АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2016 г. в„– Ф09-1419/16

Дело в„– А76-14011/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Россельхозбанк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2015 по делу в„– А76-14011/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) - Усольцева О.С. (доверенность от 28.09.2015 в„– 247).

Акционерное общество "Россельхозбанк" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконными отказов в государственной регистрации прекращения права собственности и государственной регистрации права собственности в„– 74/001/177/20015-19 и в„– 74/001/177/2015-21 на объект: квартиру, КН/УН: 74:36:0116006:632, расположенную по адресу: <...>; обязании осуществить перевод указанной квартиры в разряд нежилого помещения (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Лученкова Елена Адольфовна (далее - Лученкова Е.А.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2015 (судья Мрез И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе акционерное общество "Россельхозбанк" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель выражает мнение, что нормы жилищного законодательства не распространяются на отношения между залогодателем и залогодержателем. В связи с чем полагает, что залог не препятствует переводу жилого помещения в нежилое помещение, тем более при наличии соответствующего согласия залогодержателя. Заявитель считает, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в части новых характеристик помещения, поскольку уведомлением о переводе и актом приемочной комиссии подтверждается перевод помещения из жилого в нежилое.

При рассмотрении спора судами установлено, что между акционерным обществом "Россельхозбанк" (кредитор) и индивидуальным предпринимателем Лученковой Е.А. (заемщик) оформлен кредитный договор в„– 137808/0007 от 24.09.2013, по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в размере и на условиях договора, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора (п. 1.1 кредитного договора).
В соответствии с п. 2.1 кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения в„– 1 от 23.10.2013) заемщик обязуется использовать кредит на следующие цели: реконструкция помещения, закуп оборудования.
В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору между акционерным обществом "Россельхозбанк" (залогодержатель) и Лученковой Е.А. (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) в„– 137808/0007-7.2 от 24.09.2013.
Согласно п. 3 договора предметом ипотеки является квартира, кадастровый номер 74:36:0116006:632, адрес (местоположение) объекта: <...>, площадь 64 кв. м.
Согласно п. 1.2 договора об ипотеке распоряжение имуществом, а равно обременение на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия не допускается.
Пунктом 6.18 кредитного договора (в редакции дополнительных соглашений от 09.02.2015 в„– 2, от 14.04.2015 в„– 3, от 18.05.2015 в„– 4) стороны кредитного договора установили, что заемщик обязуется в срок до 01.07.2015 предоставить кредитору актуальный кадастровый, технический паспорт указанного объекта недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права, актуальный отчет об оценке.
07.04.2015 Лученкова Е.А. обратилась в Управление Росреестра с следующими заявлениями:
1) о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру, площадь 64 кв. м, кадастровый номер 74:36:0116006:632, расположенную по адресу: <...> (в„– 74/001/177/2015-19).
2) о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 63,9 кв. м, расположенное по адресу: <...> (в„– 74/001/177/2015-21);
3) о государственной регистрации изменений в ЕГРП в части паспортных данных (в„– 74/001/177/2015-18);
На государственную регистрацию представлены следующие документы: кадастровый паспорт помещения от 25.03.2015; уведомление Администрации города Челябинска от 13.05.2013 в„– 656 о переводе жилого помещения в нежилое помещение, в соответствии с которым комиссия при Администрации города Челябинска по переводу жилых помещений в нежилые разрешает перевод квартиры <...> в нежилое помещение; акт приемочной комиссии от 29.12.2014 в„– 762, подтверждающий завершение переустройства квартиры в нежилое помещение для размещения непродовольственного магазина; письмо акционерного общества "Россельхозбанк" от 06.02.2015, в котором оно не возражает против перевода помещения выступающего в качестве обеспечения по кредитному договору в„– 137808/0007 от 24.09.2013, расположенное по адресу: <...>, из статуса жилого в нежилое; договор мены от 19.08.2011, квитанции от 07.04.2015 Nв„– r21 и r22, свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2011 в„– 532891, серия 74-АГ.
14.04.2015 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение площадью 63,9 кв. м и прекращения права собственности на квартиру, площадь 64 кв. м, кадастровый номер 74:36:0116006:632 (уведомления в„– 74/001/177/2015-19, 74/001/177/2015-21).
Основанием для приостановления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <...> послужило то, что право на нежилое помещение в„– 3, площадью 63,9 кв. м, образованное в результате перепланировки из жилой квартиры <...> по тому же адресу, не подлежит государственной регистрации, поскольку вносятся изменения в ЕГРП в части изменения характеристик объекта. Необходимо обратиться в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части смены технических характеристик объекта недвижимости - квартиры <...>, площадь 64 кв. м, в результате произведенной перепланировки, правомерность которой подтверждается актом приемочной комиссии в„– 762 от 29.12.2014. Регистрирующий орган также указал, что по документам, представленным на государственную регистрацию прекращения права собственности на квартиру <...>, в результате перепланировки которой образовано нежилое помещение, выявлены замечания, не позволяющие произвести государственную регистрацию внесения изменений в части смены технических характеристик и назначения помещения. В частности ввиду регистрации ипотеки в силу договора залога недвижимости в„– 137808/0007-7.2 от 24.09.2013 перевод указанной квартиры в разряд нежилого помещения будет возможен только после погашения зарегистрированных обременений (ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По тем же основаниям Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности на жилую квартиру, дополнительно указав, что государственная регистрация прекращения права на указанный объект недвижимого имущества не может быть проведена без государственной регистрации соответствующего права на объект, образованный из него.
В связи с тем, что замечания, указанные в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, Лученковой Е.А. устранены не были, 18.05.2015 Управление Росреестра отказало в проведении государственной регистрации прекращения права собственности на жилое помещение - квартиру <...> и государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в„– 3 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в связи с тем, что ему не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав (сообщения в„– 74/001/177/20015-19, в„– 74/001/177/2015-21).
Полагая, что такой отказ является незаконным, нарушающим права банка как залогодержателя, общество "Россельхозбанк" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требования, суд первой инстанции руководствовался ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает запрет на перевод жилого помещения в нежилое, в том числе, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Суд указал на императивность данной нормы права. Также указал, что согласие залогодержателя не снимает имеющиеся обременения имущества и не позволяет осуществить указанный перевод.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд указал, что в рассматриваемом случае имеет место изменение характеристик объекта и именно они подлежат регистрации, внесение таких изменений в ЕГРП не сопряжено с совершением регистрационных действий по прекращению права собственности и внесению записи о праве собственности на объект недвижимости, что соответствует Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 в„– 765 (далее - Правила ведения ЕГРП).
Рассмотрев кассационную жалобу в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В соответствии с ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Исходя из содержания данной нормы закона, одним из условий препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, является наличие обременений в отношении переводимого помещения.
Одним из видов такого обременения является ипотека по договору о залоге недвижимого имущества.
Применяя ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды должны принимать во внимание, что положения данной нормы в части запрета на перевод помещения из жилого в нежилое в связи с наличием обременений в отношении переводимого помещения, направлены на защиту прав и интересов лиц, в пользу которых установлено такое обременение и не могут быть истолкованы как препятствие в защите их прав и законных интересов.
В рассматриваемой ситуации, акционерное общество "Россельхозбанк" (залогодержатель по договору) не только выразило согласие на перевод жилого помещения в нежилое, но и изначально при заключении кредитного договора с Лученковой Е.А. преследовало такую цель. Таким образом, банк, напротив, заинтересован в переводе жилого помещения в нежилое.
При указанных обстоятельствах, обременение переводимого помещения правом залога не должно рассматриваться в качестве безусловного препятствия для перевода.
Если лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости, согласно на перевод такого объекта из жилого помещения в нежилое, то нельзя истолковывать положения ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации как основание для отказа в регистрации соответствующих изменений. Если стороны кредитного договора и договора об ипотеке исходили из того, что такой перевод соответствует их интересам, то государственная регистрация не должна использоваться как препятствие для реализации прав и законных интересов участников материально-правовых отношений.
Данная правовая позиция находится в соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 в„– 154-О, в котором суд указал, что государственная регистрация не может подменять собой гражданско-правовой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора. Суд определил государственную регистрацию - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призванную лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение определен в ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой такой перевод помещения осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с ч. 8 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение о переводе помещения является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в решении о переводе.
Согласно ч. 9 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Судами установлено, что письме от 06.02.2015 акционерное общество "Россельхозбанка" не возражало против перевода помещения, выступающего в качестве обеспечения по кредитному договору в„– 137808/0007 от 24.09.2013, расположенное по адресу: <...> из статуса жилого в нежилое; уведомлением в„– 656 от 13.05.2013 Администрация города Челябинска разрешила перевод указанной квартиры в нежилое помещение; акт приемочной комиссии в„– 762 от 29.12.2014 подтверждает завершение переустройства квартиры в нежилое помещение для размещения непродовольственного магазина.
Согласно п. 68 Правил ведения ЕГРП, запись об изменениях используется для внесения в ЕГРП прав таких сведений, которые не влекут за собой прекращения или перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) права на него.
К таким сведениям относятся, в том числе, перемена фамилии, имени, отчества физического лица, изменение наименования юридического лица, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п. (если запись подраздела I Единого государственного реестра прав в соответствии с п. 29 настоящих Правил содержит сведения об объекте, требующие изменения).
Следует согласится с выводом суда апелляционной инстанции о том, что изменение в ЕГРП сведений о назначении спорного помещения с нежилого на жилое не влечет изменения или прекращения права собственности Лученковой Е.А. на такое помещение, в силу чего внесение таких изменений в ЕГРП не сопряжено с совершением регистрационных действий по прекращению права собственности и внесению записи о праве собственности на объект недвижимости с измененными техническими характеристиками и назначением.
Вместе с тем, в оспариваемом отказе Управление Росреестра указало на необходимость обращения с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части смены технических характеристик объекта недвижимости - квартиры, в результате произведенной перепланировки, правомерность которой подтверждается актом приемочной комиссии в„– 762 от 29.12.2014.
Однако апелляционным судом вопрос о правомерности отказа Управления Росреестра во внесении в ЕГРП указанных изменений не разрешен, заявленные требования в полном объеме не рассмотрены.
Частью 9 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации на орган, осуществляющий перевод помещений возложена обязанность направить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, в орган, уполномоченный в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществлять государственный учет объектом недвижимости.
В оспариваемом отказе Управлением Росреестра указано, что в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения, при этом какие изменения были внесены в кадастр не отмечается. Кроме того указание на необходимость обращения с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части смены технических характеристик Управлением Росреестра нормативно не обоснованно.
В таком случае судам следовало исследовать вопрос требует ли внесение изменений о смене технических характеристик в реестр подачи соответствующего заявления, то есть соблюдения заявительного порядка.
Суд кассационной инстанции отмечает, что Лученкова Е.А. обращалась в Управление Росреестра с тремя заявлениями.
В материалах дела среди прочих имеется заявление (в„– 74/001/177/2015-18, л. д. 77), в котором заявитель просит внести изменение в ЕГРП в части паспортных данных, однако судами не исследовался вопрос о том, что это за паспортные данные.
Таким образом, судам надлежало исследовать вопрос, требуется ли для внесения изменений в реестр заявительный порядок, если да, то является ли заявление на л. д. 77, заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части смены технических характеристик объекта недвижимости (с жилого помещения на нежилое), правомерно ли в таком случае Управление Росреестра отказало внести соответствующие изменения, указав на отсутствие такого заявления.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области, при котором суду необходимо устранить указанные недостатки.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2015 по делу в„– А76-14011/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА


------------------------------------------------------------------