АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. в„– Ф09-6122/16

Дело в„– А07-24449/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Столярова А.А., Платоновой Е.А.,
при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - территориальное управление, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 по делу в„– А07-24449/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Республики Башкортостан прибыли представители:
территориального управления - Тимофеева О.Л. (доверенность от 29.12.2015);
индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны (далее - предприниматель Крестьянова Н.В., ответчик) - Журавлев Р.А. (доверенность от 12.02.2016), Мастеров Н.В. (доверенность от 10.09.2015).

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском предпринимателю Крестьяновой Н.В. о взыскании 1 720 468 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.08.2007 в„– 000860 за период 2007, 2008, 2012 - 2014 года, 92 807 руб. 06 коп. пеней за период с 21.12.2008 по 31.12.2014 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лапшин Виктор Николаевич (далее - Лапшин В.Н.).
Решением суда от 22.12.2015 (судья Насыров М.М.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда изменено. Иск удовлетворен частично. С предпринимателя Крестьяновой Н.В. в пользу территориального управления взыскано 422 021 руб. 90 коп. задолженности за период с 12.03.2013 по 31.12.2014, 10 095 руб. неустойки за период с 15.07.2013 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе территориальное управление просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, по договору передачи прав и обязанностей от 27.02.2013 предприниматель Крестьянова Н.В. приняла в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей в период до 27.02.2013. Территориальное управление полагает, что выводы эксперта о несоответствии отчета от 29.09.2011 в„– 327 не основаны на действующем законодательстве; при расчете арендной платы не может быть применена стоимость арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, величина рыночной стоимости арендной платы является неактуальной. Истец не согласен также с периодом начисления неустойки, отмечает, что арендатору об изменении арендной платы стало известно с января 2012 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ТУ Росимущества от 10.08.2007 в„– 314 "О предоставлении в аренду земельного участка федеральной формы собственности гражданину Российской Федерации Лапшину В.Н." 10.08.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и Лапшиным В.Н. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в„– 000860, в соответствии с п. 1.1 - 1.5 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (землепользование) в кадастровом квартале 02:55:050508, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Центральная, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, общей площадью 25 057 кв. м.
Срок аренды земельного участка установлен с 01.09.2007 по 01.09.2017 (п. 3.1 договора аренды).
Согласно п. 5.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок за период с 01.09.2007 по 31.12.2007 составляет 25 руб. 20 коп. Величина ежемесячной арендной платы составляет 6 руб. 30 коп.
Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что расчет арендной платы определен в приложении в„– 2 к договору аренды, который является неотъемлемой частью договора аренды.
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласуется с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года (п. 5.3 договора).
В соответствии с п. 5.4 договора аренды размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного на такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
На основании п. 5.5 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 25 числа текущего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 20 декабря.
В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (п. 8.1 указанного договора).
Земельный участок передан в пользование арендатору по акту приема-передачи земельного участка.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение от 27.08.2008 в„– 1 к названному договору аренды, в котором указано, что арендуемый земельный участок имеет кадастровый номер 02:55:050508:42, категория земель - земли населенных пунктов.
Между Лапшиным В.Н. (сторона-1) и предпринимателем Крестьяновой Н.В. (сторона-2) заключен договор от 27.02.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.08.2007 в„– 000860.
Согласно п. 1 указанного договора сторона-1 передает, а сторона-2 принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.08.2007 в„– 000680.
В соответствии с п. 3 указанного договора права и обязанности по договору аренды у стороны-2 возникают с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Договор от 27.02.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 10.08.2007 в„– 000860 зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2013.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Крестьяновой Н.В. обязательства арендатора по своевременному внесению арендной платы, наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.08.2007 в„– 000860 за период 2007, 2008, 2012 - 2014 года в сумме 1 720 468 руб. 19 коп. территориальное управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Определением суда от 19.05.2015 назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета от 29.09.2011 в„– 327 "Об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком", на основании которого истцом рассчитана задолженность ответчика по арендной плате, Федеральному закону от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.
Согласно экспертному заключению от 29.07.2015 в„– 12/07-2015 отчет "Об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование земельным участком" от 29.09.2011 в„– 327 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Отчет составлен с нарушениями. Допущенные в отчете нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлияли на определение рыночной стоимости земельного участка. Согласно ответу эксперта на третий вопрос экспертизы рыночная ставка арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 в том числе по состоянию на 2012, 2013, 2014 годы составляет: за 2012 год - 215 345 руб., за 2013 год - 227 189 руб., за 2014 год - 238 549 руб.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции установил факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. Размер арендной платы определен судом, исходя из рыночного размера арендной платы, определенного независимым оценщиком по заказу арендодателя. Результаты судебной экспертизы, назначенной судом для определения достоверности отчета, предоставленного истцом и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости, не приняты судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку при проведении экспертизы экспертом допущены нарушения, которые повлияли на ее результаты. Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав, что ответчик в результате оплаты 04.01.2013, 11.01.2013, 16.01.2014, 04.02.2015 совершил действия, свидетельствующие о признании долга.исходя из смысла постановления, имеется в виду "...Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.12.2010 в„– 626...".
При рассмотрении спора, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установил, что арендная плата по спорному договору аренды является регулируемой; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления; арендодатель по договору вправе требовать внесения регулируемой арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о том, что поскольку сторонами договора согласованы условия использования переданного в аренду земельного участка путем определения вида его разрешенного использования (для эксплуатации производственной базы), при этом доказательства внесения изменения в условия договора в данной части отсутствуют, а сведения о виде разрешенного использования участка, указанные в договоре, соответствуют сведениям государственного кадастра недвижимости, основания для расчета арендной платы в соответствии с п. 5 *** постановления Правительства *** в„– 582 отсутствуют, расчет арендной платы следует производить на основании п. 6 указанного постановления. Судом апелляционной инстанции поддержан также вывод суда о неприменении при расчете арендной платы и Приказа *** в„– 626. Указанные выводы судов заявителем кассационной жалобы не обжалуются, законность судебных актов в указанной части не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом, изменяя решение суда, и удовлетворяя требования частично, апелляционный суд исходил из следующего.В соответствии со ст. 3923 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
На основании п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Поскольку при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга, договор перенайма должен отвечать требованиям гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передаче прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Из системного толкования ст. 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.
Обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием арендованным имуществом, в силу чего возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не соответствует нормам, регулирующим правоотношения сторон. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма, на что верно указано судом апелляционной инстанции.
Исследовав и оценив представленный в материалы дела договор от 27.02.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что условий о переходе новому арендатору (предпринимателю Крестьянова Н.В.) обязанности по оплате арендной плате и пеней, возникших у прежнего арендатора, названный договор не содержит.
Поскольку договор от 27.02.2013 зарегистрирован 12.03.2013, принимая во внимание п. 3 договора, обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 возникла у предпринимателя Крестьяновой Н.В. не ранее указанной даты, вывод суда об отсутствии оснований для отнесения на ответчика задолженности по оплате арендной платы и пени за период с 10.10.2007 по 11.03.2013 является правомерным.
Оценив представленный в материалы дела отчет об оценке в„– 327, экспертное заключение в„– 12/07-2015, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции признал необоснованной критическую оценку суда первой инстанции результатов судебной экспертизы, который указал что при проведении экспертизы экспертом не полном объеме исследованы материалы по экспертизе, а именно недостающие в отчете об оценке в„– 327 стр. 20, 56, 59,
Так судом апелляционной инстанции установлено, что из представленного в дело отчета об оценке в„– 327 следует, что оценщиком производилась массовая оценка рыночной стоимости арендной платы нескольких десятков земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:050508:42, в то время как на стр. 20 отчета об оценке в„– 327 оценщиком приведены результаты оценки иных земельных участков, в силу чего в данной части исследование независимого оценщика не подлежало оценке судебным экспертом как не относимое к существу настоящего спора.
Страница 56 отчета об оценке в„– 327 (т. 2 л. д. 55) находится в разделе "Анализ рынка земельных участков Республики Башкортостан", однако экспертом в качестве нарушений, допущенных оценщиком при выполнении отчета в„– 327, законодательства об оценочной деятельности указаны, среди прочего, отсутствие в отчете копий материалов, используемых в ходе оценки (п. 17.3 той же таблицы), что признано экспертом как нарушение принципа обоснованности отчета об оценке (п. 4 Федерального стандарта оценки в„– 3 "Требования к отчету об оценке"), поскольку в силу отсутствия вышеуказанных материалов не представлялось возможным проверить достоверность, актуальность и действительность информации, использованной оценщиком при определении рыночной стоимости арендной платы. Таким образом, нарушения, допущенные при выполнении отчета об оценке в„– 327, установлены не по результатам исследования отсутствующей части документа (страницы 56).
Апелляционным судом отмечено, что выводы судебного эксперта о нарушении при выполнении отчета об оценке в„– 327 принципа однозначности (стр. 10 заключения эксперта) в силу необоснованного отказа от сравнительного подхода исследования, и применении необоснованных расчетных показателей при использовании затратного подхода, сделаны в пределах допустимых полномочий оценщика в части использования методологии оценки (п. 7, п. 24 Федерального стандарта оценки в„– 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки"), и не могут являться основанием для критической оценки таких выводов, сделанных судом первой инстанции, тем более, что ранее эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке в„– 327 по иным основаниям.
Кроме того, согласно п. 26 Федерального стандарта оценки в„– 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 256 (действовавшем на момент выполнения отчета от 21.09.2011), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
В данном случае, учитывая период взыскания с ответчика арендной платы - 2013 - 2014 года, определенная отчетом об оценке в„– 327 величина рыночной стоимости арендной платы не может быть признана актуальной, и применимой для расчета арендной платы в спорный период.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции при расчете арендной платы верно применил стоимость арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы - 227 189 руб. за 2013 год, 238 549 руб. за 2014 год, в связи с чем правомерно взыскал 422 021 руб. 90 коп. за период с 12.03.2013 по 31.12.2014.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком надлежащим образом не исполнялись, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 1, 330, п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что при исполнении договора аренды в части оплаты арендной платы ответчик действовал разумно и добросовестно, а о новом размере арендной платы, исходя из ее рыночной стоимости, ответчик был уведомлен письмом от 15.07.2013, обоснованно взыскал неустойку в размере 10 095 руб. за период с 15.07.2013 по 31.12.2014.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно изменил решение суда и удовлетворил требования частично.
Довод заявителя о том, что по договору передачи прав и обязанностей от 27.02.2013 предприниматель Крестьянова Н.В. приняла в том числе и обязанность по уплате арендных платежей в период до 27.02.2013, подлежит отклонению с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.
Доводы территориального управления, касающиеся оценки апелляционным судом отчета об оценке в„– 327 и экспертного заключения в„– 12/07-2015 подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). кроме того, несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой, данной судами названным доказательствам, о нарушении при рассмотрении дела норм материального и процессуального права не свидетельствует, в связи с чем не может являться основанием к отмене принятого судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 по делу в„– А07-24449/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------