АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. в„– Ф09-5381/16

Дело в„– А76-8034/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2016 по делу в„– А76-8034/2015.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Управления муниципальной собственности города Троицка - Касымова Ю.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 1).

В Арбитражный суд Челябинской области обратилась индивидуальный предприниматель Швецова Ольга Петровна (далее - предприниматель Швецова О.П.) с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности города Троицка (далее - Управление), индивидуальному предпринимателю Паюсову Данилу Васильевичу об оспаривании стоимости объекта оценки и разрешении разногласий, возникших при заключении договора. Истец просил признать величину рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения в„– 1 - магазина торг в„– 2, общей площадью 281,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал, дом 09, определенную отчетом от 13.10.2014 в„– 571/10.14 оценщика Паюсова Д.В., недостоверной; урегулировать разногласия, возникшие между истцом и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от 05.11.2014, определив спорные условия в следующей редакции: принять пункт 2.1. договора купли-продажи от 05.11.2014 в редакции истца: "Цена объекта установлена в размере 2 057 000 рублей."; принять пункт 5.1. договора купли-продажи от 05.11.2014 в редакции истца: "За просрочку платежа, в соответствии с установленным сроком внесения платежа, согласно п. 3.1 настоящего договора, Покупатель обязуется уплачивать пеню в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки." (с учетом уточнения иска, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 08.02.2016 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены.
Определением арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 (судья Карпачева М.И.) апелляционная жалоба Управления возвращена в связи с отказом в восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы полагает, что заключение от 22.09.2015 в„– 19-23-07ЭС, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки собственности Дом XXI" Понамарчук С.Д. (далее - заключение в„– 19-23-07ЭС), является недопустимым доказательством по делу, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки: ФСО в„– 1. в„– 3, в„– 5, в„– 7, Федеральному закону от 31.05.2001 в„– 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (в списке используемых нормативных документов экспертом не были указаны необходимые документы; при производстве экспертизы эксперт осуществлял самостоятельный сбор материалов, использовал копию протокола об административном правонарушении от 13.05.2014 в„– 91 в отношении предпринимателя Швецовой О.П., полученный непосредственно от истца в ходе осмотра объекта оценки; отсутствует обоснование отказа от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; отсутствует информация о ценовом диапазоне значений рыночной стоимости объектов недвижимости; отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; отсутствуют сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке; при производстве экспертизы экспертом использованы аналоги-объекты, значительно отличающиеся по времени продажи относительно даты оценки оцениваемого объекта; экспертом необоснованно выбрано в качестве показателя сравнения "ограничение ведения бизнеса" и незаконно применена корректировка по данному показателю в размере 40%; при определении корректировки на местоположение нарушен пп. б п. 22 ФСО в„– 7. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на неправомерность определения экспертом рыночной стоимости объекта оценки с учетом НДС и определения условия договора о выкупной стоимости в указанном экспертом размере, в нарушение положений пп. 3 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Заявитель также ссылается на игнорирование судом при вынесении обжалуемого решения правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012. в„– 7240/12. Согласно доводам заявителя, поскольку датой обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является 23.07.2014, а в заключении эксперта рыночная стоимость объекта оценки определена на 09.10.2014, рыночная стоимость спорного объекта оценки, определенная в заключении в„– 19-23-07ЭС, не может использоваться в качестве рыночной стоимости имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи спорного объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
Совместно с кассационной жалобой ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - заключения в„– 026-05-00585. Указанный документ не может быть приобщен к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможности переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает. На основании изложенного, суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства и возвратил данный документ ответчику в судебном заседании под роспись представителя.

При рассмотрении спора судом установлено, что между Администрацией города Троицка (арендодатель) и предпринимателем Швецовой О.П. (арендатор) 10.10.2006 заключен договор о передаче имущества в аренду в„– 139.06.01.01.02 (далее - договор аренды), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и хозяйственное использование, т.е. в аренду нежилое помещение, далее в тексте договора - имущество, расположенное по адресу г. Троицк, 10 квартал, д. 9, площадь помещения составляет 281,1 кв. м, (согласно плану), по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
Целевое назначение использования передаваемого в аренду имущества: организация мини-рынка (торговля промышленными и продовольственными товарами) (п.п. 1.1, 1.2 договора).
Настоящий договор заключен сроком до 10.10.2016 и вступает в законную силу с момента подписания сторонами и передачи имущества по акту (п. 7.1 договора).
По акту о приеме-передаче нежилое имущество передано арендатору.
К договору подписаны расчеты арендной платы.
Решением Собрания депутатов города Троицка Челябинской области от 30.10.2014 в„– 211 "О приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Троицка" дано разрешение на приватизацию предпринимателем Швецовой О.П. нежилого помещения общей площадью 281,1 кв. м, расположенного по адресу г. Троицк, ул. 10 квартал, д. 9 по цене 4 365 000 руб.
Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости от 05.11.2014. Согласно п. 2.1 договора, цена объекта установлена в размере 4 365 000 руб.
Не согласившись с указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи рыночной стоимостью спорных нежилых помещений, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В целях проверки соответствия выполненного оценщиком - индивидуальным предпринимателем Паюсовым Данилом Васильевичем отчета в„– 571/10.14 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения в„– 1 - магазин торг в„– 2 общей площадью 281,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал, д. 9, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, достоверности определенной им величины оценки, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки собственности Дом XXI", эксперту Понамарчуку С.Д.
Согласно представленному по результатам проведенной судебной экспертизы заключению в„– 19-23-07ЭС рыночная стоимость указанных помещений составляет 2 057 000 руб.
Удовлетворяя заявленные требования и определяя условия договора купли-продажи объекта недвижимости от 05.11.2014 о выкупной цене объекта в размере 2 057 000 руб., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 217, 421, 432, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 4, абз. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 9 Закона в„– 159-ФЗ, ст. 12 Закона об оценочной деятельности и исходил из недостоверности величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения в„– 1 - магазина торг в„– 2, общей площадью 281,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал, дом 09, определенной согласно отчету от 13.10.2014 в„– 571/10.14 оценщика Паюсова Д.В., и обоснованности рыночной стоимости объекта, установленной при проведении судебной экспертизы.
Проверив законность судебного акта в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Согласно ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При определении условия договора купли-продажи от 05.11.2014 о стоимости отчуждаемого объекта аренды в редакции истца: "Цена объекта установлена в размере 2 057 000 рублей.", суд основывался на заключении эксперта в„– 19-23-07ЭС, составленного по результатам судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения в„– 1 - магазин торг в„– 2 общей площадью 281,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал, д. 9, по состоянию на 09.10.2014 составляет 2 057 000 руб., в том числе НДС.
Доводы ответчика о том, что установленная экспертом рыночная стоимость не может быть применена при определении условия договора о выкупной стоимости объекта недвижимости, поскольку определена в размере с учетом НДС, и не на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе арендованного имущества, оставлены судом без надлежащей оценки.
Между тем, судом не учтено следующее.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 в„– 3139/12, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.
Аналогичная позиция высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 в„– 9785/12.
Из содержания заключения эксперта в„– 19-23-07ЭС, данные которого использованы судом при определении спорного условия договора, непосредственно следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 2 057 000 руб. включает в себя НДС.
В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с точки зрения норм Налогового кодекса Российской Федерации, согласно положениям п. 1 ст. 168 которого при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. 4 и 5 ст. 161 Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Определяя спорное условие договора, суд установил выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 2 057 000 руб., включающих в себя, согласно заключению эксперта в„– 19-23-07ЭС, налог на добавленную стоимость, что противоречит подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 в„– 3139/12, от 25.12.2012 в„– 9785/12.
Кроме того, указанная в заключении эксперта в„– 19-23-07ЭС рыночная стоимость имущества определена по состоянию на 09.10.2014.
Согласно доводам Управления и представленной в материалы дела копии заявления предпринимателя Швецовой О.П., предприниматель обратилась в уполномоченный орган в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 23.07.2014.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 9 Закона в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу указанной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Данный правовой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12.
Поскольку указанная в заключении в„– 19-23-07ЭС рыночная стоимость имущества определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (23.07.2014), данная цена не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Сведений о рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на значимую дату материалы дела не содержат.
С учетом изложенного, на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 и ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2016 по делу в„– А76-8034/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ


------------------------------------------------------------------