АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2016 г. в„– Ф09-7426/16

Дело в„– А71-10186/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В.А., Соловцова С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Гаражно-строительного кооператива "МИГ" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.12.2015 по делу в„– А71-10186/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Гаражно-строительного кооператива "МИГ" - Керимова Т.Н. (доверенность от 11.01.2016).

Гаражно-строительный кооператив "МИГ" обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации города Ижевска (далее - Администрация) и к обществу с ограниченной ответственностью "ОНИКС" (далее - общество "ОНИКС") о признании незаконным подписанного ответчиками соглашения от 17.11.2014 в„– 201/3 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.06.1994 в„– 201.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.12.2015 (судья Мельников А.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 (судьи Дюкин В.Ю., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Гаражно-строительный кооператив "МИГ", ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель полагает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отклонили его доводы об изменении существенных условий договора аренды земельного участка в результате подписания спорного соглашения, об уменьшении площади земельного участка, предоставляемого в аренду, в одностороннем порядке, кроме того, земельный участок, переданный обществу "ОНИКС" в аренду, используется им в коммерческих целях, а не по прямому назначению. Гаражно-строительный кооператив "МИГ" указывает, что главным содержанием в спорном соглашении является право владения и пользования обществом "ОНИКС" земельным участком площадью 1 149 кв. м, а не размер платы за землю. По мнению заявителя, правовых оснований для изменения договора аренды Администрацией в одностороннем порядке и заключения спорного соглашения между Администрацией и обществом "ОНИКС" не имелось. Гаражно-строительный кооператив "МИГ" утверждает, что для разрешения настоящего спора суды ошибочно применили положения п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на арендуемом земельном участке он не имеет в собственности здания (помещения в нем). Заявитель считает, что в результате заключения спорного соглашения, был образован новый земельный участок, однако в нарушение п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласия арендатора в письменной форме получено не было. Кроме того, гаражно-строительный кооператив "МИГ" отмечает, что общество "Оникс" не имеет прав на строительство и эксплуатацию гаражей на спорном земельном участке, а, следовательно, не имеет прав на земельный участок площадью 1 149 кв. м.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.
От общества "ОНИКС" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность ее доводов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и Гаражно-строительным кооперативом "МИГ" (правопреемник товарищества с ограниченной ответственностью "МИГ") (арендатор) заключен договор аренды от 29.06.1994 в„– 201, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:26:030034:0066 площадью 31 368 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды от 29.06.1994 в„– 201 указанный земельный участок предоставлен для строительства индивидуальных гаражей.
Согласно п. 2.1 договора аренды от 29.06.1994 в„– 201 срок его действия установлен до 29.06.2043.
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2014 в„– 01/124/2014-028 общество "ОНИКС" приобрело у Шешуковой О.Ф. в собственность здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 344,2 кв. м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, 172/2, Гаражно-строительный кооператив "Миг", гаражи Nв„– 425, 426, 427, 428, кадастровый (условный) номер 18:26:030034:5425, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2014 серии 18АВ в„– 083314.
Судами также установлено, что указанный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030034:0066 площадью 31 368 кв. м, предоставленном Администрацией Гаражно-строительному кооперативу "МИГ" в аренду по договору от 29.06.1994 в„– 201.
Общество "ОНИКС" вступило в договор аренды от 29.06.1994 в„– 201 на стороне арендатора с 29.08.2014 в соответствии с заключенным с Администрацией соглашением от 17.11.2014 в„– 201/3.
Согласно п. 2 соглашения от 17.11.2014 в„– 201/3 арендная плата общества "ОНИКС" за земельный участок площадью 1 149 кв. м начисляется с 29.08.2014; арендная плата Гаражно-строительного кооператива "МИГ" за земельный участок площадью 31 368 кв. м начисляется до 29.08.2014, а с 29.08.2014 начисляется за земельный участок площадью 30 219 кв. м.
В соответствии с условиями соглашения от 17.11.2014 в„– 201/3 и приложением к нему площадь 1 149 кв. м определена для целей исчисления арендной платы как территория, занятая зданием гаражей общества "ОНИКС" 655 кв. м и 1/2 площади подъездной дороги к принадлежащему обществу "ОНИКС" зданию.
Гаражно-строительный кооператив "МИГ", полагая, что соглашение от 17.11.2014 в„– 201/3, прошедшее государственную регистрацию, препятствует осуществлению его уставной деятельности и противоречит закону, обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
На основании п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанные положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Договор аренды от 29.06.1994 в„– 201 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом согласно пункту 3.2.1 указанного договора аренды, арендодатель наделен правом вносить в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов.
Из материалов дела усматривается, что общество "ОНИКС" является собственником гаражей, расположенных на земельном участке, ранее предоставленном в аренду Гаражно-строительному кооперативу "МИГ" на основании договора аренды от 29.06.1994 в„– 201.
В связи с этим, Администрация заключила соглашение с обществом "ОНИКС" от 17.11.2014 в„– 201/3 с целью исчисления размера платы, подлежащей внесению обществом "ОНИКС", как соарендатором всего земельного участка площадью 31 368 кв. м.
На основании изложенного, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат разным собственникам, в связи с чем, законом не предусмотрены иные способы оформления прав на такой земельный участок, кроме как на условиях множественности лиц на стороне арендатора.
Отклоняя довод Гаражно-строительного кооператива "МИГ" о том, что земельный участок площадью 1 149 кв. м не имеет границ, не индивидуализирован, что передача земельного участка площадью 1 149 кв. м противоречит первоначальному предназначению земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что из содержания оспариваемого соглашения следует, что земельный участок площадью 1 149 кв. м определен лишь с целью исчисления размера платы, подлежащей внесению обществом "ОНИКС", как соарендатором всего земельного участка площадью 31 368 кв. м.
Доказательства того, что приведенный в соглашении порядок определения размера платы каким-либо образом нарушает права и законные интересы Гаражно-строительного кооператива "МИГ", в материалах дела отсутствуют (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, Гаражно-строительным кооперативом "МИГ" не подтвержден факт того, что заключение оспариваемого соглашения препятствует осуществлению его уставных целей.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 29.06.1994 в„– 201, соглашение от 17.11.2014 в„– 201/3, договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2014 в„– 01/124/2014-028, свидетельство о государственной регистрации права от 29.08.2014 серии 18АВ в„– 083314, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое соглашение не противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушает прав и законных интересов Гаражно-строительного кооператива "МИГ".
С учетом этих обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали Гаражно-строительному кооперативу "МИГ" в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, а также по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.12.2015 по делу в„– А71-10186/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Гаражно-строительного кооператива "МИГ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
С.Н.СОЛОВЦОВ


------------------------------------------------------------------