АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. в„– Ф09-10437/16

Дело в„– А60-5888/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Сулейменовой Т.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" (далее - общество "ЛСР. Недвижимость-Урал") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу в„– А60-5888/2016 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители: общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" - Пименов К.А. (доверенность от 25.01.2016); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) - Токманцева Е.К. (доверенность от 23.11.2015).

Общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения регистрационной записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0705005:6013, выраженного в сообщении от 11.01.2016 в„– 66/001/400/2015-2160; возложении на Управление Росреестра обязанности устранить допущенные нарушения путем прекращения регистрационной записи на основании документов, представленных обществом "ЛСР. Недвижимость-Урал".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.04.2016 (судья Евдокимов И.В.) заявленные требования удовлетворены.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 суд на основании ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Режевскому району; несовершеннолетний Иванов Е.Н. в лице законного представителя Ивановой К.Д.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (судьи Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Жукова Т.М.) решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
По мнению общества, у Управления Росреестра отсутствовали основания для принятия оспариваемого отказа. Заявитель поясняет, что участник долевого строительства не исполнял денежные обязательства, предусмотренные договором, в связи с чем общество на основании ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ) и в порядке, предусмотренном ст. 9 названного Федерального закона, в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора. При этом положения п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ) предоставляют возможность внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве по заявлению одной из сторон договора с приложением уведомления другой стороны об одностороннем отказе от его исполнения. Таким образом, заявитель отмечает, что им представлены все необходимые для государственной регистрации документы.
По мнению общества, положения Федерального закона от 24.04.2008 в„– 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Федеральный закон от 24.04.2008 в„– 48-ФЗ) не предусматривают обязанность застройщика запрашивать согласие органов опеки и попечительства при одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве в связи с его неоплатой.Ссылаясь на неправильное применение п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2004 в„– 35 "О последствиях расторжения договора", общество выражает несогласие с выводом суда о необходимости в рассматриваемом случае обращения в регистрирующий орган либо с совместным заявлением сторон договора, либо с решением суда об удовлетворении иска к другой стороне о признании договора прекратившимся, в случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением.Помимо этого, заявитель считает, что в данном случае имеются основания для безусловной отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отмечая, что первоначально в картотеке арбитражных дел 19.09.2016 была размещена информация о принятом судебном акте в одном составе судей (Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.), в последующем было вынесено определение о замене судьи Семенова В.В. на судью Жукову Т.М., которое хоть и датировано 19.09.2016, фактически опубликовано в картотеке арбитражных дел 20.09.2016, то есть после принятия обжалуемого постановления.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "ЛСР. Недвижимость-Урал" (застройщик) и Ивановой К.Д., действовавшей от имени несовершеннолетнего Иванова Е.Н. (участник долевого строительства), заключен договор об участии в долевом строительстве от 18.08.2014 в„– 0142/0814-580 203, согласно условиям п. 1.1. которого застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать участнику объект долевого строительства, определенный договором, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику, является квартира в„– <...>, площадью 35,43 кв. м, расположенная в многоквартирном жилом доме в г. Екатеринбурге в границах улиц Сыромолотова - Рассветная - 40-летия Комсомола на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0705005:6013.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2014.
В разделе 5 договора стороны согласовали цену долевого строительства и порядок ее уплаты.
Цена долевого строительства составила 2 657 250 руб. (п. 5.1 договора).
Согласно п. 5.4 договора первый платеж в размере 531 450 руб. производится участником в срок до 08.09.2014. В случае если к моменту наступления даты платежа договор не вступил в силу согласно п. 7.1, участник обязуется произвести оплату в ближайший день с момента государственной регистрации договора. Остальные платежи производятся в объеме и сроки, указанные в графике внесения платежей (приложение в„– 3 к договору).
В силу п. 6.2 договора в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ.
Расторжение договора в результате внесудебного одностороннего отказа застройщика возможно в случае просрочки внесения платежей участником долевого строительства в соответствии с условиями договора, а именно просрочки в течение более чем два месяца в случае, если уплата цены договора производится путем единовременного внесения платежа; просрочки более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа в течение более чем два месяца в случае, если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период (п. 7.2 договора).
В случае одностороннего отказа одной из сторон договора от его исполнения договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения другой стороне. Указанное уведомление должно быть направлено заказным письмом с описью вложения (п. 7.4 договора).
При расторжении договора участник долевого строительства не имеет права требовать от застройщика передачи ему квартиры (п. 7.5 договора).
Как указывает общество "ЛСР. Недвижимость-Урал", уплата цены долевого строительства по договору участником не производилась. В связи с этим общество 25.09.2015 направило в адрес участника предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору. Письмо было возвращено оператором по причине отсутствия адресата по указанному адресу 13.11.2015. Впоследствии общество направило в адрес участника уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 12.11.2015. Письмо также возвращено оператором по причине отсутствия адресата по указанному адресу.
Общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" 27.11.2015 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения регистрационной записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0705005:6013.
В качестве основания представлено уведомление от 12.11.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве от 18.08.2014 в„– 0142/0814-580 203.
Уведомлением от 10.12.2015 в„– 66/001/400/2015-2160 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации в связи с направлением запросов в органы опеки и попечительства с просьбой предоставить информацию о том, не нарушаются ли права и законные интересы несовершеннолетнего Иванова Е.Н. расторжением договора об участии в долевом строительстве от 18.08.2014 в„– 0142/0814-580 203.
Сообщением от 11.01.2016 в„– 66/001/400/2015-2160 Управление Росреестра на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ отказало заявителю в государственной регистрации прекращения регистрационной записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0705005:6013. Управление Росреестра ссылалось на то, что в соответствии с положениями Федерального закона от 24.04.2008 в„– 48-ФЗ для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со ст. 21 названного Федерального закона. При этом согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на государственную регистрацию не представлено. На запрос в Управление социальной политики по Кировскому району г. Екатеринбурга был получен ответ, согласно которому законные представители несовершеннолетнего Иванова Е.Н. с заявлением о выдаче предварительного разрешения на расторжение договора об участии в долевом строительстве от 18.08.2014 в„– 0142/0814-580 203 не обращались.
Полагая, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для государственной регистрации прекращения регистрационной записи в отношении земельного участка, общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" обратилось в суд с требованием о признании оспариваемого отказа недействительным и возложении на заинтересованное лицо обязанности осуществить государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции руководствовался разъяснениями, изложенными в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 в„– 35 "О последствиях расторжения договора", согласно которым, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора либо решение суда об удовлетворении иска к другой стороне о признании договора прекратившимся, которое служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр. Суд заключил, что поскольку общество отказалось от исполнения договора по мотиву неисполнения денежных обязательств другой стороной, то в регистрирующий орган необходимо было представить заявление обеих сторон договора либо решение суда о признании договора прекратившимся, так как регистрирующий орган не обладает полномочиями по проверке действительности оснований для прекращения договора. Принимая во внимание, что с заявлением о государственной регистрации обратилась только одна сторона, решение суда о признании договора прекратившимся не принято, суд пришел к выводу о том, что регистрирующий орган не имел возможности совершить регистрационные действия.
Рассмотрев кассационную жалобу в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции следует отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 названного Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Судом установлено и из материалов дела следует, что основанием для обращения общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" в регистрирующий орган послужил односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участником принятых на себя обязательств по уплате цены долевого строительства. При этом обществом в числе прочих документов было приложено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 12.11.2015, направленное в адрес контрагента.
Как ранее отмечалось, при вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции руководствовался разъяснениями, изложенными в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 в„– 35 "О последствиях расторжения договора", указывая на то, что в регистрирующий орган не представлены заявление обеих сторон договора либо решение суда о признании договора прекратившимся.
При этом, ссылаясь на приведенные разъяснения, суд апелляционной инстанции не учел, что названная правовая позиция, предусмотренная в п. 11 постановления от 06.06.2014 в„– 35, не подлежит распространению на случаи, когда право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.
В силу положений ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 данного Федерального закона, является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ).
В соответствии с п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Таким образом, законом предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства принятого на себя обязательства по уплате цены договора (ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ); предусмотрен соответствующий порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ).
Названные положения обуславливают специальный порядок осуществления регистрационных действий (п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ).
Следует отметить, что аналогичные основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве нашли свое отражение и в условиях договора от 18.08.2014 в„– 0142/0814-580 203 (п. 6.2, 7.2, 7.2 договора).
В рассматриваемом случае общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" реализовало право на односторонний отказ от исполнения договора путем направления другой стороне договора соответствующего уведомления.
В связи этим необходимо отметить, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.
При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции учитывает, что оспариваемый отказ был мотивирован тем, что заявителем на государственную регистрацию не было представлено согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Между тем суд апелляционной инстанции не дал никакой оценки приведенному регистрирующим органом требованию, в то время как данное обстоятельство явилось самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации.
Поскольку имеющие существенное значение для правильного разрешения данного дела обстоятельства судом определены не в полном объеме, и соответственно, не исследованы надлежащим образом, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом суд кассационной инстанции отмечает, что оснований для безусловной отмены судебного акта в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на что ссылается заявитель жалобы, не имеется.
Информационная система "Картотека арбитражных дел" (КАД) - информационная система, обеспечивающая автоматический централизованный сбор информации о движении судебных дел из арбитражных судов и их представление в сети Интернет.
Согласно п. 9.5 ч. 9 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 в„– 100, тексты всех судебных актов, за исключением текстов судебных актов, которые содержат сведения, составляющие государственную и иную охраняемую законом тайну, размещаются в информационном ресурсе "Картотека арбитражных дел", автоматизированной системе "Банк решений арбитражных судов" в сети Интернет в полном объеме через 24 часа с момента их подписания в системе автоматизации судопроизводства.
Как следует из материалов дела, определение суда о замене судьи Семенова В.В. на судью Жукову Т.М. принято 19.09.2016, резолютивная часть постановления суда апелляционной инстанции от 19.09.2016 подписана в составе судей Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Жукова Т.М.
То, что информация о принятом судебном акте - резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции (в иске отказать полностью) опубликована в КАД 19.09.2016 МСК с указанием состава судей "Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.", а тексты определения о замене от 19.09.2016 судьи Семенова В.В. на судью Жукову Т.М. и резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции от 19.09.2016 с указанием состава судей "Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Жукова Т.М." опубликованы 20.09.2016, правового значения не имеет с учетом того обстоятельства, что информация о судебных актах публикуется в КАД автоматически, что не исключает возможности указания ошибочной, неактуальной информации. При этом тексты судебных актов размещаются в системе через 24 часа с момента их подписания.
При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, применить подлежащие применению нормы права и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу в„– А60-5888/2016 Арбитражного суда Свердловской области отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ

Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------