АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. в„– Ф09-10012/15

Дело в„– А76-20966/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рогожиной О.В.,
судей Шершон Н.В., Новиковой О.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 по делу в„– А76-20966/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель конкурсного управляющего предпринимателя Киселева С.С. Тумбасова П.Д. - Кочетов А.В. (доверенность от 08.04.2015 в„– 1).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2012 предприниматель Киселев С.С. (далее - должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Тумбасов П.Д.
Кредиторы Бутов П.Е. и Валов В.А. обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника в составе:
- лот в„– 1 публичного предложения в„– 338205. Квартира, назначение жилое, общей площадью 82,7 кв. м, этаж 1, кв. 11, начальная цена лота 1 620 000 руб.,
- лот в„– 2, квартира, назначение жилое, общей площадью 81,6 кв. м, этаж 1, кв. 12, начальная цена лота 1 598 400 руб.,
- лот в„– 3 публичного предложения в„– 338205: квартира, назначение жилое, общей площадью 81,8 кв. м, этаж 1, кв. 13, начальная цена лота 1 602 000 руб.,
- лот в„– 4 публичного предложения в„– 338205: квартира, назначение жилое, общей площадью 82,8 кв. м, этаж 1, кв. 14, начальная цена: 1 608 300 руб., расположенных по адресу <...>, оформленных протоколами в„– 1, 3, 4 от 18.05.2014 организатора торгов - общества с ограниченной ответственностью "Правовые и управленческие технологии" о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения в„– 338205;
- договоров купли-продажи недвижимого имущества в„– Л-01/КП от 20.05.2014, в„– Л-03/КП от 20.05.2014, в„– Л-04/КП от 20.05.2014, заключенных с Семеновым Г.В. по результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения в„– 338205.
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2015, 29.04.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Павлов И.Г., Бурков Д.В., Горбунов М.М., открытое акционерное общество "Уральский транспортный банк", Чернобровин А.Н.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2015 Горбунов М.М. привлечен в качестве соответчика, исключен из числа третьих лиц.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2015 Горбунов М.М. привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по лотам в„– 1, 3, 4.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2015 по ходатайствам кредиторов Бутова П.Е., Валова В.А. и должника заявления кредиторов Бутова П.Е., Валова В.А., должника о признании торгов недействительными на основании ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединены в одно производство.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 (судья Калина И.В.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 (судьи Забутырина Л.В., Скобелкин А.П., Хоронеко М.Н.) определение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Киселев С.С. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение ответчиком правил проведения торгов, установленных п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение порядка информирования о предмете торгов, выразившееся в отсутствии в извещении о торгах информации, характеризующей объекты недвижимости, что лишает покупателей возможности сформировать полное представление о них.
Вывод судов об общей долевой собственности на земельный участок собственников спорных квартир, по мнению заявителя, противоречит положениям ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.Ссылку судов на подп. 4 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предприниматель Киселев С.С. считает неправомерной, поскольку положения названной статьи регулируют порядок приобретения прав только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Предприниматель Киселев С.С. считает, что представленные доказательства, касающиеся факта получения, владения, использования земельного участка, размера площади объекта, который участвовал при оценке имущества, не исследовались судами, выводы сделаны формально.
Как утверждает заявитель, в конкурсную массу включен и учтен при определении начальной стоимости спорных квартир принадлежащий Киселеву С.С. на праве собственности земельный участок, общей площадью 1800 кв. м. Между тем из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 24.01.2014 следует, что площадь данного участка была увеличена до 2299 кв. м. В нарушение законодательства, конкурсный управляющий зная об увеличении участка, не провел дополнительную оценку по определению стоимости объектов недвижимости и выставил на торги имущество, оцененное по состоянию на 2011 год, без учета увеличения земельного участка.
Ссылаясь на то, что в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога, предприниматель Киселев С.С. полагает, что судами не учтен факт нахождения спорного земельного участка в залоге у третьего лица, а также то обстоятельство, что данный земельный участок также имеет свою стоимость и подлежал обязательной оценке.

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Как установлено судами, Киселеву С.С. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 02:01:121501:270, площадью 2299 кв. м, дата государственной регистрации 06.04.2009, вид пользования "для ведения личного подсобного хозяйства".
Решением Абзелиловского районного суда Республики Башкортостан от 15.04.2010 по заявлению прокурора изменен вид пользования земельного участка с кадастровым номером 02:01:121501:270, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Кусимово, ул. Т. Кусимова, 2в, с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "для строительства многоквартирных жилых домов".
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2012 по делу о банкротстве должника признаны обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования общества "Уральский транспортный банк" в сумме 10 023 824 руб. как обеспеченные залогом имущества должника по договору от 30.03.2009 в„– 145/1-091/МБМ (квартиры <...>).
Начальная стоимость квартир определена на основании отчета от 30.11.2012 в„– 0441/2012 (приложение в„– 1), согласно которому стоимость квартир составила: в„– 11 - 1 800 000 руб., в„– 12 - 1 776 000 руб., в„– 13 - 1 780 000 руб., в„– 14 - 1 787 000 руб. и утверждена определением суда от 24.05.2013 по делу о банкротстве должника, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле о банкротстве. Отчет об оценке от 30.11.2012 в„– 0441/2012 размещен организатором торгов по адресу: www.b2b-center.ru.
Организатором торгов по продаже имущества должника являлось общество "Правовые и управленческие технологии".
Порядок продажи имущества должника утвержден залоговым кредитором, в соответствии с которым имущество сформировано по вышеуказанным лотам.
Первые и повторные торги, проводимые в августе и ноябре 2013 года, признаны несостоявшимися.
Впоследствии 15.02.2014 размещено сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
Как следует из публикации от 15.02.2014 в„– 66030142769, имущество выставлено на продажу посредством публичного предложения, торги проводятся в электронной форме на сайте электронной площадки "B2B-Center" (адрес в интернете: www.b2b-center.ru), прием заявок на участие в торгах по лотам в„– 1, 2, 3, 4 осуществляется по адресу: www.b2b-center.ru; сообщение также содержит информацию о предмете торгов и периоде их проведения.
Согласно названному сообщению на торги выставлено 4 лота (квартиры жилого назначения, расположенные по адресу <...>), в том числе: лот в„– 1 - по начальной цене 1 620 000 руб.; лот в„– 2 - 1 598 400 руб.; лот в„– 3 - 1 602 000 руб.; лот в„– 4 - 1 608 300 руб. Сумма задатка составляет 10% от стоимости лота, соответствующей определенному периоду подачи заявки. В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации, техническими паспортами, реализуемые объекты недвижимости в составе лотов являются квартирами.
В ходе проведения торгов по лоту в„– 1 поступило 5 заявок: 14.05.2014 заявка Павлова И.Г. - не допущена к торгам (непоступление задатка); 15.05.2014 заявка Горбунова М.М. - не допущена к торгам (непоступление задатка); 16.05.2014 в 00:10:06 заявка Семенова Г.В. - допущена к торгам; 16.05.2014 в 00:38:38 заявка Санникова М.И. - допуск не оформлен; 16.05.2014 в 07:05:56 заявка Устюжина С.А. - допуск не оформлен.
По лоту в„– 2 поступило 2 заявки: 15.05.2014 заявка Горбунова М.М. - допущена к торгам; 15.05.2014 заявка Павлова И.Г. - не рассматривалась.
По лоту в„– 3 поступило 5 заявок: 18.04.2014 заявка Буркова Д.В. - не допущена к торгам; 15.05.2014 заявка Горбунова М.М. - не допущена к торгам (непоступление задатка); 15.05.2014 заявка Павлова И.Г. - не допущена к торгам (непоступление задатка); 16.05.2014 в 00:10:31 заявка Семенова Г.В. - допущена к торгам; 16.05.2014 в 00:46:16 заявка Санникова М.И. - допуск не оформлен.
По лоту в„– 4 поступило 5 заявок: 15.05.2014 заявка Горбунова М.М. - не допущена к торгам (непоступление задатка); 15.05.2014 заявка Павлова И.Г. - не допущена к торгам (непоступление задатка); 16.05.2014 в 00:10:59 заявка Семенова Г.В. - допущена к торгам; 16.05.2014 в 00:47:16 заявка Санникова М.И. - допуск не оформлен; 16.05.2014 в 07:04:09 заявка Устюжина С.А. - допуск не оформлен.
Согласно протоколам о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника, победителем по продаже имущества посредством публичного предложения по лотам в„– 1, 3, 4 признан Семенов Г.В., по лоту в„– 2 - Горбунов М.М. На момент рассмотрения заявок задатки от Семенова Г.В., Горбунова М.М. поступили на счет организатора торгов. В отношении остальных участников организатором торгов не оформлен допуск.
Впоследствии с участником торгов (победителем) Семеновым Г.В. подписаны договоры купли-продажи от 20.05.2014.
Полагая, что организатором торгов к участию в торгах неправомерно не допущены заявки Павлова И.Г. - по лоту в„– 1, Буркова Д.В. - по лоту в„– 3, поступившие раньше, чем от победителя торгов, ссылаясь на ненадлежащее извещение о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, отсутствие сведений о правах на земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимого имущества, проведение оценки стоимости квартир без учета стоимости имущественных прав на земельные участки, заниженную рыночную стоимость объектов недвижимости, заявители обратились в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
В подтверждение стоимости имущества заявителями представлены: справка о рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на апрель 2015 года, согласно которой стоимость одного объекта недвижимости с земельным участком составила 2 314 000 руб.; выписка из отчета в„– 37-2010-О по состоянию на 05.12.2010, согласно которому стоимость спорных объектов составила от 1 810 000 руб. до 2 110 000 руб., отдельная стоимость земельного участка - 1 475 000 руб.
Ответчиком представлены письменные пояснения и подробная таблица с указанием даты и времени подачи заявок, поступления задатка.
Ходатайство должника от 28.04.2015 о назначении экспертизы в отношении следующих вопросов: возможен ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику и образование из него земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждой из квартир в отдельности; какова разница в стоимости имущества в случае его реализации единым целым (квартира и земельный участок) и раздельно, судом отклонено, поскольку стоимость спорных объектов уже была предметом рассмотрения при утверждении начальной стоимости объектов, определение суда 24.05.2013 вступило в законную силу, а вопрос о возможности раздела земельного участка не является предметом рассмотрения и обстоятельством, подлежащим установлению.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
Пунктом 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 в„– 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае удовлетворения иска.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Продажа имущества должника, оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном положениями Закона о банкротстве.
В силу абз. 5 ч. 4 ст. 139 названного Закона победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.
Оценивая доводы заявителей о нарушении правил проведения торгов в части ненадлежащего извещения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, исследовав представленные в материалы дела документы, приняв во внимание сведения, содержащиеся в публикации от 15.02.2014 в„– 66030142769, в частности, о выставлении имущества на продажу посредством публичного предложения, проведении торгов в электронной форме на сайте электронной площадки "B2B-Center" (адрес в интернете: www.b2b-center.ru), приеме заявок на участие в торгах по адресу: www.b2b-center.ru с даты выхода информационного сообщения, о предмете торгов, периоде их проведения, а также установив, что описание объектов недвижимости было размещено организатором торгов на электронной площадке посредством выгрузки на нее отчета об оценке от 30.11.2012 в„– 0441/2012, содержащего описание каждой квартиры, ее технические характеристики, надлежащий адрес их нахождения, расположения на конкретном земельном участке, суды не установили оснований для вывода о том, что информация, указанная в сообщении, недостаточна и воспрепятствовала участию в торгах потенциальных покупателей либо ограничила их круг. С учетом данного вывода суды признали соответствующие доводы противоречащими материалам дела.
Рассматривая заявление о признании торгов недействительными в части доводов о проведении оценки стоимости квартир без учета стоимости имущественных прав на земельные участки, о заниженной рыночной стоимости объектов недвижимости, суды исходили из следующего.
Как установлено судами, на спорном земельном участке расположено несколько объектов недвижимого имущества, в том числе иной многоквартирный дом, квартиры в котором принадлежат другим лицам (не должнику, приобретены ими в 2010 - 2014 годах).
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ) следует, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 16 Закона в„– 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Таким образом, в границы земельного участка под многоквартирными домами входит не только территория, находящаяся непосредственно под их фундаментом, но и территория, находящаяся под иными объектами, предназначенными для эксплуатации жителями домов.
Установив на основании представленных в материалы дела документов, что право собственности на квартиры в другом многоквартирном доме, также располагающемся на спорном земельном участке, зарегистрировано собственниками в 2010 - 2014 годах, принимая во внимание пояснения конкурсного управляющего о том, что земельный участок не входит в конкурсную массу должника, с учетом вышеизложенных положений законодательства, суды пришли к выводу о том, что наличие зарегистрированного в 2009 году за должником права собственности на данный земельный участок правового значения не имеет, покупателям спорных лотов перешли права на земельный участок, занятый приобретенной недвижимостью и необходимый для ее использования. Доказательства, подтверждающие обратное, а также свидетельствующие, что часть спорного земельного участка не предназначена для обслуживания, эксплуатации и благоустройства домов, расположенных на нем, в материалах дела не имеется (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Выводы судов об отсутствии оснований для признания торгов недействительными соответствуют нормам действующего законодательства и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка.
Доводов, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, заявителем кассационной жалобы не приведено.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 по тому же делу подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 по делу в„– А76-20966/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.В.РОГОЖИНА

Судьи
Н.В.ШЕРШОН
О.Н.НОВИКОВА


------------------------------------------------------------------