АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. в„– Ф09-6907/16

Дело в„– А07-17374/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу в„– А07-17374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Фея" (далее - общество "Фея") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет) об обязании включить в раздел 3 договора в„– 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с условием о рассрочке от 10.01.2014 (далее - договор от 10.01.2014 в„– 1) пункт о зачете произведенной ранее оплаты 24.12.1992 по платежной квитанции в размере 35 000 (неденоминированных) руб., что составляет 92% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 7 590 000 руб. в выкупную цену; об обязании включить в раздел 3 договора от 10.01.2014 в„– 1 пункт о зачете произведенной ранее оплаты 09.11.2007 по платежной квитанции от 09.11.2007 в„– 0054 на сумму 161 200 руб., что составляет 8% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 660 000 руб. в выкупную цену; о признании п. 3.2, 3.4, 3.5 договора от 10.01.2014 в„– 1 недействительными; о признании графика платежей к договору от 10.01.2014 в„– 1 недействительным.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 (судья Вафина Е.Т.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Федина Г.А.) решение суда оставлено без изменения.
Общество "Фея", не согласившись с названными судебными актами, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неприменение судами подлежащих применению ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что в действиях Комитета при заключении договора от 10.01.2014 в„– 1 содержатся признаки недобросовестного поведения, поскольку обществу "Фея" до подписания договора не было разъяснено его право в случае несогласия с оценкой независимого оценщика выкупной стоимости имущества на проведение повторной оценки. Кроме того Комитет не известил в свое время общество о возможности утраты им права на приватизацию арендуемого им имущества по ранее действовавшему законодательству. Данные обстоятельства, как полагает заявитель, привели к тому, что в счет выкупа спорного помещения обществом "Фея" повторно уплачена его стоимость, что не отвечает принципам разумности и справедливости.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением от 26.05.1992 в„– 18 Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом принято решение о приватизации муниципального предприятия "Фея". Согласно плану приватизации, утвержденному решением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом от 17.06.1992, приватизация предусматривалась путем продажи предприятия с правом долгосрочной аренды нежилого помещения на открытом аукционе по цене 300 000 руб.
Имущество муниципального предприятия "Фея" приобретено товариществом с ограниченной ответственностью "Фея" на основании договора купли-продажи от 11.08.1992 в„– 5, заключенного с Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом.
Между товариществом с ограниченной ответственностью "Фея" (в дальнейшем преобразованным в общество "Фея") и Комитетом по управлению имуществом города Нефтекамска, заключен договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 11.08.1992 в„– 5, в соответствии с условиями которого на основании протокола от 16.07.1992 в„– 2 о результатах открытого аукциона товариществу передано нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 165 кв. м. (литера А) (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 01.08.1992 до 01.08.2007 (п. 1.4 договора).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2007 по делу в„– А07-11070/2007 установлено, что обществом "Фея" утрачено право на выкуп спорного нежилого помещения как нереализованное в срок, установленный Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Также судом установлено, что договор аренды от 11.08.1992 в„– 5 (с учетом изменений, внесенных сторонами 13.03.1996 и 02.06.1997) не содержит условия о размере выкупа.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.11.2008 по делу в„– А07-8391/2008, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009, обществу "Фея" отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 164,7 кв. м на предложенных истцом условиях, содержащихся проекте договора купли продажи, на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На основании обращения общества "Фея" 12.09.2013, рассмотренного комиссией по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Администрацией принято постановление от 09.01.2013 в„– 1 "О приватизации нежилых помещений на 1 этаже трехэтажного жилого дома общей площадью 164,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. "6" путем реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества".
Между обществом "Фея" и Администрацией заключен договор от 10.01.2014 в„– 1 купли-продажи нежилых помещений на первом этаже трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 6, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.
Согласно п. 2.3 договора рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным независимым оценщиком Муртазиным А.Д., от 20.10.2013 составляет 8 250 000 руб.
В соответствии с п. 3.1. цена имущества составила 8 250 000 рублей.
Пунктом 3.2. договора установлено, что оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения договора платежами, согласно графику платежей к настоящему договору.
Государственная регистрация права собственности общества на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 05.06.2014.
Ссылаясь на то, что стоимость спорного имущества, установленная в договоре от 10.01.2014 в„– 1, значительно превышает его рыночную стоимость, в счет исполнения покупателем обязательства по уплате стоимости приобретенного имущества необходимо зачесть ранее произведенные в 1992 и 2007 году платежи, общество "Фея" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, установив, что рассматриваемый спор возник из правоотношений по отчуждению из муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ)Согласно ст. 12 Закона от 28.07.1998 в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 названного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно п. 2 названного информационного письма, оспаривание величины стоимости объекта оценки допускается в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе урегулирования преддоговорного спора).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор от 10.01.2014 в„– 1, суды установили, что при его заключении стороны пришли к соглашению по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, до заключения договора общество "Фея" не воспользовалось своим правом на подписание договора с протоколом разногласий, достоверность величины стоимости объекта оценки не оспорило, следовательно, оснований для признания обоснованными утверждений общества "Фея" о завышении проданного по договору нежилого помещения не имеется.
Суды учли, что представленные обществом "Фея" в качестве доказательства завышения стоимости проданного имущества отчеты определяют его стоимость по состоянию на 23.07.2007 и 30.05.2014, тогда как оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12). Кроме того, вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 в„– 310-ЭС15-11302).
Отклоняя довод общества "Фея" о том, что ранее произведенные в 1992 и 2007 году платежи подлежат зачету в выкупную стоимость нежилого помещения, а условия договора от 10.01.2014 в„– 1 - соответствующему изменению, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения спорных положений договора от 10.01.2014 в„– 1 по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 407, 410 названного Кодекса зачет является одним из способов прекращения обязательства. При этом, по общему правилу, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 407 Кодекса).
Условием прекращения обязательства зачетом является встречный, однородный характер требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что доказательств наличия у Администрации денежных обязательств перед обществом "Фея" в связи с перечислением последним 24.12.1992 по платежной квитанции в размере 35 000 (неденоминированных) руб. и от 09.11.2007 в„– 0054 161 200 руб., а также доказательств заключения сторонами спора соглашения об изменении условий договора от 10.01.2014 в„– 1 либо наличия оснований для изменения договора, предусмотренных в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, обществом "Фея" не представлено, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества "Фея".
Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии признаков злоупотребления правами в действиях Администрации и Комитета при заключении договора от 10.01.2014 в„– 1, отклоняется судом кассационной инстанции.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у ответчиков умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.
Суд апелляционной инстанции верно отметил, что общество "Фея" является профессиональным участником предпринимательской деятельности, принципами осуществления которой является самостоятельность и самостоятельные риски неблагоприятных последствий (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу в„– А07-17374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Э.РЯБОВА

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
И.А.ТАТАРИНОВА


------------------------------------------------------------------