АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. в„– Ф09-524/16

Дело в„– А71-2137/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Татариновой И.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "УК "Вест-Снаб" (далее - общество "УК "Вест-Снаб"), Администрации города Ижевск (далее - Администрация), Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска (далее - Управление земельных ресурсов) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу в„– А71-2137/2015 Арбитражного суда Удмуртской Республики.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители: Администрации, Управления земельных ресурсов - Поддубная А.А. (доверенность от 24.02.2016 в„– 01081/01-3400, доверенность от 24.02.2016 в„– 06); общества "УК "Вест-Снаб" - Альмухамедов И.Ш. (доверенность от 10.12.2015); общества с ограниченной ответственностью "Институт социальных коммуникаций" (далее - общество "Институт социальных коммуникаций") - Вердиян С.Р. (доверенность от 01.02.2016), Некрасов В.Г. (доверенность от 01.02.2015); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики (далее - Управление Росреестра) - Фролова В.Б. (доверенность от 23.12.2015 в„– 137).

Общество "Институт социальных коммуникаций" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Администрации, Управлению земельных ресурсов, Управлению Росреестра о признании незаконными: решения от 17.12.2013 в„– 106 "О прекращении договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в„– 457 от 20.04.1995"; погашения записи о регистрации, а также об обязании восстановить записи (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "УК "Вест-Снаб", Баталова Наталья Сергеевна.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.08.2015 (судья Яцинюк Н.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Зеленина Т.Л.) решение суда изменено в части отказа в признании незаконным решения от 17.12.2013 в„– 106 "О прекращении договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в„– 457 от 20.04.1995", требования в указанной части удовлетворены. В остальной части решения суда оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда общество "УК "Вест-Снаб" обратилось в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в части признания незаконным решения от 17.12.2013 в„– 106 "О прекращении договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в„– 457 от 20.04.1995". Так заявитель указывает, что согласно положениям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) право общей долевой собственности на сформированный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает у собственников помещений в таком доме с момента проведения государственного кадастрового учета такого участка. Согласно кадастровой выписке спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, его правообладателями являются собственники помещений в многоквартирном доме. Таким образом, договор аренды такого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель полагает, что у администрации изначально отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, в той части, в которой он должен быть сформирован под многоквартирным домом, сделка по передаче данного участка в аренду в отсутствие согласия собственников помещений ничтожна.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда Администрация и Управление земельных ресурсов также обратились в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просят его отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения. Ссылается на аналогичные нормы земельного и жилищного законодательства, устанавливающие право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, расположенный под таким домом. Указывает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участков поступает в долевую собственность собственников данных помещений, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что норма ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применима, поскольку в рассматриваемом случае имеет место не изменение или расторжение договора аренды, а его прекращение в силу прямого указания закона.
Общество "Институт социальных коммуникаций" и Управление Росреестра представили отзывы на кассационные жалобы, в которых просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 20.04.1995 между Администрацией и ИЧП "Торговый дом - Номак" на основании Постановления Администрации г. Ижевска в„– 70 от 03.03.1995 заключен договор аренды в„– 457, согласно которому Администрация передает, а ИЧП "ТД-Номак" принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 358 кв. м для проектирования и строительства офиса салона в виде пристроя к жилому дому в„– 282 по ул. Пушкинской, сроком до 20.04.2020. Договор зарегистрирован Ижевским земельным комитетом в книге записей за в„– 663.
17.12.2004 между обществом "Институт пищевых технологий и управления" (правопреемник общества "ТД-Номак") (цедент) и обществом "Институт социальных коммуникаций" (цессионарий) заключен договор уступки права арендатора по договору аренды в„– 457 от 20.04.1995, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял права и обязанности арендатора в полном объеме по договору аренды в„– 457 от 20.04.1995 на земельный участок по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 282, общей площадью 2 600 кв. м с кадастровым номером в„– 18:26:010119.0001, часть участка площадью 358 кв. м. Договор зарегистрирован 11.02.2005.
28.05.2012 заявителю выдано Разрешение на строительство, в соответствии с которым было разрешено строительство административного здания (офис-салон), пристроенного к жилому дому в„– 282 по ул. Пушкинской в Октябрьском районе Ижевска.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 17.10.2013 земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет, правообладателями земельного участка с кадастровым номером 18:26:010119:1 являются собственники помещений многоквартирного дома.
29.10.2013 общество "УК "Вест-Снаб" обратилось в Управление земельных ресурсов с просьбой рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды в„– 457 от 20.04.1995 в одностороннем порядке в связи с формированием и постановкой на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом в„– 282 по ул. Пушкинская, г. Ижевска.
17.12.2013 Управлением земельных ресурсов было принято решение в„– 106 о прекращении с 01.10.2013 в одностороннем порядке договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды в„– 457 от 20.04.1995) на земельный участок по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 282, кадастровый номер 18:26:010119:1.
Письмом от 13.02.2014 Управление земельных ресурсов сообщило обществу "УК "Вест-Снаб" о подаче заявления о прекращении договора аренды в„– 457 от 20.04.1995 в Управление Росреестра в соответствии со ст. 16 Вводного закона.
На основании указанного заявления были внесены сведения о прекращении обременения (договора аренды в„– 457 от 20.04.1995).
Согласно Выписке из ЕГРП от 04.02.2014 правопритязания на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 18:26:010119:1 отсутствуют.
В соответствии со стр. 3 кадастрового паспорта земельный участок, ранее предоставленный в аренду, является частью земельного участка с кадастровым номером 18:26:010119:1. Из кадастрового паспорта следует, что весь земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Решение от 17.12.2013 в„– 106 "О прекращении договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в„– 457 от 20.04.1995" получено заявителем 05.12.2014.
Полагая, что оспариваемое решение и соответствующие действия по погашению регистрационной записи являются незаконными, нарушают права арендатора спорного земельного участка, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением и ходатайством о восстановлении пропущенного срока на обжалование решения.
Суд первой инстанции установив, что решение от 17.12.2013 в„– 106 было получено заявителем 05.12.2014, пришел к выводу, что срок на обжалование, установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителем не пропущен. При этом в удовлетворении заявленных требований отказал. Исходил из того, оспариваемое решение соответствует действующему законодательству, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, Администрация в свою очередь утрачивает право на распоряжение этим земельным участком. В части требований к регистрирующему органу, суд указал на несоответствие способа защиты данным требованиям, что исключает их удовлетворение.
Частично изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом суд не нашел оснований для применения ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, ввиду того, что заявитель не является собственником помещений в многоквартирном доме, а на спорном земельном участке, предоставленном ему для целей строительства, отсутствуют объекты недвижимости заявителя.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а именно в части признания незаконным оспариваемого решения, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции на момент принятия оспариваемого решения) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 1, 5 ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Суды установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 18:26:010119:1, занятый жилым многоквартирным домом, сформирован и поставлен на кадастровый учет, согласно кадастровой выписке его правообладателями являются собственники помещений в многоквартирном доме, с учетом чего пришли к правомерному выводу о возникновении права общей долевой собственности на этот участок всех собственников помещений в этом доме в силу прямого указания закона.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
Вместе с тем, как правильно указано судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае не происходит совпадения в одном лице должника (арендатора земельного участка) и кредитора (собственника земельного участка), поскольку общество "Институт социальных коммуникаций" (арендатор) не является собственником помещений в многоквартирном доме; на спорном земельном участке, предоставленном обществу в аренду для целей строительства, отсутствуют принадлежащие ему объекты недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что указанный договор аренды в судебном порядке не оспаривался, недействительным не признан.
Таким образом, в результате возникновения права общей долевой собственности на земельный участков у собственников помещений в многоквартирном доме права общества "Институт социальных коммуникаций" в отношении спорного земельного участка не изменились.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит обоснованным удовлетворение заявленных требований в части признания незаконным решение от 17.12.2013 в„– 106 "О прекращении договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) в„– 457 от 20.04.1995".
Доводы заявителей кассационных жалоб о необходимости применения положений ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неприменения положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении настоящего спора отклоняются судом кассационной инстанции на основании вышеизложенного.
Довод общества "УК "Вест-Снаб" о том, что у Администрации изначально отсутствовали полномочия на заключение договора аренды, последний в силу этого является ничтожным, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку данное обстоятельство не входит в предмет доказывания по делу. В рамках настоящего дела обжалуется решение Управления земельных ресурсов о прекращении договора аренды, не ставятся вопросы о признании его недействительным (ничтожным).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу в„– А71-2137/2015 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "УК "Вест-Снаб", Администрации города Ижевск; Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------