АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2016 г. в„– Ф09-4564/16

Дело в„– А71-3681/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Весна" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.11.2015 по делу в„– А71-3681/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Весна" - Некопыткина С.Н. (доверенность от 19.02.2016).

Муниципальное унитарное предприятие "Дом Моделей" (далее - предприятие "Дом Моделей") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Весна" (далее - общество "Весна") о расторжении договора купли-продажи от 24.01.2012 в„– 1/2012, о понуждении возвратить недвижимое имущество, о взыскании 2 979 330 руб. 18 коп. долга, 940 371 руб. 30 коп. пеней за период с 10.08.2015 по 11.11.2015.
С учетом последнего уточнения исковых требований предприятие "Дом Моделей" требовало взыскать с ответчика 2 979 330 руб. 18 коп. долга, 940 371 руб. 30 коп. пеней за период с 01.12.2013 по 11.11.2015, обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, назначение: нежилое, общая площадь 126,8 кв. м, номера на поэтажном плане 2 (1, 2, 11 - 17), адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 421.
Решением суда от 20.11.2015 (судья Кислухин А.В.) заявление удовлетворено. Договор купли-продажи от 24.01.2012 в„– 1/2012 расторгнут, с ответчика в пользу истца взыскано 2 979 330 руб. 18 коп. долга, 940 371 руб. 30 коп. пеней. Обращено взыскание на предмет ипотеки в силу закона: нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, назначение: нежилое, общая площадь 126,8 кв. м, номера на поэтажном плане 2 (1, 2, 11 - 17), адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 421, условный номер: 18:26:00:00:32199/А4нж, путем реализации имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной цены имущества в размере 5 770 000 руб.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 (судьи Макаров Т.В., Виноградова Л.Ф., Жукова Т.М.) решение суда отменено в части расторжения договора купли-продажи от 24.01.2012 в„– 1/2012, в остальной части решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Весна" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя жалобы, судами при вынесении оспариваемых судебных актов не учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.03.2014 по делу в„– А71-14439/2013 с ответчика взыскана задолженность по спорному договору за период с февраля по ноябрь 2013 в сумме 1 671 862 руб. 35 коп. основного долга и пени в размере 103 888 руб. 61 коп. за период с 30.01.2013 по 30.11.2013, тогда как в рамках настоящего дела истцом заявлена задолженность за период с февраля 2013 по январь 2015.
Общество "Весна" считает, что в связи с изменением суммы задолженности, подлежащей взысканию, судами должен быть рассмотрен вопрос о снижении суммы неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик, ссылаясь на положения ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ) считает необоснованным решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество по цене продажи в размере 5 770 000 руб. равной цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, отмечая факты заявления сторонами по делу ходатайств о назначении оценочной экспертизы и значительный промежуток времени с момента заключения договора купли-продажи до момента обращения на него взыскания.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Дом моделей" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона Удмуртской Республики от 24.12.2008 в„– 56-РЗ "Об установлении предельных значений площади и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", постановления Администрации г. Ижевска от 05.12.2011 в„– 1257/8 "О разрешении МУП г. Ижевска "Дом Моделей" совершения крупной сделки по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Карла Маркса, 421" между сторонами спора 24.01.2012 заключен договор купли-продажи в„– 1/2012, в соответствии с условиями которого (п. 1.1) истец (продавец) передал в собственность, а ответчик (покупатель) принял нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, общей площадью 126,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К. Маркса, 421 (кадастровый номер объекта: 18:26:00:00:32199/А4нж), являющегося муниципальной собственностью, номера на поэтажном плане 1, 2, 11 - 17.
Договор зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.02.2012 под номером регистрации 18-18-01/011/2012-270.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.02.2012 серии 18-АБ 430237, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики, на указанное нежилое помещение за обществом "Весна" зарегистрировано право собственности с существующими ограничениями (обременениями) права: аренда, ипотека в силу закона.
В соответствии с условиями п. 2.1., 2.2., 3.1. и 3.2. договора ответчик обязался выплатить установленную в договоре стоимость недвижимости в размере 5 770 000 руб. в рассрочку в течение трех лет с даты заключения договора купли-продажи. График платежей, являющийся приложением в„– 1 к договору, а также его неотъемлемой частью, содержит порядок оплаты, сроки и размеры выкупных платежей ответчика по договору.
Пунктом 3.2 договора стороны установили, что оплата стоимости имущества и процентов с учетом п. 3.5 договора осуществляется ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств по внесению выкупных платежей предприятие "Дом Моделей" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом наличия спорной задолженности, отсутствия оснований для снижения размера заявленной неустойки и наличия оснований для расторжения договора.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части расторжения договора купли-продажи в связи нарушением норм процессуального права, отметив, что данные требования были исключены истцом из числа заявленных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд не мог рассматривать исковые требования о расторжении договора. Кроме того суд апелляционной инстанции отметил, что в силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона расторгнутого договора не вправе требовать от другой стороны исполнения по расторгнутому договору. В остальной части суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции полагает, что в части, касающейся взыскания задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.01.2012 в„– 1/2012, пеней и обращения взыскания на заложенное имущество, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, исходя из следующего.
Из материалов настоящего дела следует, что судом первой инстанции рассмотрено требование истца о взыскании с ответчика основного долга по договору от 24.01.2012 в„– 1/2012 за период с февраля 2013 по январь 2015, пеней на сумму указанной задолженности за период с 01.12.2013 по 11.11.2015 с обращением взыскания на недвижимое имущество - нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, назначение: нежилое, общая площадь 126,8 кв. м, номера на поэтажном плане 2 (1, 2, 11 - 17), расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 421, как на предмет залога.
Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.03.2014 по делу в„– А71-14439/2013 с ответчика в пользу истца взыскан основной долг по указанному договору за период с февраля по ноябрь 2013, пени на указанную задолженность за период с 30.01.2013 по 30.11.2013.
При взыскании с ответчика в пользу истца суммы основного долга указанное обстоятельство судами первой и апелляционной инстанции не учтено.
Кроме того, из отзыва истца на апелляционную жалобу ответчика следует, что после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.03.2014 по делу в„– А71-14439/2013 часть долга ответчиком погашена в июне 2015.
Между тем вопрос о том, учтен ли соответствующий платеж в расчете взыскиваемых пеней, начисленных на сумму основного долга, судами не исследовался, имеющийся в материалах дела расчет пеней судами не проверялся.
Помимо изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
В соответствии с п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 в„– 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 в„– 26, при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
При принятии решения об обращении взыскания на нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, назначение: нежилое, общая площадь 126,8 кв. м, номера на поэтажном плане 2 (1, 2, 11 - 17), расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 421, как на предмет залога по цене, определенной в размере равном продажной стоимости имущества, оговоренной в договоре купли-продажи от 24.01.2012 в„– 1/2012, суд первой инстанции пояснил, что размер рыночной стоимости заложенного имущества ответчиком не оспаривается.
Вместе с тем при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций сторонами последовательно заявлялись ходатайства о назначении судом оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости недвижимого имущества.
Кроме того в материалах дела имеется выполненное по заказу ответчика экспертное заключение о размере рыночной стоимости имущества, отличающейся от размера цены по договору купли-продажи от 24.01.2012 в„– 1/2012.
Указанное свидетельствует о наличии между сторонами спора о рыночной стоимости предмета залога.
Между тем указанное обстоятельство судом первой инстанции не учтено, судом апелляционной инстанции не исследовано.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что обстоятельства, имеющие существенное значение для целей рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции не установлены.
Нарушения, допущенные судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не устранены.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в части, касающейся взыскания задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.01.2012 в„– 1/2012, пеней и обращения взыскания на заложенное имущество, судебные акты подлежат отмене на основании ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм процессуального права, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.
При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устранить нарушения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду необходимо дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются предприятие "Дом Моделей" и общество "Весна" в обоснование своих возражений, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности и взаимосвязи, и принять законный и обоснованный судебный акт, исходя из норм действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.11.2015 по делу в„– А71-3681/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по тому же делу отменить в части, касающейся взыскания задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.01.2012 в„– 1/2012, пеней и обращения взыскания на заложенное имущество.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.
В остальной части оставить в силе постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА


------------------------------------------------------------------