АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. в„– Ф09-9945/15

Дело в„– А76-263/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу первого заместителя Прокурора Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2015 по делу в„– А76-263/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представитель Прокурора Челябинской области - Кашапова Р.М. (служебное удостоверение).

Исполняющий обязанности прокурора Челябинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее - Администрации), закрытому акционерному обществу "Оптим" (далее - общество "Оптим"), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО) в котором просил: признать распоряжение первого заместителя главы Администрации г. Челябинска в„– 2664-к от 19.05.2014 "О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Автодорожная, 5Б обществу "Оптим" недействительным; признать недействительным (ничтожным) договор от 17.06.2014 в„– 9818/зем купли-продажи земельного участка, заключенного между КУИЗО и обществом "Оптим"; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать общество "Оптим" передать, а КУИЗО принять по акту приема-передачи земельный участок площадью 2601 кв. м. с кадастровым номером 74:36:0706003:25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Курчатовский, ул. Автодорожная.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области" (далее - Кадастровая палата), общество и ограниченной ответственностью "Центр КДГ" (далее - общество "Центр КДГ").
Решением суда от 08.07.2015 (судья Мрез И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе первый заместитель Прокурора Челябинской области (далее - прокурор) просит указанные судебные акты отменить, признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение ими норм материального и процессуального права.
Согласно доводам заявителя жалобы прокурор обратился в суд в рамках правомочий, предоставленных ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях защиты публичной собственности муниципального образования и иных публичных интересов; публичный интерес муниципального образования "город Челябинск" в рамках настоящего дела состоит в надлежащем обеспечении граждан и юридических лиц земельными участками в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации; спорная сделка ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". По мнению прокурора, выводы судов о наличии в границах спорного земельного участка объектов недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и сделаны с нарушением ст. 130, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку шлакоблочный забор в границах земельного участка не находится и объектом недвижимости не является, с учетом того, что ограждение не может эксплуатироваться самостоятельно, а служит для обеспечения использования земельного участка, являясь его принадлежностью; данный довод не был оценен судами по существу. Кроме того, как указал заявитель, по условиям договора в„– 01/12 шлакоблочный забор длиной 158,10 м. расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706003:74, который не является смежным со спорным земельным участком с кадастровым номером 74:36:0706003:25, в связи с чем указанный забор не может определяться отдельно и иметь другой участок для самостоятельного его обслуживания; кадастровый паспорт на спорный земельный участок не содержит сведений на наличие в его пределах шлакоблочного забора. С учетом изложенного заявитель полагает выводы судов о наличии оснований для предоставления обществу "Оптим" спорного земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствующими положениям указанной нормы. Также заявитель указал на допущенное нарушение п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь спорного земельного участка в соответствии с требованиями указанной нормы не определялась и не могла быть определена, так как эксплуатация забора не относится к какому-либо виду деятельности, не предусмотрена правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, тогда как исключительное право на приобретение земельных участков в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется только на земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их эксплуатации, площадь которых определяется в порядке указанной статьи. Согласно доводам прокурора, земельный участок, предоставленный по спорному договору, был сформирован и имеет разрешенное использование "для проектирования и строительства подземного склада нефтепродуктов". Также заявитель указал на отсутствие у прокурора полномочий на обращение в суд с требованием о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Поскольку исходя из доводов кассационной жалобы судебные акты по существу обжалуются только в части отказа в удовлетворении требования о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, законность судебных актов проверяется в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Законность обжалуемых судебных актов в отношении остальной части требований судом кассационной инстанции не проверяется.
При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением главы города Челябинска в„– 691-п от 30.04.2004 утвержден акт выбора земельного участка в„– 07-000725-2004 (проект границ земельного участка) для размещения подземного склада нефтепродуктов по ул. Автодорожной в Курчатовском районе г. Челябинска, обществу с ограниченной ответственностью "Центр КДГ" (далее - общество "Центр КДГ").
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:07:06003:0025, площадью 2601 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Автодорожная, сформирован и внесен в государственный кадастр недвижимости 22.06.2004, разрешенным использованием земельного участка является: для проектирования и строительства подземного склада нефтепродуктов.
На основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 30.08.2012 в„– 01/12 (с учетом дополнительного соглашения от 17.09.2012) обществу "Оптим" принадлежит на праве собственности - сооружение (шлакоблочный забор) протяженностью 158,1 м. Государственная регистрация права на указанное сооружение произведена 26.09.2012, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 04.04.2014.
Общество "Оптим" 31.03.2014 обратилось к главе администрации города Челябинска с заявлением о разрешении выкупа земельного участка площадью 2601 кв. м с кадастровым номером 74:36:0706003:25, расположенного по адресу: ул. Автодорожная, 5Б, для эксплуатации расположенного на указанном земельном участке сооружения (шлакоблочный забор) протяженностью 158,1 м, литер 2, кадастровый номер 74:36:0706003:427, находящегося на праве собственности у общества "Оптим" в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании распоряжения первого заместителя главы Администрации города Челябинска от 19.05.2014 в„– 2664-к "О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу г. Челябинск, Курчатовский район ул. Автодорожная д. 5-б обществу "Оптим", между КУИЗО и обществом "Оптим" заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 в„– 9818/зем, во исполнение которого земельный участок с кадастровым номером 74:36:0706003:25, площадью 2601 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Автодорожная, 5 "б", передан обществу "Оптим" по акту приема-передачи от 30.06.2014.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А76-20843/2014 по иску общества "Центр КДГ" к обществу "Оптим", Администрации, КУИЗО, рассмотренному с участием в деле прокурора Челябинской области, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:07:06003:0025 в установленном законом порядке не был предоставлен обществу "Центр КДГ", при этом, в отсутствие разрешения на строительство на земельном участки было возведено сооружение - подземный склад нефтепродуктов. Сделав вывод об отсутствии подлежащих судебной защите прав общества "Центр КДГ" в силу самовольности построек, суд отказал в удовлетворении заявленных названным обществом требований о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом "Оптим" права собственности на сооружение (шлакоблочный забор) протяженностью 158,1 м, а также недействительными распоряжения первого заместителя главы Администрации г. Челябинска в„– 2664-к от 19.05.2014 "О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Автодорожная, 5Б обществу "Оптим" и договора от 17.06.2014 в„– 9818/зем купли-продажи земельного участка, заключенного между КУИЗО и обществом "Оптим".
Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 не соответствует положениям ст. 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку заключен при отсутствии на земельном участке объекта недвижимого имущества принадлежащего обществу "Оптим", а площадь предоставленного в собственность земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования и эксплуатации принадлежащего обществу объекта, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска в части требований о признании договора от 17.06.2014 в„– 9818/зем купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности суд первой инстанции исходил из недоказанности прокурором нарушения прав муниципального образования город Челябинск и общества "Центр КДГ", а также недоказанности отсутствия у шлакоблочного забора признаков недвижимого имущества при наличии государственной регистрации права собственности на него. Сославшись на отсутствие в материалах дела доказательств того, что демонтаж существующего объекта, зарегистрированного как объект недвижимости, не приведет к полной потере потребительских свойств ограждения и, соответственно, к полной потере его стоимости, суд пришел к выводу, что перемещение забора невозможно без несоразмерного ущерба назначению, и указал на отсутствие оснований для признания названного объекта движимым имуществом.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, исходил из того, что доводы об отсутствии у сооружения - шлакоблочный забор признаков недвижимого имущества, права на которое влекут право на приобретение земельного участка по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения. При исследовании указанного обстоятельства судом апелляционной инстанции учтено, что право собственности общества "Оптим" на сооружение (шлакоблочный забор) протяженностью 158,1 м. зарегистрировано в установленном законом порядке, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что оценка наличия у указанного выше сооружения признаков недвижимого имущества в рамках настоящего дела дана быть не может, поскольку вопрос о прекращении зарегистрированного права общества "Оптим", в том числе признания зарегистрированного права отсутствующим, в судебном порядке не решен.
Кроме того, ссылаясь на положениях ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 9, п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 в„– 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", в силу которых прокурор обращается в арбитражный суд с соответствующим иском в интересах публично-правового образования, апелляционный суд признал необоснованными доводы прокурора о том, что иск предъявлен им в защиту интересов муниципального образования город Челябинск и третьих лиц (общества "Центр "КДГ"), поскольку прокурором не доказано наличия возможности формирования свободного от застройки участка для его предоставления под строительство на торгах в целях пополнения доходной части бюджета муниципального образования, с учетом наличия в пределах земельного участка самовольных построек, снос которых не произведен, а у общества "Центр "КДГ" отсутствует нарушенное право на получение спорного земельного участка, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А76-20843/2014 и имеет преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает принятые по делу судебные акты в части отказа в признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Земельные участки могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости.
Предусмотренное указанной нормой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при рассмотрении спора, связанного с оспариванием договора купли-продажи земельного участка, заключенного в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, наличие на земельном участке объекта недвижимости, для эксплуатации которого необходим предоставленный земельный участок, входит в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Как установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0706003:25, сформированный и поставленный на кадастровый учет с разрешенным использованием: для проектирования и строительства подземного склада нефтепродуктов, передан в собственность обществу "Оптим" по спорному договору купли-продажи для эксплуатации расположенного на указанном земельном участке сооружения (шлакоблочный забор), литер 2.
Исследовав совокупность представленных в материалы дела доказательств, в том числе акт обследования земельных участков, выполненный кадастровым инженером Барташевичем Г.В. общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект", согласно которому в результате геодезических работ были закоординированы углы поворотных точек объекта недвижимости сооружения (шлакоблочный забор), суды признали доказанным факт нахождения вышеуказанного сооружения на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706003:25.
Отклоняя довод прокурора об отсутствии у шлакоблочного забора признаков недвижимого имущества, суд первой инстанции признал недоказанным данное обстоятельство с учетом наличия государственной регистрации права собственности на данный объект как на недвижимое имущество, указав на отсутствие в материалах дела доказательств того, что демонтаж существующего объекта не приведет к полной потере потребительских свойств ограждения и, соответственно, к полной потере его стоимости, и сделав в связи с этим вывод, что перемещение забора невозможно без несоразмерного ущерба назначению.
Суд апелляционной инстанции уклонился от оценки правомерности указанного вывода суда первой инстанции, указав, что оценка наличия у названного сооружения признаков недвижимого имущества в рамках настоящего дела дана быть не может, поскольку вопрос о прекращении зарегистрированного права общества "Оптим", в том числе признания зарегистрированного права отсутствующим, в судебном порядке не решен.
Между тем суды не учли следующее.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (далее - ЕГРП) (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.
Указанный правовой подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 в„– 4777/08, от 24.09.2013 в„– 1160/13.
Так, согласно указанной правовой позиции, сооружение, выполняющее функцию ограждения земельного участка, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, предназначено для обслуживания соответствующего земельного участка, в связи с чем не является отдельным объектом гражданского оборота.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о недоказанности отсутствия у шлакоблочного забора признаков недвижимого имущества, основанный лишь на том, что перемещение забора невозможно без несоразмерного ущерба назначению, без исследования наличия у данного объекта самостоятельного хозяйственного назначения, сделан с нарушением норм материального права - п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и сформированной практики их применения (с учетом вышеизложенной правовой позиции).
При этом наличие в ЕГРП записи о праве собственности общества "Оптим" на шлакоблочный забор как на недвижимое имущество не препятствует оценке судами данного объекта с точки зрения наличия или отсутствия у него признаков недвижимости и исследованию необходимости предоставления земельного участка для эксплуатации такого объекта. Вывод суда апелляционной инстанции об обратном противоречит правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2015 в„– 304-КГ15-8395.
Поскольку в судебных актах по делу в„– А76-20843/2014, в котором оспаривалось зарегистрированное право общества "Оптим" на шлакоблочный забор, не содержится выводов о наличии у спорного объекта - шлакоблочного забора признаков недвижимости, а также соответствующей для такого вывода мотивировки, а предоставление земельного участка по оспариваемому в рамках настоящего дела договору обосновано необходимостью данного участка для эксплуатации объекта недвижимости и осуществлялось в предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядке, при этом именно данные обстоятельства послужили основанием иска прокурора, судам следовало при рассмотрении настоящего дела устранить всякие противоречия относительно принадлежности шлакоблочного забора к недвижимости.
Исследование указанного обстоятельства при рассмотрении настоящего спора является необходимым, поскольку признание забора не объектом недвижимости исключает возможность предоставления земельного участка под ним в собственность для целей эксплуатации данного имущества в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с нарушением порядка, предусмотренного нормами Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации лицу, не имеющему исключительного права на приватизацию земельного участка, нарушает как права соответствующего публичного образования, так и интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка в общем порядке (публичные интересы), противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, в связи с чем выводы судов о том, что иск прокурора не направлен в защиту интересов муниципального образования город Челябинск, противоречат обстоятельствам дела.
Признание сделки по отчуждению земельного участка недействительной и восстановление права собственности публично-правового образования на земельный участок позволит ему в последующем защитить свои права, нарушенные недостоверной записью в ЕГРП, и принять меры к освобождению земельных участков от объектов самовольной постройки.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые с неправильным применением норм материального права, при неполном исследовании существенных для дела обстоятельств подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
Принимая во внимание необходимость исследования существенных для дела обстоятельств, а также то, что прокурором заявлено о применении последствий недействительности ничтожной сделки, при этом, с учетом положений п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, обстоятельство исполнения спорного договора со стороны покупателя не исследовалось, соответствующих доказательств в материалах дела не имеется, дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, применить подлежащие применению нормы права, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2015 по делу в„– А76-263/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 по тому же делу отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.06.2014 в„– 9818/зем купли-продажи земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и закрытым акционерным обществом "Оптим" и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА

Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------