АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2016 г. в„– Ф09-11066/16

Дело в„– А76-7849/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.,
при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области рассмотрел кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2016 по делу в„– А76-7849/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В Арбитражный суд Челябинской области прибыли представители:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 28.09.2015 в„– 240);
общества с ограниченной ответственностью "СБФ" (далее - общество "СБФ") - Берендеева Г.И. (доверенность от 06.12.2016).

Общество "СБФ" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным отказа от 04.03.2016 в„– 74/001/201/2016-6229 в государственной регистрации договора от 18.09.2015 УЗ в„– 013772-К-2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска.
Решением суда от 28.06.2016 (судья Белякович Е.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель считает, что срок акта выбора в данном случае следует считать с даты 21.12.2011, а не с даты принятия распоряжения от 17.06.2014 в„– 3394. Поскольку земельный участок предоставлен обществу "СБФ" в аренду на основании распоряжения от 01.04.2015, Управление Росреестра полагает, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято ранее, чем за 3 года до принятия решения о его предоставлении, в связи с чем спорный земельный участок мог быть предоставлен только на торгах и основания для регистрации договора отсутствовали. При этом, по мнению регистрирующего органа, не имеет значения факт внесения в схему расположения земельного участка и акт выбора земельного участка существенных изменений в части площади земельного участка, распоряжение от 17.06.2014 в„– 3394 о внесении изменений не является решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением Администрации города Челябинска от 21.12.2011 в„– 8004 утверждена схема в„– 008025-05-2011 расположения земельного участка на кадастровом плане территории на пересечении ул. Елькина и ул. Маркса в Центральном районе г. Челябинска; предварительно согласовано место размещения офисного здания со встроенной автостоянкой на пересечении ул. Елькина и ул. Маркса в Центральном районе г. Челябинска обществу "СБФ" без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и утвержден акт выбора земельного участка в„– 008025-05-2011.
Согласно акту выбора земельного участка в„– 008025-05-2011 площадь земельного участка составляет 0,3360 га.
В связи с тем, что земельный участок площадью 0,3360 га не мог быть предоставлен в аренду обществу "СБФ" ввиду наличия прав иных лиц на данный участок, распоряжением Администрации города Челябинска в„– 3394 от 17.06.2014 "О внесении изменений в распоряжение Администрации города Челябинска от 21.12.2011 в„– 8004" откорректирована схема в„– 008025-05-2011 расположения земельного участка на кадастровом плане территории на пересечении ул. Елькина и ул. Маркса в Центральном районе г. Челябинска; в п. 2 разд. I приложения 2 к распоряжению "Акт выбора земельного участка в„– 008025-05-2011" слова "0,3360 га" заменить словами "0,0563 га".
Общество "СБФ" обратилось в Администрацию города Челябинска с заявлением от 17.10.2014 о продолжении работы по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508007:193.
На основании распоряжения от 01.04.2015 в„– 3285 обществу "СБФ" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона) площадью 0,0563 га в аренду сроком на два года для строительства офисного здания со встроенной автостоянкой на пересечении ул. Елькина и ул. К. Маркса в Центральном районе г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и обществом "СБФ" заключен договор от 18.09.2015 УЗ в„– 013772-К-2015 краткосрочной аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок площадью 563 кв. м, расположенный на пересечении ул. Елькина и ул. К. Маркса в Центральном районе г. Челябинска.
Срок действия договора согласован до 01.04.2017.
Объект передан обществу "СБФ" по акту приема-передачи от 18.09.2015.
Общество "СБФ" обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 01.02.2016 о государственной регистрации вышеуказанного договора.
При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации права собственности на объект имущества, о чем заявитель был извещен уведомлением от 08.02.2016 в„– 74/001/201/2016-6229.
Государственная регистрация приостановлена на срок до 04.03.2016.
В сообщении от 04.03.2016 в„– 74/001/201/2016-6229 регистрирующий орган отказал обществу "СБФ" в государственной регистрации договора УЗ в„– 013772-К-2015 от 18.09.2015, поскольку акт выбора земельного участка был утвержден распоряжением Администрации от 21.12.2011, а договор аренды земельного участка для строительства заключен 18.09.2015 - то есть по истечении 3 лет после утверждения акта выбора, в связи с чем данный документ не может подтверждать наличие предусмотренных п. 1 ст. 34 Федерального закона в„– 171-ФЗ оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.
Считая указанный отказ незаконным и нарушающим права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "СБФ" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Закона в„– 122-ФЗ).
На основании ст. 16 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Согласно ст. 17 Закона в„– 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.
В силу п. 1 ст. 26 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества
В государственной регистрации может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 Закона в„– 122-ФЗ).
С 01.03.2015 утратили силу ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми была предусмотрена возможность предоставления земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
С 01.03.2015 предоставление публичных участков для строительства возможно только на торгах, за исключением случая, предусмотренного ч. 1 ст. 34 Закона в„– 171-ФЗ, если до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со ст. 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред., действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 1 марта 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
Таким образом, судами верно указано, что введение законодателем переходных положений, установленных ч. 1 ст. 34 Федерального закона в„– 171-ФЗ, направлено на предоставление возможности завершения уже начатой до вступления в силу данного Федерального закона процедуры предоставления права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей строительства объекта недвижимости.
Обратный подход вступает в противоречие с принципом законных ожиданий заявителя в сфере публичных правоотношений, согласно которому добросовестная сторона вправе рассчитывать на правовые последствия начатой административной процедуры, исходя из наличной правовой нормы, предшествующей административной практике или иных обстоятельств и соответственно добросовестная сторона не должна нести негативные последствия от изменения политико-правовых условий нормативного регулирования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что обществом "СБФ" начата процедура выбора земельного участка для строительства офисного здания со встроенной автостоянкой, завершившаяся утверждением акта выбора земельного участка распоряжением главы Администрации в„– 8004 от 21.12.2011 и утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории; земельный участок с кадастровым номером 74:06:0508007:193 поставлен на кадастровый учет 23.11.2013. Однако испрашиваемый земельный участок заявленной площади не мог быть предоставлен в силу его обременения правами третьих лиц, в том числе планируемым размещением на земельном участке согласно Правил землепользования и застройки г. Челябинска вентиляционного киоска первой линии метрополитена, в связи с чем распоряжением в„– 3394 от 17.06.2014 внесены изменения в ранее изданное распоряжение в„– 8004 от 21.12.2011 в части площади земельного участка - с "0,3360 га" на "0,0563 га".
01.04.2015 Администрацией города Челябинска издано распоряжение в„– 3285 о предоставлении обществу "СБФ" земельного участка из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона) площадью 0,0563 га в аренду сроком на два года для строительства офисного здания со встроенной автостоянкой на пересечении ул. Елькина и ул. К. Маркса в Центральном районе г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В ответ на запрос регистрирующего органа в Администрацию города Челябинска заместитель главы города по правовым и имущественным вопросам в письме от 19.02.2016 указал, что распоряжение Администрации в„– 3285 от 01.04.2015 принято до истечения установленного п. 1 ст. 34 Федерального закона в„– 171-ФЗ трехлетнего срока после утверждения акта выбора.
Согласно ранее установленной процедуре выбора земельного участка для целей строительства (ст. 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации) решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и последующее заключение договора являлось результатом последовательных административных процедур, при этом утверждение акта выбора земельного участка являлось обязательным элементом такой процедуры, поскольку таким образом по существу утверждалась конкретная территория, отведенная застройщику под строительство.
Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что при наличии прав третьих лиц на изначально выбранный обществу "СБФ" земельный участок утверждение акта выбора земельного участка распоряжением главы Администрации г. Челябинска в„– 8004 от 21.12.2011 нельзя считать состоявшимся в силу отсутствия объективной возможности оформления прав на земельный участок, обремененный правами третьих лиц.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 604/12 от 24.05.2012.
Судами правомерно отклонен довод о том, что наличие прав третьих лиц на земельный участок не свидетельствует о возможности продления срока акта выбора, поскольку в данном случае распоряжением Администрации г. Челябинска в„– 3394 от 17.06.2014 был не продлен акт выбора земельного участка, а впервые утвержден новый акт.
При таких обстоятельствах, судами верно установлено, что срок утверждения акта выбора в данном случае следует считать с даты принятия распоряжения в„– 3394 от 17.06.2014, которым внесены изменения в схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и площадь земельного участка, в силу чего на основании п. 1 ст. 34 Закона в„– 171-ФЗ предоставление земельного участка должно осуществляться в порядке ранее начатой процедуры.
Данные действия нельзя считать совершенными в обход установленного законом порядка предоставления земельного участка на торгах.
Поскольку оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды у Управления Росреестра не имелось, оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы общества "СБФ", суды обоснованно удовлетворили требования.
Доводы заявителя о том, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято ранее, чем за 3 года до принятия решения о его предоставлении, в связи с чем спорный земельный участок мог быть предоставлен только на торгах, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для регистрации договора отклоняются как противоречащие материалам дела, и направлены на переоценку фактических обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судом, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нормы материального права применены судом по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2016 по делу в„– А76-7849/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА


------------------------------------------------------------------