АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2016 г. в„– Ф09-10789/16

Дело в„– А07-22894/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Рябовой С.Э., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кабул" (далее - общество "ТД "Кабул") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 по делу в„– А07-22894/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "ТД "Кабул" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) об уменьшении покупной цены объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, бульвар Тухвата Янаби, 53/2, общей площадью 426,7 кв. м (номера помещений: 38, 40, 42, 43, 45а, 46а, 48а, 48б, 48в, 49а, 51а, 53, 57), по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 28.02.2014 в„– 941, заключенному между обществом "ТД "Кабул" и Управлением, до 10 388 135 руб. 59 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 (судья Шамсутдинова Э.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ТД "Кабул", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, после перехода права собственности общества "ТД "Кабул" на нежилые помещения было установлено, что при продаже указанного имущества были неверно определены качественные характеристики, а именно его площадь. Общество "ТД "Кабул" полагает, что общая площадь нежилого помещения является главной качественной характеристикой товара, в связи с чем несоответствие площади является безусловным нарушением условия о качестве, следовательно, требование об уменьшении покупной цены, является единственным способом защиты нарушенного права. Кроме того, заявитель отмечает, что судами дано неправильное толкование норм ст. 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое привело к тому, что истец был поставлен в дискриминационное положение по отношению к покупателям частной собственности. Общество "ТД "Кабул" указывает, что первоначальный отчет независимого оценщика не соответствует требованиям налогового законодательства, поскольку включает в цену выкупаемого имущества налог на добавленную стоимость, а также определяет цену объекта исходя из недостоверной площади, поэтому не может применяться для определения стоимости муниципального имущества.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в порядке реализации истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ), между Управлением (продавец) и обществом "ТД "Кабул" (покупатель) заключен договор от 28.02.2014 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, предметом которого является объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа, встроенно-пристроенные к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, бульвар Тухвата Янаби, 53/2, общей площадью 455,8 кв. м (номера помещений: 38, 40, 42, 43, 45а, 46а, 48а, 48б, 48в, 49а, 51а, 53, 57).
В силу п. 2.1. указанного договора стоимость объекта была установлена на основании отчета от 05.02.2014 в„– 01.8-01/X1V-MK, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте" (далее - "Консалтинговая компания "Альте"), согласно которому рыночная стоимость помещения площадью 455,8 кв. м составила 13 990 000 руб., а рыночная стоимость одного квадратного метра помещения 30 693 руб. 29 коп.
Судами при рассмотрении дела в„– А07-16965/2014 установлено, что в результате технической ошибки при определении площади нежилых помещений 1-го этажа, встроенно-пристроенные к 9-этажному жилому зданию, расположенному по адресу: г. Уфа, ул. Тухвата Янаби, д. 53/2, органом технического учета произведено изменение площади помещений с 455,8 кв. м на 426,7 кв. м, что подтверждается письмом унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" от 07.05.2014 в„– 592, технический паспорт приведен в соответствие.
Обществом с ограниченной ответственностью "Агран-Бизнес Оценка" (далее - общество "Агран-Бизнес Оценка") в отчете от 03.09.2015 в„– 10-15 определена рыночная стоимость указанных помещений, исходя из площади 426,7 кв. м, которая составила 12 258 000 рублей (с учетом НДС) и 10 388 135,59 руб. без учета НДС.
Общество "ТД "Кабул", ссылаясь на то, что Управлением по договору купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 был передан товар ненадлежащего качества, поскольку фактически помещение имеет иные характеристики в части площади помещения, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии со ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ).
На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу в„– А07-16965/2014 установлено, что общество "ТД "Кабул" по договору купли-продажи от 28.02.2014 приобрело в собственность нежилые помещения, площадь которых в договоре определена в размере 455,8 кв. м, по цене 13 990 000 рублей, определенной на основании отчета независимого оценщика, при этом изменение площади занимаемого истцом помещения с 455,8 кв. м на 426,7 кв. м произошло в результате допущенной ранее технической ошибки и фактически истцу было передано недвижимое имущество общей площадью 426,7 кв. м.
Из положений ст. ст. 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из материалов дела, цена выкупаемого имущества определена на основании отчета от 05.02.2014 в„– 01.8-01/X1V-MK, составленного обществом "Консалтинговая компания "Альте".
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций установили, что стоимость муниципального имущества, в случае его приобретения в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, является существенным условием договора купли-продажи и подлежит определению исключительно путем рыночной оценки, определенной независимым оценщиком.
Вместе с тем правила Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления, а также иных участников правоотношений по приобретению муниципального имущества, правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения.
Из материалов дела усматривается, что согласно отчету общества "Консалтинговая компания "Альте" от 05.02.2014 в„– 01.8-01/X1V-MK, рыночная стоимость помещения площадью 455,8 кв. м составила 13 990 000 руб.
Между тем обществом "Агран-Бизнес Оценка" в отчете от 03.09.2015 в„– 10-15 определена рыночная стоимость указанных помещений, исходя из площади 426,7 кв. м, которая составила 12 258 000 руб. с учетом НДС и 10 388 135 руб. 59 коп. без учета НДС.
Оценив представленный в материалы дела отчет от 03.09.2015 в„– 10-15 и установив, что цена, определенная в отчете, не отвечает признакам публичной оферты, поскольку не является предложением для неопределенного круга лиц на открытом рынке, что исключает возможность определения такой цены путем торга конкурирующих покупателей, суд апелляционной инстанции признал его не соответствующим требованиям законодательства и не являющимся относительным и допустимым доказательством, подтверждающим необходимость соразмерного уменьшения покупной цены муниципального имущества.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор купли-продажи от 28.02.2014, отчет оценщика от 05.02.2014 в„– 01.8-01/X1V-MK, суды первой и апелляционной инстанций установили, что требования общества "ТД "Кабул" направлены на изменение цены договора купли-продажи муниципального имущества, определенной в соответствии с императивными требованиями действующего законодательства, при этом, учитывая, что на изменении иных существенных условий договора купли-продажи с рассрочкой платежа - его предмета, графика платежей, заявитель не настаивает, а также не приводит правового обоснования сохранения действия договора купли-продажи от 28.02.2014 с учетом изменения условия о цене имущества без изменения условий о его предмете, суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество "ТД "Кабул", заявляя требование о соразмерном уменьшении цены товара по договору купли-продажи муниципального имущества, избрало ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем правомерно отказали истцу в удовлетворении исковых требований.
Довод общества о том, что несоответствие площади передаваемого помещения является нарушением условия о качестве товара, отклоняется с учетом вышеизложенного.
Поскольку заявитель не представил доказательства того, что изменение площади помещения привело к изменению качественных свойств помещения, его функционального предназначения, в связи с чем помещение стало непригодным для целей, для которых планировалось к использованию, иные доказательства, свидетельствующие о некачественности переданного помещения, в материалах дела отсутствуют, оснований для вывода о передаче некачественного товара, с учетом фактических обстоятельств дела, не имеется.
Ссылка заявителя на необоснованное включение в цену выкупаемого имущества налога на добавленную стоимость, несостоятельна, поскольку самостоятельных имущественных требований к Управлению заявлено не было, вместе с тем, общество "ТД "Кабул" не указало каким образом, увеличение цены выкупаемого имущества на сумму НДС могло нарушить его права и законные интересы. При этом истец не лишен возможности реализовать защиту своих прав в указанной части путем подачи самостоятельного иска в порядке и по основаниям, предусмотренным процессуальным законодательством.
Иные доводы общества "ТД "Кабул", изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 по делу в„– А07-22894/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кабул" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
С.Э.РЯБОВА
М.В.ТОРОПОВА


------------------------------------------------------------------