АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. в„– Ф09-4809/16

Дело в„– А71-5361/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТИКО" (далее - общество "ТИКО", истец) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.11.2015 по делу в„– А71-5361/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа. Явку представителей в суд кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не обеспечили.

Общество "ТИКО" (истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска (далее - управление, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременения в виде залога, возникшего в силу закона, в отношении принадлежащего истцу имущества: нежилого помещения в цоколе жилого дома с тамбуром, общая площадь 346,6 кв. м (Литера А, этаж: цоколь, номера помещений: 6, 7, 9 - 22, 24, 25, 28 - 34 согласно кадастровому паспорту помещения от 24.06.2009 в„– 3542), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, д. 189.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, Октябрьский районный отдел судебных приставов города Ижевска УФССП России по Удмуртской Республике.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.11.2015 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 (судьи Дюкин В.Ю., Жукова Т.М., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ТИКО" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. Заявитель, указывая на ст. 3, 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон в„– 102-ФЗ), полагает, что, поскольку п. 2.1, 3.1, 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011 в„– 1167 стоимость имущества составляет 13 725 000 руб. 00 коп., в которую не входят проценты либо неустойка, в силу п. 1.8 договора, в котором предусмотрено, что имущество, приобретенное покупателем по договору, находится в залоге до полной его оплаты покупателем, суды необоснованно отказали в признании отсутствующим права залога, так как оно полностью оплатило стоимость имущества.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между истцом и ответчиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011 в„– 1167, по условиям которого истцу передано в собственность нежилое помещение в цоколе жилого дома с тамбуром, общая площадь 346,6 кв. м (Литера А, этаж: цоколь, номера помещений: 6, 7, 9 - 22, 24, 25, 28 - 34), расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, д. 189.
Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона произведена 16.09.2011.
Согласно пункту 2.1 договора цена объекта недвижимости была определена в размере 13 725 000 руб. 00 коп., которая подлежала оплате в течение трех лет с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателю (пункт 3.1. договора).
Оплатив стоимость приобретенного недвижимого имущества в полном объеме, 10.04.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о снятии обременения и прекращении ипотеки.
Отказ администрации, со ссылкой на наличие у общества непогашенной задолженности по неустойке вследствие нарушения сроков оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011 в„– 1167, послужил обществу основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 29.12.2015 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Пунктом 5 ст. 5 Закона в„– 159-ФЗ установлено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.
Из пункта 2 ст. 20 Закона в„– 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 3 Закона в„– 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011 в„– 1167, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора, другие доказательства, имеющиеся в материалах дела, а также доводы сторон, суды обоснованно пришли к выводу о том, что отсутствуют основания для прекращения залоговых обязательств, так как договором купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011 в„– 1167 не предусмотрено исключение неустойки из обеспечения исполнения обязательств.
Согласно ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, истец полностью оплатил выкупную стоимость арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона в„– 159-ФЗ.
В то же время суды установили, что решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06.09.2013 по делу в„– А71-6019/2013 с ответчика в пользу истца взыскано 448 903 руб. 00 коп. неустойки за несвоевременную оплату имущества. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.06.2014 по делу в„– А71-2156/2014 с ответчика в пользу истца взыскано 678 754 руб. 00 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты стоимости имущества и 824 руб. 00 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты процентов. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06.08.2015 по делу в„– А71-5141/2015 с ответчика в пользу истца взыскано 1 662 542 руб. 00 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты имущества. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.06.2014 по делу в„– А71-2167/2014 с общества взыскано 27 482 руб. 18 коп. процентов, 678 754 руб. неустойки за нарушение сроков оплаты стоимости имущества и 824 руб. неустойки за нарушение сроков оплаты процентов.
При таких обстоятельств, с учетом условий заключенного договора, суды обоснованно сочли, что отсутствуют основания для прекращения права залога.
Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений судами норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 29.04.2016 на общество "ТИКО" была возложена обязанность по представлению в суд кассационной инстанции оригинала платежного поручения от 31.03.2016 в„– 123 об уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы. Поскольку оригинал названного платежного поручения заявителем жалобы не представлен, в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с общества "ТИКО" в доход федерального бюджета подлежат взысканию 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.11.2015 по делу в„– А71-5361/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТИКО" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТИКО" в доход федерального бюджета 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА

Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА


------------------------------------------------------------------