АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2016 г. в„– Ф09-1165/16

Дело в„– А60-32800/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Платоновой Е.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее - департамент по управлению имуществом) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2015 по делу в„– А60-32800/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
департамента по управлению имуществом - Барабанова Н.М. (доверенность от 11.01.2015 в„– 75/05/02.06.1-04);
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северка" (далее - общество, заявитель) - Толстопят А.В. (доверенность от 01.07.2015 в„– 1).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа департамента по управлению имуществом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта, выраженного в письме от 19.05.2015; возложении на заинтересованное лицо обязанности по совершению действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга.
Решением суда от 30.09.2015 (судья Бирюкова Л.А.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2015 (судьи Зеленина Т.Л., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе департамент по управлению имуществом просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на отсутствие доказательств того, что заявитель является субъектом малого или среднего предпринимательства, в связи с чем он не является лицом, наделенным правом выкупа арендуемого недвижимого имущества на основании положений Федерального закона в„– 159-ФЗ. Кроме того, заявитель указывает на то, что спорный объект не подлежит приватизации в силу положений п. 1 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон в„– 178-ФЗ), так как является объектом инфраструктуры жилищного фонда
Кроме того, департамент по управлению имуществом ссылается на то, что земельный участок, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Строителей, 27, является единым и неделимым участком производственной базы, что является препятствием для отчуждения находящегося на нем объекта недвижимости на основании положений ст. 28 Федерального закона в„– 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Заявитель не согласен с выводом судов о том, что спорное имущество находилось во владении заявителя непрерывно течении более двух лет, ввиду наличия периода продолжительностью 13 месяцев, на протяжении которого отсутствовал действующий договор аренды; объект возвращался обществом администрации города Екатеринбурга по актам приема-передачи, имеющимся в материалах дела. Департамент по управлению имуществом считает, что договор аренды спорного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) с учетом п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По мнению заявителя, указание судом первой инстанции в резолютивной части решения на отчуждение спорного имущества заявителю в рассрочку на 5 лет противоречит положениям п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду невозможности установления условий подлежащего заключению договора купли-продажи при рассмотрении заявления общества в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент по управлению имуществом также указывает на необоснованное взыскание с него 6000 руб. государственной пошлины, так как подп. 3 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании недействительным решений, действий (бездействий) незаконными для юридических лиц установлена государственная пошлина в размере 3000 руб.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договоров аренды от 03.02.2011 в„– 29000196, от 10.11.2011, от 28.02.2014 в„– 29000360 заявитель арендует объект муниципального нежилого фонда - отдельно стоящее нежилое одноэтажное здание, литера А, общей площадью 274,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Строителей, 27.
Общество 20.04.2015 обратилось к департаменту по управлению имуществом с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Письмом от 19.05.2015 в„– 02.12-12/1/821 департамент по управлению имуществом отказал в приватизации объекта недвижимости, указав на наличие промежутков между периодами действия договоров аренды, а также на отсутствие межевания земельного участка под коммунально-производственной площадкой.
Общество, полагая, что данный отказ является незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений ст. 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ (в редакции, действующей на 20.04.2015) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом в„– 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Отказывая в реализации преимущественного права, департамент по управлению имуществом указал на то, что арендуемое имущество не находилось во временном пользовании заявителя непрерывно в течение установленного срока, а также на невозможность раздела земельного участка, на котором находится арендуемый объект.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у департамента по управлению имуществом оснований для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества - нежилого здание, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Строителей, 27.
Ссылка департамента по управлению имуществом на наличие перерывов в аренде заявителем названного объекта обоснованно отклонена судами с учетом разъяснений, содержащихся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Таким образом, с учетом отсутствия доказательств возврата арендуемого имущества в периоды между подписанием договоров аренды, внесения заявителем в указанные периоды арендных платежей, суды обоснованно сочли общество добросовестным арендатором, пользующимся спорным имуществом непрерывно с 01.10.2010 по 20.04.2015.
Акты приема-передачи имущества, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, являющиеся, по его мнению, доказательством возврата имущества после прекращения действия договоров аренды, обоснованно не приняты судами во внимание, так как с учетом установленных судами обстоятельств их составление имело исключительно формальный характер.
Рассмотрев довод департамента по управлению имуществом о том, что спорное здание является объектом инфраструктуры жилищного фонда, в связи с чем не подлежит приватизации, суды обоснованно его отклонили в связи с отсутствием доказательств того, что функционирование данного объекта направлено исключительно на обеспечение эксплуатации жилищного фонда. То обстоятельство, что в 1998 году данный объект передавался в муниципальную собственность в составе объектов жилого фонда, не может только в силу этого факта свидетельствовать об использовании его в настоящее время в качестве такового.
Суды также верно указали на то, что отсутствие, по мнению заинтересованного лица, возможности разделения земельного участка под спорным объектом не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ с учетом положений с п. 4 ст. 28 Федерального закона в„– 178-ФЗ, предусматривающих возможность заключения с покупателями объектов недвижимого имущества договоров аренды земельного участка, расположенного под ними, в том числе со множественностью лиц на стороне арендатора.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерном разрешении судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела вопроса об условиях подлежащего заключению договора купли-продажи признан судом кассационной инстанции заслуживающим внимания. Вместе с тем суд апелляционной инстанции верно указал, что в силу п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ (в редакции, действующей с 30.06.2015) субъект малого или среднего предпринимательства наделен правом выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки, предел которого не может быть установлен менее пяти лет. Таким образом, установление судом первой инстанции условия договора о приобретении обществом спорного имущества в рассрочку на 5 лет не нарушает права заинтересованного лица.
Отклоняя довод заинтересованного лица о том, что заявитель не доказал, что он относится к субъектам малого или среднего предпринимательства, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что данное обстоятельство не являлось основанием для принятия оспариваемого решения департамента по управлению имуществом. Кроме того, ссылаясь на указанное обстоятельство только в суде апелляционной инстанции, департамент по управлению имуществом не представил в установленном законом порядке каких-либо доказательств указанного обстоятельства.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на необоснованное взыскание с него 6000 руб. государственной пошлины не принимается с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2016 об исправления описки, которым размер взыскиваемой государственной пошлины установлен в размере 3000 руб.
Департамент по управлению имуществом во время рассмотрения настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций не указывал на наличие оснований для признания договора аренды спорного имущества с заявителем ничтожным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем соответствующий довод кассационной жалобы отклоняется с учетом полномочий суда кассационной инстанции, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2015 по делу в„– А60-32800/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА

Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА


------------------------------------------------------------------