АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. в„– Ф09-11036/15

Дело в„– А60-26625/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Рябовой С.Э., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Свердловской области и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 по делу в„– А60-26625/2015 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Свердловской области - Шляхтина Н.В. (доверенность от 31.12.2013 в„– 1/131);
Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Черкашина Н.А. (доверенность от 15.12.2015 в„– 17-01-82/17995);
администрации города Екатеринбурга - Крылова Н.П. (доверенность от 03.11.2015 в„– 362/05/02-12/0111)
общества с ограниченной ответственностью "Инвест Ко" - Юрьев А.В. (доверенность от 15.06.2015), Малютина Д.Ю. (доверенность от 20.07.2015).

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Ко" (далее - общество "Инвест Ко") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72, применении последствий ничтожной сделки в виде погашения регистрационной записи от 27.05.2014 в„– 66-66-01/619/2014-674 о государственной регистрации договора аренды земельного участка (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Свердловской области (далее - ГУ МВД), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ ФАУГИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра), администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация),
Решением суда от 17.08.2015 (судья Биндер А.Г.) иск удовлетворен: договор аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72 признан недействительным, суд первой инстанции указал, что решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Зеленина Т.Л.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе МУГИСО просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Заявитель не согласен с выводами суда о возможности применения положений п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованными осведомленностью арендодателя о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0302023:43, предоставленном по оспариваемому договору в аренду, здания котельной, а также тем, что принятие по договору арендных платежей давало арендатору основания полагаться на действительность сделки. МУГИСО отмечает, что о нахождении на спорном земельном участке здания котельной, принадлежащего Российской Федерации и переданного на праве оперативного управления ГУ МВД, ему стало известно только 06.02.2015 после обращения последнего с представлением свидетельств о государственной регистрации права, что, по мнению заявителя, свидетельствует о добросовестности арендодателя при заключении договора. Как полагает заявитель, фактическое нахождение на земельном участке объекта недвижимости, права на который не были зарегистрированы в установленном законом порядке, не являлись препятствием для заключения договора аренды. МУГИСО считает ошибочным вывод суда о получении им арендных платежей, так как в соответствии с абз. 8 ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, данные платежи перечислялись в доход муниципального образования.
В кассационной жалобе ГУ МВД просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Заявитель полагает, что заключение оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302023:43 нарушило его права и законные интересы по управлению закрепленным за ним на праве оперативного управления объектом недвижимости, находящимся на спорном земельном участке (ч. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации), ссылается на нарушение судом положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта, в связи с чем считает оспариваемый договор ничтожной сделкой в соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданский кодекс Российской Федерации. ГУ МВД также отмечает, что предоставление спорного земельного участка в аренду обществу "Инветс Ко" было произведено в отсутствие согласия собственника объекта недвижимости на указанном земельном участке - Российской Федерации, в связи с чем полагает необходимым применить к оспариваемому договору положения ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Инвест Ко" просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что МУГИСО (арендодатель) и общество "Инвест Ко" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком до 02.02.2017 земельный участок площадью 2 922 кв. м, кадастровый номер 66:41:0302023:43, расположенный в г. Екатеринбурге по ул. 3-го Интернационала, д. 27, для строительства торгово-развлекательного центра с многоэтажным паркингом.
На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, а именно отдельно стоящее строение площадью 204,9 кв. м, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, которое передано в оперативное управление ГУ МВД, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.10.2013 серии 66 АЖ Nв„– 139963, 139964. Названное здание было безвозмездно передано из муниципальной собственности в федеральную собственность постановлением Администрации города Екатеринбурга от 01.10.2012 в„– 4261.
ГУ МВД РФ письмом от 26.01.2015 в„– 18/112 предложило МУГИСО расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72.
МУГИСО, ссылаясь на несоответствие спорного договора аренды закону (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации), на невозможность передачи в аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, лицу, не являющемуся собственником или владельцем данного объекта недвижимости, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, признавая договор аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72 недействительной сделкой, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302023:43 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302023:2, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию "город Екатеринбург", и, руководствуясь п. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, а также нормами ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки), пришел к выводу, что МУГИСО распорядилось земельным участком, не являющимся собственностью Свердловской области и не относящимся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то есть в отсутствие необходимых полномочий, отметив, что спорная сделка посягает на права и законные интересы третьих лиц, а именно муниципального образования "город Екатеринбург" и ГУ МВД.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, пришел к выводу о недобросовестности истца как стороны по спорному договору, поскольку его поведение после заключения сделки давало основание другой стороне полагаться на действительность сделки, в связи с чем, руководствуясь п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации признал заявление МУГИСО о недействительности договора аренды земельного участка не имеющим правового значения.
Вывод о недобросовестности МУГИСО суд основывает на том, что МУГИСО было до заключения указанной сделки осведомлено о нахождении здания котельной на спорном земельном участке, что следует из ответа последнего на соответствующий запрос о принадлежности объекта, тем не менее, после подписания договора аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72 МУГИСО во исполнение указанного договора передало ответчику земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302023:43 по акту приема-передачи от 13.02.2014 - приложение в„– 1 к договору аренды.
Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что МУГИСО в течение длительного времени (более года) принимало арендные платежи, не представляло в органы казначейства сведения о недействительности (ничтожности) договора аренды и соответственно об отсутствии оснований для приема арендных платежей, а в письмах от 21.01.2015 в„– 17-01-82/124нз, от 21.01.2015 в„– 17-01-82/125нз, от 13.03.2015 в„– 17-01-82/1195нз МУГИСО исходило из возможности сохранения арендных отношений истца и ответчика, хотя и в измененном виде.
Указанные обстоятельства, по мнению суда, давали ответчику основания полагаться на действительность сделки.
Суд кассационной инстанции полагает решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежащими отмене по следующим основаниям.
В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В мотивировочной части решения должны быть указаны, в частности, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (подп. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вывод суда первой инстанции о заключении договора аренды земельного участка от 13.02.2014 в„– Т-72 не уполномоченным лицом не соответствует обстоятельствам дела и является преждевременным, с учетом следующего.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об образовании спорного земельного участка в результате разделения принадлежащего муниципальному образованию земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302023:2.
Из содержания кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302023:43 следует, что данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.02.2007, предыдущие кадастровые номера участков, подлежащих снятию с кадастрового учета: 66:41:0302023:2 и 66:41:0302023:25.
В материалах дела имеется кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302023:25 от 02.12.2005, согласно которому земельный участок площадью 4605 кв. м является государственной собственностью, правообладатель не указан.
Оценка указанным доказательствам судом первой инстанции не дана, обстоятельства образования и принадлежность спорного земельного участка с учетом данных сведений не выяснены.
Доказательств регистрации права собственности муниципального образования "город Екатеринбург" на образованный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302023:43 материалы не содержат.
Ссылки на положения п. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации также сделаны судом без учета того, что указанная норма введена Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений", то есть после формирования спорного земельного участка и постановки его на кадастровый учет.
Более того, такие обстоятельства как принадлежность спорного земельного участка муниципальному образованию и отсутствие у МУГИСО правомочий по распоряжению им не указаны истцом в основании заявленного иска.
И при заключении договора аренды, и при обращении с иском в суд МУГИСО исходило из того, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302023:43 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, полномочия по распоряжению которыми в силу абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) и абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 в„– 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в спорный период осуществляло МУГИСО.
Требование о признании недействительным договора аренды по заявленному истцом основанию (как заключенного с нарушением положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и исключительного права собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости), фактически судом первой инстанции не рассмотрено.
В соответствии со ст. 71, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции устанавливает обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.
Согласно п. 7 ст. 71, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
Вместе с тем обстоятельства, приведенные истцом в основание заявленного иска, также оставлены апелляционным судом без исследования и оценки.
Выводы апелляционного суда о наличии оснований для применения п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, признания заявления МУГИСО о недействительности договора аренды земельного участка не имеющим правового значения, сделаны без исследования всех необходимых обстоятельств, в частности, осведомленности ответчика на момент заключения спорного договора о наличии на предоставляемом ему земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу, и как следствие, с неправильным применением вышеуказанной нормы права.
Наличие у ответчика информации о нахождении в границах испрашиваемого земельного участка объекта недвижимости, не принадлежащего ни истцу, ни ответчику, исключает возможность вывода о том, что ответчик при заключении договора аренды указанного земельного участка для целей строительства торгово-развлекательного центра с многоэтажным паркингом имел основания полагать данную сделку действительной, с учетом того, что нормы п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускают возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
Отсутствие у общества "Инвест Ко" информации о принадлежности указанного объекта конкретному лицу при всех изложенных апелляционным судом обстоятельствах не могло повлечь противоположного вывода.
Кроме того, в материалах дела имеются свидетельства о регистрации права собственности Российской Федерации и права оперативного управления ГУ МВД на отдельно стоящее строение площадью 204,9 кв. м в ЕГРП 14.10.2013, то есть сведения о принадлежности объекта недвижимости на момент заключения договора аренды земельного участка 13.02.2014 находились в открытом доступе.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на нарушение требований которой при заключении оспариваемой сделки ссылается истец, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, названная статья не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
Из совокупного толкования норм п. 2 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами п. 3 ст. 33 этого Кодекса.
Из положений п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорной сделки) следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.
Ссылаясь на наличие при рассмотрении дела разногласий относительно размера площади земельного участка, занятого зданием котельной и необходимого для его эксплуатации, общество "Инвест Ко" заявило ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы, в котором просило поставить перед экспертом вопросы о возможности разделения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302023:43 на два земельных участка: для эксплуатации объекта недвижимости и для строительства торгово-развлекательного центра, а в случае возможности такого разделения осуществить подготовку межевого плана вновь образуемых земельных участков с указанием их площади и текстового описания местоположения их границ, в случае фактического частичного нахождения здания за пределами спорного земельного участка - просило определить земельный участок, необходимый для эксплуатации котельной с учетом его нахождения на другом земельном участке.
Суды отказали в удовлетворении данного ходатайства, при этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что возможность раздела земельного участка в настоящем деле не является обстоятельством, установление которого требуется для правильного рассмотрения дела.
Между тем, апелляционным судом не учтено, что в силу вышеуказанных норм исследование возможности образования из спорного земельного участка новых земельных участков как для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, так и для цели, предусмотренной спорным договором аренды, площадью, соответствующей требованиям ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, может повлиять на выводы суда по существу спора, исходя из заявленного истцом основания недействительности сделки.
Поскольку выводы судов сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции согласно п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исходя из предмета и оснований заявленного иска, в том числе определить часть земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, а также возможность использования оставшейся части земельного участка для целей, определенных спорным договором аренды, учитывая, что невозможность использования оставшейся части земельного участка для строительства торгового центра, указанного в договоре аренды, препятствует признанию данного договора недействительным в части, даже при установлении факта делимости земельного участка, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2015 по делу в„– А60-26625/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА

Судьи
С.Э.РЯБОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------