АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. в„– Ф09-10847/15

Дело в„– А60-3346/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Беляевой Н.Г., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация, истец по первоначальному иску), общества с ограниченной ответственностью "Стройтранскомплекс" (далее - общество "Стройтранскомплекс", ответчик по первоначальному иску) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2015 по делу в„– А60-3346/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
администрации - Соболевская Т.В. (доверенность от 18.12.2015 в„– 441/05/01/12/0111);
общества "Стройтранскомплекс" - Тихонравов А.В. (доверенность от 11.01.2016).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стройтранскомплекс" о взыскании задолженности по неустойке за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в размере 27 715 руб. 68 коп. за период с 11.10.2014 по 16.02.2015.
Определением суда от 12.03.2015 к производству принято встречное исковое заявление общества "Стройтранскомплекс" к администрации о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 510 284 руб. 21 коп. и судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2015 (судья Филиппова Н.Г.) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Макаров Т.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов кассационной жалобы Администрация ссылается на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 и указывает, что в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме земельный участок, необходимый для его использования, поступает в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а уполномоченный орган утрачивает право распоряжения им. Администрация полагает, что закон не связывает факт перехода земельного участка в общую долевую собственность жильцов и невозможность застройщика осуществлять использование соответствующей части земельного участка с датой подписания акта приема-передачи объекта капитального строительства. По мнению администрации, подписание акта приема-передачи не влечет за собой изменение площади земельного участка или порядка расчета арендной платы. При этом администрация отмечает, что не имеет возможности установить дату регистрации права собственности первого лица на любое из жилых помещений в жилых домах, расположенных на спорном земельном участке, оснований для применения в расчетах площади земельного участка 8297 кв. м с более раннего периода не имеется.
Общество "Стройтранскомплекс" в кассационной жалобе просит отменить указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды необоснованно посчитали произведенным зачет взыскиваемых ответчиком денежных средств в счет будущих платежей по арендной плате, при этом не проверив представленный истцом расчет. Общество "Стройтранскомплекс" считает, что выводы судов о прекращении зачетом требований администрации противоречат положениям ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой зачет встречных однородных требований прекращает только реально существующие обязательства, срок исполнения которых наступил, либо срок которых не указан или определен моментом востребования.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом "Стройтранскомплекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2007 в„– 5-1594, согласно п. 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок общей площадью 13 841 кв. м (п. 2.1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 27.05.2014 к названному договору аренды земельного участка стороны внесли в него изменения, согласно которым общая площадь участка равна 8 297 кв. м и данное положение применяется к отношениям сторон с 28.08.2014, включая обязательства по внесению арендной платы.
Согласно п. 2.1.1 договора объектом по данному договору является участок, расположенный по улицам Палисадной - Окраинной в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в южной части кадастрового района "Екатеринбургский"), в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (приложение в„– 3).
Кадастровый номер участка - 66:41:00 00 000:0567 (п. 2.1.4 договора).
Регистрационная запись: от 17.12.2009 в„– 66-66-01/902/2009-010.
Согласно п. 2.1.5 договора участок предоставлен для строительства жилых домов со встроенными жилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом и детским садом на 180 мест.
В редакции указанного дополнительного соглашения участок используется для размещения жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и детским садом на 180 мест.
Пунктом 6.1 договора срок действия названного договора устанавливается с 15.10.2007 до 14.10.2010. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2.2.4 договора арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы исполнялась несвоевременно, администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу "Стройтранскомплекс" о взыскании неустойки в размере 27 715 руб. 68 коп. за период с 11.10.2014 по 16.02.2015.
В свою очередь, общество "Стройтранскомплекс" предъявило встречный иск о взыскании с администрации неосновательного обогащения в размере 1 510 284 руб. 21 коп. в связи с переплатой по арендной плате за 2014 год за земельный участок, переданный по указанному выше договору аренды от 25.10.2007 в„– 5-1594.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации, суды исходили из того, что построенные обществом "Стройтранскомплекс" на спорном земельном участке жилые дома в„– 23, 25 введены в эксплуатацию 07.03.2014 (RU 6630200-2041) и 13.02.2014 (RU 6630200-2022), переданы по актам приемки-передачи от 04.03.2014, 19.03.2014 третьему лицу, и пришли к выводу, что общество "Стройтранскомплекс" не пользовалось частью земельного участка площадью 5 544 кв. м, оснований для взыскания неустойки в размере 27 715 руб. 68 коп. за период с 11.10.2014 по 16.02.2015 не имеется. Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 510 284 руб. 21 коп., суды пришли к выводу, что по заявлению общества "Стройтранскомплекс" от 16.04.2015 администрация зачла в счет арендных платежей за будущие периоды до октября 2015 года переплату в размере 1 510 284 руб. 21 коп. по арендной плате за 2014 год.
Суд кассационной инстанции считает, что судами не выяснены обстоятельства, подлежащие установлению для правильного разрешения спора.Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 *** постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 25.01.2013 в„– 13), согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0567 площадью 13 841 кв. м сформирован в целях строительства жилых домов со встроенными жилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом и детским садом на 180 мест.
Строительство жилых домов в„– 23, 25, расположенных на спорном земельном участке, завершено, что следует из разрешений на ввод в эксплуатацию от 07.03.2014 (RU 6630200-2041) и от 13.02.2014 (RU 6630200-2022).
Дополнительным соглашением от 27.05.2014 к названному договору аренды земельного участка стороны внесли в него изменения, согласно которым общая площадь участка равна 8 297 кв. м и данное положение применяется к отношениям сторон с 28.08.2014, включая обязательства по внесению арендной платы. Согласно договору в редакции указанного дополнительного соглашения участок используется для размещения жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и детским садом на 180 мест.Таким образом, у общества после ввода в эксплуатацию домов и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка в размере 8 297 кв. м и, соответственно, сохранилось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 *** постановления от 25.01.2013 в„– 13.
В то же время суды исходили из расчета арендной платы на 2014 год, представленного истцом. За основу в расчете взята площадь всего земельного участка, предоставленного для строительства жилых домов до 27.08.2014 и часть земельного участка, необходимого для продолжения строительства, с 28.08.2014.
Между тем судами не установлена дата первой регистрации права собственности на квартиру в построенных жилых домах. В связи с этим судами неправильно установлена дата прекращения арендных отношений в отношении земельных участков, занятых построенными домами.
Установление этого факта имеет значение для рассмотрения как первоначального, так и встречного исков.
Кроме того, согласно ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Поскольку зачет требования является одним из способов прекращения обязательств и использование данного способа возможно при наличии встречных однородных требований, судам следовало проверить существование между сторонами спора встречных однородных требований, на прекращение которых было направлено выраженное в заявлении от 16.04.2015 предложение общества "Стройтранскомплекс" зачесть в счет платежей за будущие периоды до октября 2015 года переплату в размере 1 510 284 руб. 21 коп. по арендной плате за 2014 год. Судам следовало исследовать вопрос о фактическом внесении арендной платы за спорный период и установить какие обязательства прекращены зачетом или какая сумма переплаты арендной платы сохраняется.
Представленный в подтверждение зачета расчет арендной платы по действующему договору от 25.10.2007 судами не проверен.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене как вынесенные на основании неправильного применения судами норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом доводов и возражений сторон.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2015 по делу в„– А60-3346/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ

Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА


------------------------------------------------------------------