АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2016 г. в„– Ф09-9985/16

Дело в„– А07-27527/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (далее - общество "Уфимский хлопчатобумажный комбинат") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу в„– А07-27527/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, назначенном на 15.11.2016 на 10 ч. 45 мин., приняли участие представители:
закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" (далее - общество "ИКС 5 Недвижимость") - Шарафутдинов Д.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 5940/16);
общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" - Стрижова О.Н. (доверенность от 11.01.2016 в„– 2)
В судебном заседании объявлен перерыв до 18.11.2016 до 11 ч. 00 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Общество "ИКС 5 Недвижимость" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 46 344 040 руб. 66 коп., в том числе 43 032 236 руб. 39 коп., составляющих остаток от суммы авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды, на основании п. 3.8 договора аренды от 06.05.2011 в„– 430/11, а также 3 311 804 руб. 27 коп., составляющих сумму переплаты, внесенную истцом в счет базовой части арендной платы за август 2015 г.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 (судья Шагабутдинова З.Ф.) исковые требования удовлетворены частично. Согласно резолютивной части решения с общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" в пользу общества "ИКС 5 Недвижимость" взыскана излишне уплаченная денежная сумма в общем размере 38 664 440 руб. 38 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 000 руб. (с учетом определения об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 25.05.2016).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части взыскания излишне уплаченной денежной суммы в размере 35 352 636 руб., удержанной ответчиком на основании п. 5.3 договора аренды от 06.05.2011 в„– 430/11 в качестве штрафа, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Заявитель поясняет, что в п. 5.3 договора стороны предусмотрели право арендатора на досрочное немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке. При этом сторонами согласовано, что сумма авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды на основании п. 3.8 договора, в случае реализации арендатором указанного права подлежит удержанию арендодателем в качестве штрафа. Таким образом, были предусмотрены последствия досрочного расторжения договора; размер удерживаемой суммы напрямую зависел от срока, на который сокращается период действия договора.
Общество "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" отмечает, что именно с этим условием стороны заключили договор.
По его мнению, порядок расторжения договора, определенный сторонами в пункте 5.3, не противоречит общим положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, соответствует диспозитивности норм ст. 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих право сторон при заключении договора аренды установить основания и условия досрочного расторжения договора, не предусмотренные такими нормами; с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо свидетельствует о волеизъявлении сторон, направленном на установление долгосрочных арендных отношений.
Таким образом, заявитель считает, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрено соглашением сторон и необходимостью обеспечения выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Выводы судов о правомерности требований истца о взыскании с ответчика 3 311 804 руб. 27 коп., составляющих сумму переплаты, внесенную истцом в счет базовой части арендной платы за август 2015 г., обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" не оспариваются, следовательно, законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.
В отзыве на кассационную жалобу общество "ИКС 5 Недвижимость" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Истец выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций, считает, что доводы ответчика были предметом их рассмотрения и получили надлежащую правовую оценку.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (арендодатель) и обществом "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) заключен договор аренды от 06.05.2011 в„– 430/11, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 6 590,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 137 (п. 1.1. договора), с учетом дополнительного соглашения от 09.04.2012 в„– 1 к договору. В состав объекта аренды входят следующие помещения:
- назначение: "нежилое", общая площадь 513,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5и, 5к, 5л, 5м, 5р, 5с, 5т, 5у, 5ф, 5ч, 5ц, 5ш, 5щ, 5э, 5ю, 5я, 5а1, 5б1, 5в1, 5г1, 5д1, 5ж1, 5л1, кадастровый номер: 02:55:010910:520 (кадастровый паспорт, выданный филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 24.02.2012);
- назначение: "нежилое", общая площадь 4 647,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 5к1, 91, 92, 93, 94, 95, кадастровый номер: 02:55:010910:514 (кадастровый паспорт, выданный филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 27.02.2012);
- назначение: "нежилое", общая площадь 1 068,7 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 6, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9д, 9е, 9ж, 9к, 9л, 9м, 9н, 9п, 9р, 9с, 9т, 9у, 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, 10е, 10ж, кадастровый номер: 02:55:010910:0:5/11 (кадастровый паспорт, выданный федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Республике Башкортостан 08.08.2011);
- назначение: "нежилое", общая площадь 359,6 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 77а, 77б, 77в, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, кадастровый номер: 02:55:010910:636 (кадастровый паспорт, выданный филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 17.03.2012).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2011.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 27.05.2011 объект аренды передан арендатору.
Согласно п. 1.4 договора срок аренды установлен сторонами на 15 лет с даты государственной регистрации договора. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до окончания срока аренды.
В соответствии с п. 3.1 договора за владение и пользование помещением арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая определяется как сумма трех составляющих: базовая арендная плата, переменная арендная плата, постоянная арендная плата.
В силу п. 3.8 договора ежемесячный размер постоянной части арендной платы составляет 282 344 руб. 64 коп., кроме того НДС в размере 50 822 руб. 03 коп., и оплачивается за весь срок аренды, указанный в п. 1.4. договора, авансовым платежом в течение семи банковских дней с даты государственной регистрации договора в размере 50 822 033 руб. 90 коп., кроме того НДС в размере 9 147 966 руб. 10 коп. Постоянная арендная плата не подлежит изменению в течение всего срока аренды по договору.
Согласно п. 5.3 договора арендатор имеет право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного расторжения. При этом в случае досрочного расторжения договора арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения; постоянная арендная плата, выплаченная арендатором в соответствии с п. 3.8. договора, а также компенсация за ремонтно-строительные работы, оплаченная арендатором в соответствии с п. 2.2.20. договора, удерживаются арендодателем в качестве штрафа.
Во исполнение условий договора обществом "ИКС 5 Недвижимость" платежным поручением от 01.06.2011 в„– 15214 в качестве авансового платежа в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды перечислены денежные средства в сумме 59 970 000 руб., в том числе НДС.
Впоследствии общество "ИКС 5 Недвижимость" направило в адрес общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" уведомление от 28.04.2015 в„– 01-2/1276 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 06.05.2011 в„– 430/11 с 15.08.2015.
Также общество "ИКС 5 Недвижимость" 20.08.2015 направило в адрес общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" телеграмму в„– 147/5880, в которой просило обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя 21.08.2015 в 12 ч. 00 мин. в арендуемое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 137, с целью передачи помещения по акту возврата.
В назначенное время 21.08.2015 в присутствии представителей общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" в составе управляющего ТРК Адель Гильдина С.А., главного инженера Демина Д.И., которые от подписания акта отказались, а также в присутствии третьих лиц Мельниковой А.С., Башкирцевой Т.Л. общество "ИКС 5 Недвижимость" возвратило объект аренды по акту, подписанному в одностороннем порядке. При этом факт возврата ответчиком не оспаривается.
Общество "ИКС 5 Недвижимость" направило в адрес общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" претензию от 12.11.2015 в„– 010/2844 с предложением о возврате излишне удержанных ответчиком по договору платежей, оставленную последним без ответа.
Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец указал, что в связи с досрочным расторжением договора аренды от 06.05.2011 в„– 430/11 и фактическим возвратом объекта аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания на основании п. 5.3 договора в качестве штрафа авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды на основании п. 3.8 договора, в связи с чем остаток авансового платежа, не зачтенный ответчиком в счет оплаты за период фактического пользования объектом аренды, исчисленный от неиспользованного в связи с расторжением договора установленного срока его действия в размере 43 032 236 руб. 39 коп., подлежит возврату.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, обосновав его тем, что удержанная ответчиком на основании п. 5.3 договора в качестве штрафа сумма авансового платежа по существу является неустойкой, явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. В связи с чем истец просил уменьшить ее до суммы в размере 7 679 600 руб. 28 коп., в соответствии с приведенным в заявлении расчетом с применением двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей на дату прекращения действия договора и взыскать излишне уплаченную денежную сумму, отметив при этом, что неустойка удержана лишь за досрочное расторжение договора, что, в свою очередь, не является нарушением обязательства арендатора.
Впоследствии истец вновь уточнил заявление об уменьшении размера неустойки с учетом довода о том, что 25.02.2016 часть ранее арендуемых помещений площадью 3 538 кв. м из общей площади 6 590,1 кв. м объекта аренды, занимаемого истцом, была передана ответчиком по договору акционерному обществу "Тандер". Таким образом, по расчету истца неустойка должна быть удержана исходя из площади, не сданной в аренду ответчиком, в сумме 4 137 969 руб. 40 коп.
Суд первой инстанции согласился с позицией истца о возможности применения в рассматриваемом случае ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, квалифицировав условие пункта 5.3 договора как меру ответственности в виде неустойки. Исходя из явной несоразмерности удержанной в обеспечение исполнения обязательства суммы, суд пришел к выводу об обоснованности ходатайства истца об ее уменьшении. Проверив представленные истцом расчеты, приняв во внимание передачу помещений в аренду акционерному обществу "Тандер", суд отклонил расчет, в соответствии с которым сумма неустойки была исчислена с учетом площади помещений, не сданных в аренду, в размере 4 137 969 руб. 40 коп., приняв как обоснованный расчет на сумму 7 679 000 руб. 28 коп., в связи с чем пришел к выводу о том, что требование истца о возврате излишне удержанной суммы подлежит удовлетворению в размере 35 352 636 руб. 11 коп.
Обжалуя решение суда в суд апелляционной инстанции, ответчик не согласился с толкованием судом первой инстанции суммы авансового платежа постоянной арендной платы в качестве неустойки, полагая, что стороны определили компенсацию за досрочный отказ арендатора от договора без указания причин такого отказа. В письменных пояснениях, переданных в суд апелляционной инстанции, ответчик указал, что гипермаркет "Карусель" общества "ИКС 5 Недвижимость" являлся главным арендатором торгового комплекса "Иремель" общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат", который привлекал в торговый центр основные потоки посетителей и при этом имел более низкую арендную плату по сравнению с другими арендаторами в связи с большой арендуемой площадью (6 590,1 кв. м). В период с 22.08.2015 по 29.02.2016 помещения полностью простаивали, при этом ответчиком активно велись поиски соответствующего арендатора продуктового гипермаркета. Потери по выручке от простоя помещения только за указанный период составили 30 274 840 руб. с НДС. С марта 2016 простаивает часть арендуемых ранее помещений. Не полученный доход от сдачи в аренду имущества составил 43 963 090,84 руб.
Оставляя решение суда первой инстанции в силе, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о квалификации условия пункта 5.3 договора как условия о неустойке, отметив, что предусмотренное п. 5.3 договора право арендатора безусловно отказаться от его исполнения, не может быть расценено как нарушение условий договора, поскольку возможность реализации такого права также предусмотрена законом, и при его осуществлении арендатор действует в пределах допустимых законом и договором правомочий. Таким образом, положения ст. 333 Гражданского кодекса не подлежат применению к рассматриваемым отношениям. Вместе с тем суд пришел к выводу о том, что поименованный в п. 5.3 договора аренды штраф за отказ арендатора от договора является компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в силу принципа свободы договора, поскольку воля сторон при согласовании указанного условия были направлена на компенсацию потерь арендодателя, связанных с досрочным расторжением арендатором договора аренды. Но поскольку согласованная в п. 5.3 договора аренды штрафная санкция фактически представляла собой авансовый платеж за весь срок аренды постоянной части арендной платы, ее удержание арендодателем в полном объеме не отвечает компенсационной природе такой санкции, фактически позволяет арендодателю взимать плату за пользование имуществом, фактическое использование которого арендатором не осуществляется, чем нарушается баланс прав и имущественных интересов сторон договора. Согласование указанного условия с учетом принципа свободы договора само по себе не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения одной из сторон сделки в размере, не обеспечивающем компенсацию негативных имущественных последствий вследствие прекращения договора. В связи с чем суд указал на несоразмерность суммы компенсации, удержанной ответчиком согласно условиям п. 5.3 договора, и необходимости ее снижения. При этом суд апелляционной инстанции, осуществив самостоятельный расчет, пришел к выводу о том, что разумный размер компенсации, причитающейся арендодателю в связи с прекращением договора, обоснованно определен судом первой инстанции в сумме равной 7 679 000 руб. 28 коп., указав, что иной расчет в материалах дела отсутствует.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат изменению.
В силу п. 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 в„– 42-ФЗ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление от 14.03.2014 в„– 16), в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В пункте 4 постановления от 14.03.2014 в„– 16 указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 Гражданского кодекса.
Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 23.02.1999 в„– 4-П, постановлении от 28.01.2010 в„– 2-П права владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свобода предпринимательской деятельности и свобода договоров в силу ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации могут быть ограничены федеральным законом, но только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это корреспондирует положениям ст. 1 Протокола в„– 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в силу которой право каждого физического и юридического лица на уважение и защиту принадлежащей ему собственности (и, соответственно, свобода пользования имуществом, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности) не умаляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для контроля за использованием собственности согласно общим интересам.
Исходя из диспозитивности нормативно-правового регулирования, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
В пункте 5.3 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора на досрочное немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке, однако условием такого расторжения является для арендатора удержание арендодателем суммы авансового платежа, внесенного в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды на основании п. 3.8 договора.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что соответствует положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, у суда первой инстанции отсутствовали основания для правовой квалификации условия п. 5.3 договора как меры ответственности в виде неустойки и применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении ее размера, на что обоснованно указал суд апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о квалификации суммы авансового платежа, предусмотренного п. 5.3 договора, как компенсации, которая должна быть выплачена арендодателю, при отказе арендатора от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке.
Вместе с тем, по мнению суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции необоснованно согласился с расчетом, принятым во внимание судом первой инстанции при уменьшении размера неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв его за расчет компенсационных потерь арендодателя, признав его разумным.
В данной ситуации суд произвольно, без учета воли сторон, определил последствия досрочного расторжение договора по инициативе арендатора, установленные в п. 5.3 договора.
Так как сторонами спорного договора являются крупные субъекты предпринимательской деятельности; в арендуемых помещениях площадью 6 590,1 кв. м был размещен гипермаркет; размер авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы, за весь срок аренды и удержанный за период, в который арендатор не пользовался помещением, в связи с досрочным расторжением договора (43 032 236 руб. 39 коп.), сам по себе не может свидетельствовать о несоразмерности суммы компенсации и очевидном несоответствии размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения договора.
Сторонами в названном пункте договора оговорено право арендодателя на удержание всей суммы авансового платежа, внесенного арендатором в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды на основании п. 3.8 договора, при этом указанное право поставлено исключительно в зависимость от реализации права арендатора на досрочное немотивированное расторжение договора.
Установление порядка расторжения договора и удержания уплаченной денежной суммы в рассматриваемом случае относится к сфере усмотрения сторон договора и определено ими в соответствующем пункте договора.
Принимая во внимание, что обе стороны договора являются субъектами предпринимательской деятельности, которые осуществляют такую деятельность на свой риск, они могут и должны оценить и предположить возможность наступления отрицательных последствий, вытекающих из условий соответствующего договора.
Определив условие о возможности досрочного немотивированного расторжения договора, арендатор тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью удержания арендодателем авансового платежа, внесенного арендатором в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды на основании п. 3.8 договора.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 9, 10 постановления от 14.03.2014 в„– 16, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
В рассматриваемом случае истец в ходе рассмотрения дела не представил доказательств того, что принятые им при заключении договора обязательства, явились результатом недобросовестного поведения другой стороны договора либо были обусловлены существенным неравенством переговорных возможностей; что истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, то есть являлся слабой стороной сделки.
На основании изложенного у судов не имелось оснований для возврата денежных средств, уплаченных на основании достигнутых договоренностей, изложенных в п. 5.3 договора.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу в„– 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015, в связи с чем необоснованным является суждение суда апелляционной инстанции об иных обстоятельствах названного дела.
На основании изложенного, п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции полагает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части излишне удержанного на основании п. 5.3 договора авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы, на основании п. 3.8 договора; взыскании с ответчика 3 311 804 руб. 27 коп., составляющих сумму переплаты, внесенную истцом в счет базовой части арендной платы за август 2015 г.
На основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. п. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" в пользу общества "ИКС 5 Недвижимость" подлежат взысканию 39 559 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных истцом при подаче иска. С общества "ИКС 5 Недвижимость" подлежат взысканию денежные средства в возмещение понесенных обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., при подаче кассационной жалобы - в размере 3 000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу в„– А07-27527/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 по тому же делу изменить.
Резолютивную часть постановления изложить в следующей редакции:
Взыскать с открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" в пользу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" 3 311 804 руб. 27 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" в пользу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 39 559 руб.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. 00 коп. и расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 3000 руб. 00 коп.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------