АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. в„– Ф09-5548/16

Дело в„– А07-20783/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Столярова А.А., Краснобаевой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 по делу в„– А07-20783/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Шарифуллина Рауля Анасовича (далее - предприниматель Шарифуллин Р.А.) - Самсонова Е.В. (доверенность от 16.06.2015).

Предприниматель Шарифуллин Р.А. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 26.11.2011 в„– 1737-11, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. 50 лет СССР, между домами в„– 45а и в„– 47, кадастровый номер 02:55:020706:251, выраженного в письме от 30.06.2015 в„– 13661; об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства нежилого здания для размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 (судья Кузнецов Д.П.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. На Администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем Шарифуллиным Р.А. договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251 для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой, на срок - два года.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, соглашаясь с принятым решением. Заявитель считает, что основания для заключения (продления) договора аренды в рассматриваемом случае отсутствуют. В обоснование своей позиции указывает, что между истцом и ответчиком сложились длительные арендные отношения, в рамках которых арендатор осуществлял строительство продовольственного магазина с подземной автостоянкой на предоставленном для данных целей земельном участке. По его мнению, арендатор располагал достаточным сроком для завершения строительства указанного объекта на арендуемом земельном участке, что, в свою очередь, свидетельствует о длительном бездействии со стороны арендатора по надлежащему использованию земельного участка. Кроме того, заявитель указывает, что договор аренды от 07.09.2011 в„– 1737-11, заключенный на срок до 07.09.2014, был впоследствии продлен до 07.09.2015, тем самым, право арендатора на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства, предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, было реализовано.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Шарифуллин Р.А. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Шарифуллиным Р.А. (арендатор) на основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 13.01.2003 в„– 175 заключен договор аренды от 18.03.2003 в„– 680-03 в отношении земельного участка общей площадью 1857,40 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, рядом с домом в„– 47, для реконструкции остановочного павильона с благоустройством прилегающей территории.
Срок аренды установлен сторонами до 30 декабря 2003 года (пункт 3.1 договора).
Согласно п. 3.3 договора его продление на неопределенный срок по истечении его действия исключается при любых обстоятельствах.
На основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2005 в„– 4377, принятого по результатам рассмотрения письма предпринимателя Шарифуллина Р.А. от 19.07.2004 б/н и свидетельства о государственной регистрации права от 26.06.2004 02-АА в„– 28 6160, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2005 в„– 2459-05 земельного участка общей площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:0051 из земель поселений, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летия СССР, рядом с домом в„– 47, для завершения реконструкции остановочного павильона.
Срок аренды установлен сторонами с 07.09.2005 до 07.09.2008 (пункт 3.1 договора).
Согласно п. 3.3 договора его продление на неопределенный срок по истечении его действия исключается при любых обстоятельствах.
В силу п. 3.2 договора по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).
Сведений о продлении правоотношений по использованию истцом земельного участка общей площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:0051 материалы дела не содержат.
На основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2011 в„– 5026, принятого по результатам рассмотрения обращения предпринимателя Шарифуллина Р.А. от 02.02.2010 года (вх. в„– 01-01-1359) и свидетельства о государственной регистрации права 02 в„– 005891340 от 13.05.2004, между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Шарифуллиным Р.А. (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2011 в„– 1737-11 земельного участка общей площадью 1430 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:251 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летия СССР, между домами в„– 45а и в„– 47, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой.
Срок аренды установлен сторонами с 07.09.2011 до 07.09.2014 (п. 3.1 договора).
Согласно п. 3.2 договора по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).
В силу п. 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2012, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре.
Соглашением от 30.01.2015 срок действия договора был продлен с 07.09.2014 по 07.09.2015, на основании постановления главы Администрации город Уфа Республики Башкортостан от 14.01.2015 в„– 16.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 05.03.2015, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре.
Письмом от 07.05.2015 исх. в„– 16 предприниматель Шарифуллин Р.А. обратился в Администрацию с просьбой о продлении договора аренды от 26.12.2011 в„– 1737-11 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020706:251.
Письмом от 30.06.2015 в„– 13661 уполномоченный орган уведомил заявителя об отказе в продлении договора аренды на новый срок.
Предприниматель Шарифуллин Р.А., полагая, что у Администрации отсутствовали основания для отказа в продлении договора аренды на новый срок, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу о том, что материально-правовой интерес истца в рассматриваемом случае направлен на понуждение ответчика заключить договор аренды с истцом, а не оспаривание действий органа местного самоуправления в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем рассмотрел спор в порядке искового производства. При этом суд руководствовался п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015), устанавливающими право однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, с цель завершения строительства такого объекта сроком на три года, при условии, что такой земельный участок ранее не предоставлялся для завершения строительства этого объекта. Суд указал, что спорный земельный участок ранее предоставлялся истцу в аренду без проведения торгов для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой, таким образом, заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов будет противоречить земельному законодательству.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о возможности рассмотрения настоящего дела в порядке искового производства. При этом суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав на неправильное толкование норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела, а также на неполное исследование обстоятельств дела. Суд пришел к выводу о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01.03.2015. Данная позиция суда была мотивирована тем обстоятельством, что истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства, возможности однократного продления договора для завершения строительства; при этом указанная возможность истцом не исчерпана. Факт наличия договора аренды от 26.12.2011 в„– 1737-11 сроком действия до 07.09.2014, впоследствии продленного до 07.09.2015, указанному выводу суда не противоречит.
Суд кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Так, по смыслу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/2008, от 18.09.2012 в„– 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
Принимая во внимание, что истец является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - здание продовольственного магазина с подземной парковкой степенью готовности 25%, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что предприниматель Шарифуллин Р.А. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий договора аренды от 26.12.2011 в„– 1737-11, соглашения от 30.01.2015, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано не было, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца с 01.03.2015 - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство.
Довод Администрации о том, что право на возможность однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства в силу норм п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции норм от 01.03.2015) было реализовано путем подписания соглашения от 30.01.2015 о продлении договора аренды от 26.12.2011 в„– 1737-11, судом кассационной инстанции отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права.
Ссылка Администрации на наличие на стороне арендатора длительного бездействия в использовании земельного участка для целей, предусмотренных договором, судом также отклоняется ввиду его несостоятельности.
Нормы материального права применены судом по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 по делу в„– А07-20783/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
И.А.КРАСНОБАЕВА


------------------------------------------------------------------