АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2016 г. в„– Ф09-10129/16

Дело в„– А76-586/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Татариновой И.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Алексея Евгеньевича (далее - предприниматель Волков А.Е.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.05.2016 по делу в„– А76-586/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Свердловской области - Зобнина Л.В. (доверенность от 31.10.2016).

Прокурор Челябинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Администрации Златоустовского городского округа (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа (далее - комитет), предпринимателю Волкову А.Е., в котором просил: признать недействительным распоряжение Администрации от 08.10.2014 в„– 2049-р "О продаже земельных участков" в части подп. 1 п. 1 о продаже предпринимателю Волкову А.Е. земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10.10.2014 в„– 2986/з земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на предпринимателя Волкова А.Е. обязанность возместить Комитету стоимость приобретенного земельного участка в размере 8 875 930 руб. 24 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.05.2016 (судья Мрез И.В.) исковые требования прокурора удовлетворены частично. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10.10.2014 в„– 2986/з. На предпринимателя Волкова А.Е. возложена обязанность возместить Комитету стоимость приобретенного земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 в размере 8 875 930 руб. 24 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Волков А.Е. просит указанные судебные акты в части удовлетворенных требований отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что у судов отсутствовали основания для вывода о ничтожности сделки, предусмотренные ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, судами в рассматриваемом случае не установлено нарушение публичных интересов. Кроме того, заявитель выражает мнение о необходимости признания договора ничтожным лишь в части условия о цене проданного земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В отзыве Администрация и Комитет выражают согласие с позицией предпринимателя Волкова А.Е., изложенной в кассационной жалобе. Кроме того ими заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.
При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения Администрации от 05.09.2013 в„– 1788р. между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Волковым А.Е. (арендатор) заключен договор аренды от 10.09.2013 в„– 325-2013/И, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 общей площадью 43 243 кв. м, для целей строительства производственной базы, сроком на три года (п. 1.1, 1.2, 1.4 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 отнесен к категории земель "земли населенных пунктов", имеет вид разрешенного использования "для строительства производственной базы", расположен по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира - пос. Балашиха, образован путем объединения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:10, 74:25:0308101:11 и 74:25:0308101:79 также ранее предоставленных в пользования предпринимателю Волкову А.Е. на праве аренды.
На основании распоряжения Администрации от 22.05.2014 в„– 981-р утвержден градостроительный план в„– RU74302000-1215 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91.
Предпринимателю Волкову А.Е. 03.06.2014 выдано разрешении на строительство в„– RU-74251000-579 нежилого здания "склад негорючих материалов" площадью 145,4 кв. м.
В соответствии с распоряжением Администрации от 06.06.2014 в„– 1131-р прекращено действие разрешения на строительство от 09.11.2011 в„– RU-74251000-385, ранее выданного предпринимателю Волкову А.Е. для строительства "автоцентра".
Предпринимателю Волкову А.Е. 14.07.2014 выдано разрешение в„– RU-74251000-534 на ввод объекта "склад негорючих материалов" в эксплуатацию.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись в„– 74-74-25/066/2014-368 о праве собственности предпринимателя Волкова А.Е. на нежилое здание "склад негорючих материалов", общей площадью 144,9 кв. м, этажность - 1, с кадастровым номером 74:25:0308101:149, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира - пос. Балашиха.
В августе 2014 г. предприниматель Волков А.Е. обратился в Комитет с заявлением предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 в собственность для целей эксплуатации склада негорючих материалов с кадастровым номером 74:25:0308101:149, расположенного в границах земельного участка.
В соответствии с распоряжением Администрации от 08.10.2014 в„– 2049-р принято решение о продаже предпринимателю Волкову А.Е. земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м по цене, установленной в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.2012 в„– 478-П "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках". На Комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем Волковым А.Е. соответствующий договор купли-продажи.
Между Комитетом (продавец) и предпринимателем Волковым А.Е. (покупатель) заключен договора купли-продажи от 10.10.2014 в„– 2986/з, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 (п. 1.1 договора).
Цена продажи земельного участка установлена в размере 2 013 069 руб. 76 коп. (п. 2.1 договора).
По акту приема-передачи от 17.10.2014 земельный участок передан предпринимателю Волкову А.Е.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись в„– 74-74-25/104/2014-175 о праве собственности предпринимателя Волкова А.Е. на указанный земельный участок.
Между Комитетом и предпринимателем Волковым А.Е. 19.02.2015 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2013 в„– 325-2013/И, обязательства сторон по указанному договору прекращены с 26.10.2014.
Кроме того, судами установлено, что предприниматель Волков А.Е. по договору купли-продажи от 17.02.2012 с обществом с ограниченной ответственностью "Арт-Грани" приобрел земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:74, общей площадью 18 741 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "размещение нежилого здания - склад негорючих стройматериалов", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Шоссейная.
В государственный кадастр недвижимости 09.07.2015 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:161, общей площадью 61 984 +/- 51 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "пищевая промышленность", расположенном по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Шоссейная, 9.
Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:161 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:91 и 74:25:0308101:74. В границах земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 74:25:0308101:149.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.07.2015 внесена регистрационная запись в„– 74-74/025-74/025/044/2015-462/1 о праве собственности предпринимателя Волкова А.Е. на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:161.
На основании распоряжения Администрации от 20.08.2015 в„– 1715-р утвержден градостроительный план в„– RU74302000-1508 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161.
Предпринимателю Волкову А.Е. 24.09.2015 выдано разрешение на строительство в„– 74-25-699-2015 одноэтажного производственного комплекса по производству продуктов питания (производственный корпус в„– 1) общей площадью 9681,19 кв. м.
Ссылаясь на нарушение требований земельного законодательства при заключении договора купли-продажи от 10.10.2014 в„– 2986/з земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 в части отсутствия нормативного обоснования площади испрашиваемого земельного участка, нарушения процедуры предоставления земельного участка под строительство и необоснованного применения льготной цены выкупа, прокурор обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы в редакции, действовавшей на момент заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Из совокупного толкования норм п. 2 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами п. 3 ст. 33 этого Кодекса.
Из положений п. 3 ст. 33 Земельного кодекса следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 предоставлен в собственность предпринимателю Волкову А.Л. исключительно по основанию расположения в его границах объекта капитального строительства с кадастровым номером 74:25:0308101:149, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, по льготной цене выкупа, установленной для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом общая площадь указанного земельного участка (43 243 кв. м) значительно превышает площадь соответствующего объекта недвижимости (144,9 кв. м). Необходимость выкупа земельного участка площадью 43 243 кв. м с целью эксплуатации расположенного на нем нежилого здания не доказана.
Кроме того в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судами установлено, что в предусмотренном законом порядке предпринимателем не был сформирован земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации, и площадь его не определена, поэтому договор купли-продажи противоречит п. 1, 7 ст. 36, п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации и является недействительной (ничтожной) сделкой.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 "для строительства производственной базы", судами также принято во внимание отсутствие доказательств соблюдения в соответствующий период порядка предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, установленного ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации: без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для коммерческих организаций только в аренду).
Последствия недействительности ничтожной сделки установлены судами в виде возложения на предпринимателя обязанности возместить разницу между рыночной и льготной ценой земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91, определенную согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Антей-Эксперт" от 15.03.2016 в„– 10/ЗУ-0116 по состоянию на 10.10.2014. Суд учел обстоятельства того, что указанный земельный участок включен в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, используемого под строительство производственного комплекса, как препятствующие возврату земельного участка в натуре.
Нормы материального права применены судами правильно, выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Оснований для переоценки выводов судов, установленных по делу обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на основания для признания договора недействительным в части подлежит отклонению, поскольку основана на неверном понимании норм материального права и не соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 03.06.2014 в„– 1152/14.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.05.2016 по делу в„– А76-586/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Волков Алексея Евгеньевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ

Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------