АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. в„– Ф09-5521/16

Дело в„– А76-19139/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Тороповой М.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Спецтехстрой" (далее - общество "Спецтехстрой"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области (далее - Управление Росреестра) от 01.12.2015 по делу в„– А76-19139/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества "Спецтехстрой" - Коровцева Л.Н. (доверенность от 14.08.2015);
Управления Росреестра - Стукаленко С.Н. (доверенность от 28.09.2015 в„– 235);
Администрации г. Магнитогорска (далее - администрация) - Голеев А.Г. (доверенность от 26.11.2015 в„– ОДП54/7116).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, изложенного в сообщении от 22.06.2015 в„– 74/033/009/2015-264; а также о возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельных участков, перечисленных в заявлении.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - общество "ПромСитиСтрой"), общество "Спецтехстрой".
Решением суда от 01.12.2015 (судья Белякович Е.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Спецтехстрой" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что договор аренды не прекращен. По мнению общества "Спецтехстрой", судами не принято во внимание, что в настоящем случае земельные участки переданы в залог участникам долевого строительства; прекращение договора аренды влечет прекращение у застройщика правовых оснований для завершения строительства и, соответственно, нарушение прав участников долевого строительства. Как полагает заявитель, судами не дана оценка положениям Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), направленным на обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Заявитель считает, что Администрацией избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку требования Администрации направлены на прекращение договора аренды и прекращение залога (ипотеки), в связи с чем оспаривание зарегистрированного права не может быть рассмотрено по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п. 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22).
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что истечение срока действия договора аренды, заключенного на торгах, является безусловным основанием прекращения договора аренда, полагает, что само по себе истечение срока договора аренды свидетельствует о прекращении действия договора, а не о прекращении сторонами арендных правоотношений, при этом факт прекращения договора документально не подтвержден и отрицается третьими лицами. Управление Росреестра отмечает, что общество "ПромСити Строй" надлежащим образом использует земельные участки, действия его направлены на достижение цели договора аренды, на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, в связи с чем необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка не допускается.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города в„– 2275-П от 17.03.2009 и протокола в„– 1 от 23.04.2009 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Спецтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.04.2009 в„– 5065.
Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки: в„– 1 с кадастровым номером 74:33:0215001:137 общей площадью 126 281 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, от ул. Советской Армии до ул. Завенягина (вдоль береговой зоны р. Урал); в„– 2 с кадастровым номером 74:33:0215001:138 общей площадью 16 114 кв. м, находящийся по тому же адресу; в„– 3 с кадастровым номером 74:33:0215001:136 общей площадью 10 779 кв. м, находящийся по этому же адресу; в„– 4 с кадастровым номером 74:33:0215001:135 общей площадью 13 785 кв. м, находящийся по указанному адресу; в„– 5 с кадастровым номером 74:33:0215001:0054 общей площадью 18 213,43 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Грязнова, в районе Южного автотрамвайного перехода).
Договор заключен сроком до 01.05.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора аренды).
Согласно пункту 6.6 договора данный договор прекращается, в том числе, в случае истечения срока действия договора.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 28.10.2013 к договору аренды от 23.04.2009 в„– 5065, в соответствии с которым права и обязанности по названному договору аренды перешли от общества "Спецтехстрой" к обществу "ПромСитиСтрой" на основании договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 15.06.2012 в„– ПР/2015.
Регистрация дополнительного соглашения в ЕГРП произведена 22.11.2013.
В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:1385, 74:33:0215001:137, 74:33:0215001:138 в ЕГРП зарегистрирована ипотека права аренды в силу договора в пользу общества "Спецтехстрой".
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:54 в ЕГРП внесены сведения о регистрации 2-х договоров участия в долевом строительстве жилого дома и на основании Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) Управлением Росреестра внесена запись о залоге права аренды земельного участка в пользу общества "Спецтехстрой" и общества "ПромСитиСтрой" как участников долевого строительства.
Администрацией в адрес общества "ПромСитиСтрой" направлено уведомление от 12.03.2015 об отказе в продлении договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.09.2009 в„– 5065.
Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлениями от 13.05.2015 о государственной регистрации прекращения права аренды на вышеуказанные земельные участки.Управление Росреестра 22.06.2015, руководствуясь абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) отказало в государственной регистрации прекращения права аренды на спорные земельные участки. В обоснование отказа Управление Росреестра, ссылаясь на п. 1.1 ст. 25 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 25 Закона "Об ипотеке" указало, что общество "ПромСитиСтрой" является застройщиком земельного участка по договорам долевого участия в строительстве. Права аренды на земельные участки находятся в залоге у участников долевого строительства, в силу чего регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом регистрационная запись о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.
Полагая, отказ в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка незаконным, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя требования, суды исходили из следующего.
В силу ч. 1 ст. 198, ст. 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 17 Закона в„– 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу п. 2 ст. 17 Закона в„– 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В п. 1 ст. 20 Закона в„– 122-ФЗ установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.
Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков, Управление Росреестра указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды этих участков и, соответственно, невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, без прекращения ипотеки.
Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом в„– 122-ФЗ.
В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса).
Как следует из положений п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", законодателем установлен запрет на возобновление без проведения торгов договоров аренды, в отношении земельных участков, предоставление которых в соответствии с федеральным законом осуществляется исключительно на торгах.
Факт истечения срока действия спорного договора установлен судами.
Поскольку истечение срока действия договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, является безусловным основанием прекращения данного договора, вывод судов о прекращении права аренды, лица, выступавшего арендатором земельного участка по договору аренды от 23.04.2009 в„– 5065, является правильным.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.
В случае прекращения заложенного права залог прекращается (п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами верно указано, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона в„– 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.
Требования Администрации удовлетворены правомерно.
Довод заявителя о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным ст. 25.1 Закона в„– 122-ФЗ, подп. 1.1 п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, отклоняется.
Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.
Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
Довод общества "Спецтехстрой" об избрании Администрацией ненадлежащего способа защиты и необходимости квалификации возникшего спора как спора о праве, не подлежащего рассмотрению в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению как несостоятельный.
Защита арендодателем своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению участком, не свидетельствует о наличии спора о праве.
Как верно указано судом, рассматриваемый спор вытекает из правоотношений, связанных с исполнением органом государственной регистрации своих функций по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе исполнения данной публичной функции органом совершены юридически значимые действия, оспаривание правомерности которых осуществляется в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод Управления Росреестра о наличии у общества "ПромСитиСтрой" исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) являлся предметом исследования судов, и ему дана надлежащая правовая оценка.
Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов судов о прекращении спорного договора аренды и наличии оснований для погашения записи в ЕГРП и по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судами, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалоб у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2015 по делу в„– А76-19139/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Спецтехстрой", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------