АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2016 г. в„– Ф09-10484/16

Дело в„– А07-10871/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.
при ведении протокола помощником судьи Крюковым Ю.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Индустрия Строительства" (далее - общество, заявитель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по делу в„– А07-10871/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, приняли участие представители:
общества - Ямалиев Р.Х. (доверенность от 01.09.2016), Галямов Э.А. (доверенность от 03.02.2016);
Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) - Шитова Е.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 16-Д).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным отказа управления в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482, выраженного в письме от 01.03.2016 в„– 6630; возложении на заинтересованное лицо обязанности осуществить подготовку проекта договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства сроком на три года и направить его заявителю.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация).
Решением суда от 24.06.2016 (судья Кручинина Н.Е.) заявленные требования удовлетворены, признан незаконным выраженный в письме от 01.03.2016 в„– 6630 отказ управления в заключении с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482 на новый срок. На управление возложена обязанность в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу решения, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482 для завершения строительства объекта "Магазин на автодороге Уфа - Шакша" на новый срок.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит указанное постановление суда апелляционной инстанции от 01.09.2016 отменить, решение суда первой инстанции от 24.06.2016 оставить в силе, ссылаясь на то, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для предоставления части спорного земельного участка для эксплуатации в связи с завершением строительства секции Б магазина, так как разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию не выдавалось, право собственности не зарегистрировано, что исключает возможность эксплуатации объекта недвижимого имущества. Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, которые, в свою очередь, необходимы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, по мнению общества, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции об отказе в понуждении администрации к заключению договора аренды порождает правовую неопределенность в праве на объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 02:55:030855:649. Кроме того, заявитель указывает на то, что указанный объект - "Магазин на автодороге Уфа - Шакша" является единым зданием, имеет единый фундамент для литер А и Б, единую стену по всему периметру здания, общие конструктивные элементы кровли, что обуславливает неделимость земельного участка под данным объектом на основании подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления администрации от 27.02.2013 в„– 767 обществу в аренду сроком на три года для проектирования и строительства магазина представлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:199 площадью 11 012 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся на автодороге Уфа - Шакша в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Постановлением администрации от 30.09.2013 в„– 5150 в постановление от 27.02.2013 в„– 767 внесены следующие изменения: в пункте 1 слова "земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:199 площадью 11 012 кв. м" заменены словами "земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11 013 кв. м".
На основании указанных постановлений Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) 14.02.2014 заключен договор аренды земельного участка в„– 104-14, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030855:482, общей площадью 11 013 кв. м, расположенный по адресу: Калининский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на автодороге Уфа - Шакша, для проектирования и строительства магазина.
Пунктом 3.1 установлен срок договора аренды с 27.02.2013 до 27.02.2016.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.03.2014 (запись о регистрации в„– 02-04-01/093/2014-124).
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу 19.12.2014 выдано разрешение в„– КШ3308000-1165-П на строительство объекта капитального строительства: "Магазин на автодороге Уфа - Шакша, городской округа город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район" (общая площадь секций А и Б - 1488,8 кв. м; строительный объем - 9621 куб. м, количество этажей: секция А - 2 этажа, секция Б - 1 этаж), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Калининский район городского округа город Уфа, на автодороге Уфа - Шакша (кадастровый номер земельного участка 02:55:030855:482).
Согласно кадастровому паспорту от 16.11.2015 в„– 02/15/1-906757 на кадастровый учет 13.11.2015 поставлен объект с кадастровым номером 02:55:030855:649 - двухэтажное нежилое здание площадью 825 кв. м.
Из письма проектной организации общества с ограниченной ответственностью "Промгражданпроект" от 18.11.2015 в„– 0/15-230 следует, что проектной документацией по объекту - двухэтажный магазин на автодороге "Уфа - Шакша" (договор в„– 066-2014) предусмотрено два самостоятельных здания, а именно секция А и секция Б, при этом площадь секции А составляет 825 кв. м, а секции Б - 663.8 кв. м. Строительство секции А выполнено полностью в соответствии с проектной документацией.
Согласно пояснениям заявителя, строительство секции Б приостановлено в связи с истечением срока разрешения на строительство и договора аренды.
Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:030855:657 (секция Б), общей площадью застройки 694 кв. м, степенью готовности объекта 10%, расположенный по адресу объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, на автодороге Уфа - Шакша, зарегистрировано за обществом 26.02.2016 (запись о регистрации в„– 02-04/101-04/201/001/2016-304/1).
Общество 11.11.2015 обратилось в управление с просьбой о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом от 18.01.2016 в„– 14120 управление разъяснило заявителю, что действующим законодательством не предусмотрено продление договоров аренды.
Общество 01.03.2016 обратилось в управление с просьбой предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 без проведения торгов для завершения строительства.
Управление в письме от 08.04.2016 в„– 6630 отказало обществу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 ввиду несоблюдения условий предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, управление также указало на невозможность предоставления обществу испрашиваемого земельного участка на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона то 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с учетом того, что на данном земельном участке только один объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:030855:657, тогда как земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11013 кв. м предоставлялся для строительства двух объектов. При таких обстоятельствах, управление предложило обществу подготовить схему расположения земельного участка, необходимого для завершения строительства указанного объекта и обратиться с заявлением о предоставлении такого участка на основании ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество, полагая, что указанный отказ является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок в силу положений подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ. С учетом отсутствия доказательств достижения цели, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого отказа недействительным и возложения на заинтересованное лицо обязанности по заключению договора аренды для завершения строительства на новый срок.
Рассмотрев настоящее дело в порядке искового производства, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие оснований для предоставления обществу всего земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11 013 кв. м в связи с тем, что на нем находятся два объекта, строительство одного из которых уже завершено. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предоставление земельного участка под одним из объектов (с кадастровым номером 02:55:030855:649) возможно только для эксплуатации объекта недвижимости, а под вторым (с кадастровым номером 02:55:030855:657) - для завершения строительства, в связи с чем отказал в удовлетворении требований общества о понуждении управления к заключению договора.
Оценив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.
В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 указанной статьи.
На основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе, собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на дату оспариваемого отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
С учетом того, что договор аренды спорного земельного участка заключен для использования в целях проектирования и строительства магазина до 01.03.2015 и ни разу не продлевался, суд апелляционной инстанции обоснованно согласился с выводом суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению вышеуказанные нормы.
Однако, отказывая в удовлетворении требований общества, суд апелляционной инстанции согласился с позицией управления о невозможности предоставления всего земельного участка, указав на то, что на земельном участке предусмотрено строительство двух самостоятельных зданий, одно из которых уже возведено.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
В силу положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1, 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим государственным органом, является документом, подтверждающим готовность объекта к эксплуатации, а также основанием для регистрации права на него.
В материалах дела отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию завершенного строительством здания с кадастровым номером 02:55:030855:649 (секция А строящегося обществом здания магазина). Вопрос о наличии такого разрешения, и, соответственно, завершении строительства в установленном законом порядке, судами при рассмотрении дела не разрешен.
Письмо общества с ограниченной ответственностью "Промгражданпроект", на которое сослался суд апелляционной инстанции, из которого следует, что строительство секции А выполнено полностью в соответствии с проектной документацией, не подтверждает факт завершения строительства в установленном законом порядке, так как указанное лицо не является организацией, уполномоченной удостоверять выполнение строительства объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Кроме того, пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрена необходимость предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект. Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с доводом общества о создании правовой неопределенности в отношении прав на не введенный в эксплуатацию объект, в случае отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства.
Судом апелляционной инстанции также не принято во внимание, что в соответствии с договором аренды от 14.02.2014 в„– 104-14, разрешением на строительство от 19.12.2014 в„– RU 03308000-1165-П обществу согласовано строительство не двух отдельно стоящих зданий, а такого объекта как магазин, состоящего из двух секций (А и Б).
Делая вывод о возможности предоставления земельного участка для эксплуатации одного из зданий, суду надлежало установить, являются ли секции магазина, для возведения которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482, самостоятельными объектами либо представляют собой единый объект, и, соответственно, является ли данный земельный участок в связи с этим неделимым (неделимым), т.е. возможно ли его разделение для предоставления заявителю его части для завершения строительства.
Поскольку обстоятельства, касающиеся возможности предоставления для завершения строительства всего земельного участка или его соответствующей части, являющиеся значимыми для правильного рассмотрения спора с учетом правовой позиции управления и установленных по делу обстоятельств, не исследованы судами обеих инстанций, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует рассмотреть спор с учетом выявленных недостатков в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 по делу в„– А07-10871/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА

Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
М.В.ТОРОПОВА


------------------------------------------------------------------