотделимых улучшений считается возмещенной.
2.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель".
Пункты 3.3 и 6.2 договора исключить из его текста".
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования общества "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" об урегулировании возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в„– 000 002 нежилого помещения площадью 1018,0 кв. м, этаж 1 и 2, расположенного по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус 6, кадастровый (или условный) номер: 74:42:0103001:1205 удовлетворить частично.
Изложить пункты 2.2, 2.4 главы 2 "Цена договора и порядок оплаты" договора в следующей редакции:
2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 (двадцать миллионов семьсот тридцать тысяч рублей 00 копеек) (без НДС).
Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 14 373 617 руб. 05 коп. (четырнадцать миллионов триста семьдесят три тысячи шестьсот семнадцать) рублей, 05 коп. зачитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами настоящего договора.
Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и равна 6 356 382 руб. 95 коп. (шесть миллионов триста пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят два) рубля 95 коп.
2.4. Платежи в счет оплаты стоимости имущества в размере 6 356 382 руб. 95 коп. (без НДС), производятся равными частями в размере и в сроки, согласно графику погашения долга, путем перечисления суммы в бюджет города Трехгорного по реквизитам:
Получатель УФК по Челябинской области (КУИиЗО г. Трехгорного) р/с в„– 40101810400000010801 в Отделении Челябинск, БИК 047501001, ИНН 7405010120, КПП 740501001, ОКТМО 75707000, КБК 362 1 14 02043 04 0001 410. В остальной части в удовлетворении иска отказать".
В кассационной жалобе общество "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части снижения стоимости зачитываемых неотделимых улучшений, а резолютивную часть решения суда первой инстанции изменить, указав, что зачету подлежит стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 25 127 341 руб. 50 коп. Заявитель кассационной жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции пришел к необоснованному выводу о значительном снижении стоимости зачитываемых неотделимых улучшений на сумму НДС. При этом общество "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" ссылаясь на п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации указывает, что оно не является плательщиком НДС, следовательно сумма НДС, уплаченная истцом в составе цены работ, выполненных сторонними организациями, является прямыми затратами общества, формирующими стоимость неотделимых улучшений, так как часть цены приходящаяся на НДС, не подлежала зачету или возврату из бюджета. Кроме того общество "Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" считает, судом апелляционной инстанции неправомерно исключены из стоимости зачитываемых неотделимых улучшений затраты на приобретение и монтаж оборудования боулинга, так как это противоречит отчету о стоимости спорного имущества от 23.10.2014 в„– 205-н/14. Заявитель кассационной жалобы также считает, что решение суда первой инстанции содержит математическую ошибку в части указания на реальную общую стоимость неотделимых улучшений, стоимость которых по расчету истца составляет 25 127 341 руб. 50 коп. и подлежит зачету в счет выкупной цены спорного объекта.
Комитет представил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просил обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование г. Трехгорный является собственником двухэтажного здания молочной кухни, назначение - здравоохранение, общей площадью 993 кв. м по адресу: Челябинская область, г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корп. 6 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.07.2002).
Открытый конкурс по сдаче в аренду названного помещения проведен 21.03.2008 по итогам которого победителем признан истец (протокол комиссии о проведении конкурса в открытой форме по сдаче в аренду двухэтажного здания молочной кухни площадью 993 кв. м).
Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого здания в„– 22 от 02.06.2008, в соответствии с п. п. 1.1 и 1.5 предметом договора аренды является двухэтажное здание молочной кухни, общей площадью 993 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корп. 6 для размещения саун, фитобара, тренажерных залов, фитнес-зала, боулинга, мини кинозала и организации общественного питания.
Передача объекта осуществляется по акту приема-передачи (п. 1.3 договора аренды).
Арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений (п. 1.8 договора аренды).
Учитывая, что в соответствии с п. 1.5 договора в передаваемом объекте планируется строительство и размещение боулинга, требующее проведение реконструкции объекта, то стороны пришли к договоренности о том, что данные затраты относятся к неотделимым улучшениям (п. 1.13 договора аренды).
Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт и ремонт любой сложности в сроки, установленные арендодателем и балансодержателем (п. 2.3.2 договора аренды).
Решением Собрания депутатов города Трехгорного Челябинской области от 23.12.2008 в„– 193 "Об утверждении Порядка формирования, ведения и опубликования перечня недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Трехгорного городского округа, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и Перечня недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Трехгорного городского округа, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" нежилое помещение по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус в„– 6 включено в Перечень муниципального имущества, для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Постановлением администрации г. Трехгорного от 23.12.2010 в„– 1545 "Об изменении наименования объекта недвижимости" объекта: "Зданию молочной кухни", расположенного по адресу: ул. Карла Маркса, 52 корп. 6 присвоено новое наименование - "Нежилое здание".
Постановлением от 29.09.2014 в„– 910 "О преобразовании объекта недвижимости" объект недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое площадь: общая 1 866,2 кв. м, инвентарный номер: 74:042:00298:000 001:000 000, этажностью, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус в„– 6, кадастровый (или условный) номер: 74:42:01030001:0029:000298:0000, преобразован в два нежилых помещения:
- нежилое помещение в„– 000 001, общей площадью 848,2 кв. м
- нежилое помещение в„– 000 002, общей площадью 1 018 кв. м.
В рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 в„– 159) письмом от 18.11.2014 в„– 01-09/3823 ответчиком предложено истцу заключить договор купли-продажи нежилого помещения в„– 000 002, этаж 1, 2, площадью 1018 кв. м, расположенного по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корп. 6.
К указанному письму приложен проект договора купли-продажи (далее - договор купли-продажи, по условиям которого продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателю (истец), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора: нежилое помещение в„– 000 002, назначение: нежилое, общей площадью 1018 кв. м, этаж: 1, 2, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус 6, пом. в„– 000 002, кадастровый (или условный) номер: 74:42:0103001:1205 (п. 1.1 договора купли-продажи).
В главе в„– 2 договора купли-продажи указаны цена договора и порядок оплаты.
Так, согласно п. 2.1 договора купли-продажи покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке нежилого помещения от 23.10.2014 в„– 205-н/14).
Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 руб.
Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.2 договора купли-продажи).
Покупатель обязуется выплатить указанную стоимость имущества в рассрочку сроком на 5 (пять) лет путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.3 договора купли-продажи).
Платежи в счет оплаты стоимости имущества в размере 20 730 000 руб. (без НДС), производятся равными частями в размере и в сроки, согласно графику погашения долга, путем перечисления суммы в бюджет города Трехгорного по реквизитам:
Получатель УФК по Челябинской области (Комитет) р/с в„– 40101810400000010801 в Отделении Челябинск, БИК 047501001, ИНН 7405010120, КПП 740501001, ОКТМО 75707000, КБК 362 1 14 02043 04 0001 410 (п. 2.4 договора купли-продажи).
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования извещения о продаже арендуемого имущества (п. 2.5 договора купли-продажи).
Проценты по договору оплачиваются в размере и в сроки, согласно графику погашения, путем перечисления суммы в бюджет города Трехгорного по реквизитам:
Получатель УФК по Челябинской области (Комитет) р/с в„– 40101810400000010801 в Отделении Челябинск, БИК 047501001, ИНН 7405010120, КПП 740501001, ОКТМО 75707000, КБК 362 1 11 09044 04 0008 120 (п. 2.6 договора купли-продажи).
Оплата стоимости имущества и процентов производится покупателем в соответствии с графиком погашения суммы долга согласно приложению в„– 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 2.7 договора купли-продажи).
Обязательства покупателя по оплате имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (п. 2.8 договора купли-продажи).
Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя (п. 2.9 договора купли-продажи).
Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель (п. 2.10 договора купли-продажи).
Имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты (п. 3.3 договора купли-продажи).
В случае просрочки платежа, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, рассчитанную с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной настоящим договоров, по дату погашения просроченной задолженности (п. 6.2 договора купли-продажи).
Ответчиком проведена оценка отчуждаемого объекта, определенный оценщиком размер рыночной стоимости нежилого помещения в сумме 20 730 000 руб. включен в проект договора купли-продажи. При этом затраты истца на создание неотделимых улучшений арендуемого имущества в договоре не учтены.
Ссылаясь на создание неотделимых улучшений арендуемого имущества которые должны быть зачтены в счет уплаты выкупной цены путем включения соответствующего положения в текст договора купли-продажи, истец письмом от 03.12.2014, приложив протокол разногласий, уведомил ответчика о наличии согласия приобрести арендуемый объект недвижимого имущества по правилам, предусмотренным положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159, приложив протокол разногласий к договору купли-продажи.
Из протокола разногласий от 03.12.2014 усматривается, что истец намеревался внести изменения в договор купли-продажи, а именно:
"Главу 2 "Цена договора и порядок оплаты" договора изложить в следующей редакции:
2.1. Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке нежилого помещения от 23.10.2014 в„– 205-н/14).
2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 руб. (без НДС).
2.3. Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 24 029 004 руб. 17 коп. (с учетом изменения предмета иска), зачитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ с момента подписания сторонами настоящего договора.
2.4. Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и считается оплаченной на дату заключения настоящего договора, а стоимость неотделимых улучшений считается возмещенной.
2.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель.
Пункты 3.3 и 6.2 договора исключить из его текста.
Ответом от 25.12.2014 в„– 01-09/4377, со ссылкой на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества без согласия ответчика, истцу было отказано в заключении договора купли-продажи на условиях, предусматривающих проведение зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, истец повторно обратился к ответчику с письмом от 06.04.2015 в„– 06/04 о заключении договора купли-продажи с условием зачета в цену отчуждаемого объекта стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом.
Ответом от 21.05.2015 в„– 01-09/1202, по аналогичному основанию и со ссылкой на отсутствие у ответчика протокола разногласий, истцу вновь отказано в заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных истцом.
Полагая отказ в заключении договора купли-продажи на предложенных условиях незаконным, истец обратился в арбитражный суд за урегулированием возникших разногласий в судебном порядке.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и утверждая условия договора в редакции истца, исходил из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость произведенных улучшений с учетом их фактического износа. С учетом отсутствия юридических оснований для установления залога спорного здания в пользу ответчика и, исключив применение ответственности покупателя за просрочку платежа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что п. 3.3 и 6.2 договора купли-продажи подлежат исключению.
Изменяя решение суда в части определения выкупной стоимости выкупаемого имущества, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями ст. 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой на основании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из представленного в материалы дела отчета от 23.10.2014 в„– 205-н/14 об оценке отчуждаемого объекта размер рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 15.10.2014 определен в сумме 20 730 000 руб. без учета НДС и стоимость выкупаемого помещения сторонами не оспаривается.
В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона в„– 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости неотделимых улучшений приватизируемого имущества, суд первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу, по результатам проведения которой стоимость неотделимых улучшений спорного нежилого здания по состоянию на 15.10.2014 составляет 20 443 235 руб.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что при определении суммы, на которую подлежит уменьшению выкупная стоимость выкупаемого имущества, стоимость неотделимых улучшений, полученную в результате судебной экспертизы, следует уменьшить на размер НДС, поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества определена без учета НДС.
Принимая во внимание, что между сторонами отсутствует спор относительно цены приобретаемого имущества в размере 20 730 000 руб., суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества определенного судебной экспертизой и подлежащей зачету в счет оплаты стоимости такого имущества должна быть также уменьшена на зачтенные ранее ответчиком в счет уплаты арендной платы на затраты по ремонту кровли в сумме 2 952 005 руб. 83 коп., что подтверждается подп. 1 п. 1 соглашения в„– 35 от 03.03.2009 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого здания от 02.06.2008 в„– 22, подписанного сторонами и определил стоимость неотделимых улучшений в размере 14 373 617 руб. 05 коп.
Кроме того суд апелляционной инстанции оценил представленные в подтверждение произведенных неотделимых улучшений доказательства понесенных истцом затрат, связанных с приобретением и монтажом в арендуемом здании оборудования для боулинга в сумме 6 536 775 руб., и обоснованно отклонил их указав, что данные затраты не могут влиять на уменьшение выкупной стоимости выкупаемого имущества, поскольку при определении рыночной стоимости спорного помещения в отчете в„– 205-н/14 стоимость оборудования боулинга ответчиком не учитывалась.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда, урегулировав разногласия сторон при этом учтя рыночную стоимость спорного помещения без НДС с учетом неотделимых улучшений и их зачетом в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в размере 6 356 382 руб. 95 коп. (20 730 000 руб. - (20 444 235 руб. / 1,18 (НДС) - 2 952 005 руб. 83 коп.)).
Довод истца о неправомерности исключения судом из стоимости зачитываемых неотделимых улучшений затрат на приобретение и монтаж оборудования боулинга отклоняется судом кассационной инстанции, так как в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ оценщиком определяется рыночная стоимость недвижимого имущества, а не оценка действующего досугово-развлекательного комплекса, как бизнеса. В рамках реализации Федерального закона в„– 159-ФЗ выкупается недвижимое имущество. В данном случае это нежилое помещение.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в решении суда первой инстанции содержится математическая ошибка в части указания на реальную общую стоимость неотделимых улучшений, стоимость которых по расчету истца составляет 25 127 341 руб. 50 коп. и подлежит зачету в счет выкупной цены спорного объекта, отклоняется судом кассационной инстанции, так как названный довод ранее не заявлялся и не был предметом оценки судов.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 6 п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 в„– 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно ч. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Довод истца о неправомерности исключения судом из стоимости зачитываемых неотделимых улучшений судом кассационной инстанции отклоняется в связи со следующим.
Стоимость выкупаемого на основании Федерального закона в„– 159-ФЗ определяется как цена, равная его рыночной стоимости, определяемая на основании статьи 3 Закона об оценочной деятельности. При определении выкупной цены имущества налог на добавленную стоимость не учитывается.
Исходя из представленного в материалы дела отчета от 23.10.2014 в„– 205-н/14 об оценке отчуждаемого объекта размер рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 15.10.2014 определен в сумме 20 730 000 руб. без учета НДС и стоимость выкупаемого помещения сторонами не оспаривается.
Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Судами установлено, что согласно п. 1.8 договора аренды арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Учитывая, что в соответствии с п. 1.5 договора в передаваемом объекте планируется строительство и размещение боулинга, требующее проведение реконструкции объекта, то стороны пришли к договоренности о том, что данные затраты относятся к неотделимым улучшениям (п. 1.13 договора аренды).
Однако под улучшениями понимаются изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем.
Таким образом, понятия "затраты на неотделимые улучшения" и "неотделимые улучшения" не являются равнозначными. В то же время методика исчисления стоимости неотделимых улучшений может быть основана на учете проведенных затратах на улучшения имущества.
В соответствии с заключением судебной экспертизой стоимость неотделимых улучшений спорного нежилого здания по состоянию на 15.10.2014 составляет 20 443 235 руб.
Проанализировав отчет эксперта, суд апелляционной инстанции установил факт включения в сумму неотделимых улучшений налога на добавленную стоимость. Поскольку при определении выкупной цены имущества в рамках реализации Федерального закона в„– 159-ФЗ налог на добавленную стоимость не учитывается, то суд апелляционной инстанции обоснованно исключил сумму налога из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений. Иное толкование способно привести к тому, что величина, на которую рыночная стоимость имущества увеличилась в результате его улучшения, окажется выше рыночной стоимости самого имущества, что противоречит сути правовой категории улучшение имущества.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу в„– А76-15569/2015 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------