АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. в„– Ф09-5703/15

Дело в„– А60-55616/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Семеновой З.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уютный дом" (далее - общество "Уютный дом", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.02.2015 по делу в„– А60-55616/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 17.08.2016 приняли участие:
директор общества "Уютный дом" - Краев И.В. (решение от 12.01.2015 в„– 5), представитель указанного общества - Гнездилова Н.А. (доверенность от 08.06.2015);
представитель администрации города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) - Шлыкова О.И. (доверенность от 18.12.2015 в„– 434/05/01-12/0111).
От администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела расчета задолженности ответчика, составленного с учетом применения ставок арендной платы, предусмотренных для земельных участков, используемых под размещение объектов образования.
В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Таким образом, суд кассационной инстанции рассматривает жалобы с учетом исковых требований, рассмотренных судами нижестоящих инстанций, и имеющихся в материалах дела доказательств.
По существу ходатайство администрации направлено на изменение истцом размера исковых требований. Между тем изменение размера исковых требований, отказ от части требований сторонами на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии кассационного производства не допускается.
С учетом изложенного, ходатайство о приобщении к материалам дела расчета отклонено судом кассационной инстанции.
После объявленного 17.08.2016 перерыва в судебном заседании 19.08.2016 приняли участие директор общества "Уютный дом" - Краев И.В. (решение от 12.01.2015 в„– 5), представитель указанного общества - Гнездилова Н.А. (доверенность от 08.06.2015).
От администрации 18.08.2016 поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без ее участия. Заявленное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уютный дом" о взыскании 1 889 559 руб. 61 коп. задолженности, 94 214 руб. 19 коп. неустойки, начисленной за период с 11.10.2014 по 30.11.2014, по договору аренды земельного участка от 28.04.2008 в„– 4-1104.
Решением суда от 27.02.2015 (судья Подгорнова Г.Н.) исковые требования удовлетворены.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2015 обществу "Уютный дом" возвращена его апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции от 27.02.2015 в связи с пропуском срока на ее подачу и отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении такого срока (п. 3 ч. 1 ст. 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.08.2015 определение суда апелляционной инстанции от 25.06.2015 отменено, дело направлено на рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.01.2016 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Определением от 21.03.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Администрацией заявлено о частичном отказе от исковых требований о взыскании основного долга. Администрация просила взыскать с общества "Уютный дом" 119 303 руб. 01 коп. арендной платы за период с апреля 2011 года по ноябрь 2014 года, 742 569 руб. 34 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.10.2014 по 25.01.2016.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Жукова Т.М.) решение суда первой инстанции от 27.02.2015 отменено, принят отказ администрации от иска в части взыскания 1 770 256 руб. 60 коп., производство по делу в указанной части прекращено. Иск удовлетворен частично. С общества "Уютный дом" в пользу администрации взыскано 15 496 руб. 25 коп. задолженности, 340 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество "Уютный дом" просит указанное решение суда от 27.05.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.04.2016 отменить в части отказа в применении ставки арендной платы, подлежащей применению в случае размещения объекта образования, отказа в повороте исполнения решения суда, ссылаясь на то, что суд апелляционной инстанции неправомерно принял отказ администрации от части исковых требований и отказал в повороте исполнения решения суда по настоящему делу, так как денежная сумма в размере 1 770 256 руб. 60 коп. была уплачена в рамках исполнения вступившего в законную силу решения суда по настоящему делу, а не в результате признания долга ответчика перед истцом.
Заявитель полагает, что с учетом отмены постановлением суда апелляционной инстанции решения суда первой инстанции взыскание по данному решения в части основного долга должно быть прекращено.
Кроме того, по мнению общества "Уютный дом", суд апелляционной инстанции при расчете платы за пользование земельным участком необоснованно не применил коэффициент вида функционального использования земельного участка под размещение объекта образования. Заявитель указывает, что здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шмидта, 58, проектировалось и строилось для размещения образовательного учреждения, в указанном здании в настоящее время ведется образовательная деятельность. Таким образом, применению подлежит коэффициент, соответствующий фактическому использованию земельного участка.
Заявитель также ссылается на то, что обращался в администрацию с предложением о заключении договора аренды земельного участка под объектом образования (письма от 02.12.2015, 29.04.2016), оставленным Министерством управления государственным имуществом Свердловской области без ответа.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что администрацией и обществом "Адегрон" 28.04.2008 заключен договор аренды земельного участка в„– 4-1104.
Объектом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402022:0043 общей площадью 883 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская - Фрунзе - 8 Марта - Отто Шмидта, для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания (п. 2.1 договора).
Согласно п. 6.1 договора аренды он заключен на срок с 07.02.2008 по 06.02.2011.
Арендная плата вносится арендатором не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п. 2.4.4 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2008, регистрационная запись в„– 66-66-01/41/2008-160.
Судами установлено, что строительство здания на указанном земельном участке завершено в полном объеме в 2011 году, общая площадь здания составляет 3052,2 кв. м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общество "Уютный дом" является собственником помещений, расположенных в указанном здании, а именно: с 01.04.2011 - помещений площадью 333,9 кв. м; с 11.08.2011 - помещений площадью 533 кв. м (1/2 доли в праве); с 24.11.2011 - помещений площадью 224,4 кв. м; с 06.07.2012 - помещений площадью 116,4 кв. м; с 18.10.2012 - помещений площадью 522,6 кв. м; с 19.10.2012 - помещений площадью 314,9 кв. м; с 07.02.2013 - помещений площадью 527,2 кв. м; с 19.02.2013 - помещений площадью 336,2 кв. м.
После регистрации права собственности на помещения общество "Уютный дом" за оформлением отношений по пользованию земельным участком не обращалось.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.
Рассмотрев спор по правилам, предусмотренным законом для рассмотрения дела судом первой инстанции, и принимая обжалуемое постановление, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В силу положений п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 19, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В соответствии с п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанций установил, что общество "Уютный дом" обязано было вносить арендную плату за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, а именно, в следующих размерах: 3007,0 кв. м с 01.01.2012 по 01.10.2012, 3052,2 кв. м с 02.10.2012 по 30.11.2014. В соответствующие периоды пользования участком ответчик должен был производить оплату за 3007 кв. м и 3052,2 кв. м земельного участка.
С учетом изложенного, судом произведен перерасчет арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.11.2014, согласно которому общая сумма подлежащей внесению арендной платы составила 1 785 752 руб. 85 коп.
При этом суд апелляционной инстанции на основании ст. 196, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применил по заявлению общества "Уютный дом" исковую давность в части требований о взыскании платы за 2011 год.
Учитывая, что ответчиком в период с 14.10.2015 по 25.01.2016 произведено девять платежей на общую сумму 1 770 256 руб. 60 коп., суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял отказ администрации от исковых требований в части взыскания с ответчика долга в указанной сумме и прекратил производство по делу в указанной части на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 названного Кодекса.
При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что истец обоснованно зачел указанные платежи в сумме 1 770 256 руб. 60 коп. в счет погашения задолженности по договору аренды с учетом того, что данная сумма уплачена с указанием в назначении платежа: "плата за земельный участок в„– 66:41:0402022:0043... за период с 01.01.2012 по 30.11.2014".
С учетом наличия у ответчика перед истцом задолженности и ее частичной оплаты ответчиком принятие судом апелляционной инстанции отказа от части исковых требований не противоречит положениям ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, отсутствовали основания для удовлетворения заявления общества "Уютный дом" о повороте исполнения судебного акта.
На основании изложенного исковые требования истца в части взыскания задолженности по внесению арендной платы обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции в размере 15 496 руб. 25 коп.
Ссылка общества "Уютный дом" на необходимость применения при расчете арендной платы коэффициента арендной платы, предусмотренного для земельного участка, используемого для образовательной деятельности, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми.
В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.
Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения прав на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.
Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке.
Расчет произведен судом в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды земельного участка. Судами установлено, что изменения в указанный договор в установленном законом порядке не вносились. Ответчик с инициативой по изменению условий договора аренды в части разрешенного использования не обращался.
При изложенных обстоятельствах осуществление арендатором в принадлежащем ответчику здании образовательной деятельности, не может повлечь иных выводов относительно подлежащей применению ставки арендной платы - меньшей, чем установлена договором, так как при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.
Установив наличие у общества "Уютный дом" задолженности по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца предусмотренной п. 3.1 договора неустойки на основании положений ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно произведенному судом апелляционной инстанции расчету за 2012 - 2014 годы неустойка составила 686 738 руб. 72 коп.
На основании изложенного, исковые требования обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции в размере 355 496 руб. 25 коп.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А60-55616/2014 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уютный дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------