АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2016 г. в„– Ф09-9769/16

Дело в„– А60-55290/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 по делу А60-55290/2015 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
министерства - Смирнягин А.А. (доверенность от 11.12.2012 в„– 17-01-82/17810);
общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралтехноресурс" (далее - общество, ответчик) - Степанова А.Е. (доверенность от 21.01.2016).

Министерство обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о расторжении договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503029:18 общей площадью 10 000 кв. м, расположенного в г. Екатеринбурге, в 100 метрах по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу Свердловская обл. г. Екатеринбург ул. Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение в„– 1 к договору аренды); возложении на общество обязанности по передаче указанного земельного участка истцу по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Решением суда от 17.03.2016 (судья Италмасова Е.Г.) иск удовлетворен.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 (судьи Жукова Т.М., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе министерство просит указанное постановление суда апелляционной инстанции от 15.07.2016 отменить, решение суда от 17.03.2016 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Заявитель указывает на то, что общество в нарушение положений п. 5.2.2 договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633 не использовало предоставленный ему земельный участок с целью, предусмотренной п. 1.1 данного договора, что является основанием для расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке в силу п. 8.2.2 договора. Кроме того, министерство ссылается на непредставление обществом разрешения на строительство; пропуск арендатором сроков строительства, предусмотренных подп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, приказом Минстроя России от 01.09.2015 в„– 630/пр "О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.12.2015 в„– 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений".
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, считает его законным и обоснованным.

При рассмотрении спора судами установлено, и материалами дела подтверждено, что на основании приказов министра от 30.11.2007 в„– 3043 и от 30.06.2008 в„– 1764 между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633, в соответствии с условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0503029:18, общей площадью 10 000 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге в 100 метрах по направлению на восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Просторная, д. 20, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение в„– 1 к договору), для строительства оздоровительно-реабилитационного центра, сроком с 30.06.2008 по 30.06.2033 (п. 1.1, 2.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора участок используется арендатором исключительно в соответствии с установленным для него целевым назначением и разрешенным использованием.
Пунктом 5.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления, способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Арендодатель имеет право осуществлять контроль за целевым использованием земельного участка, предоставленного в аренду (п. 4.1.1 договора).
Из представленного в материалы дела акта обследования от 12.11.2015 следует, что по всей территории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503029:18 растут зеленые насаждения (деревья, кустарники). Строительные работы не ведутся, участок свободен от строительной техники.
Письмом от 25.06.2015 министерство сообщило обществу о том, что на предоставленном ему на основании договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633 земельном участке строительство не ведется, в связи с чем предложило обществу расторгнуть указанный договор со ссылкой на положения ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество в письме от 10.09.2015 в„– 235 просило не расторгать договор аренды, сославшись на проведение большого объема работ и финансовых затрат, необходимых для строительства оздоровительно-реабилитационного центра, а также на поиск инвесторов.
Министерство, ссылаясь на то, что обществом до настоящего времени не ведется строительство на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении указанного договора. В качестве правового обоснования заявителем указаны ст. 450, 452, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, положения п. 5.2.2, 8.2.2 договора аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что пунктами 5.2.2 и 8.2.2 договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633 предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и право арендатора расторгнуть договор на основании ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при использовании участка не по целевому назначению. Суд указал на отсутствие доказательств осуществления ответчиком на спорном земельном участке строительства, в связи с чем пришел к выводу о существенном нарушении обществом условий договора аренды, и, соответственно, наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и освобождении ответчиком земельного участка на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отменяя данное решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633 в связи с нецелевым использованием земельного участка (ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). При этом суд апелляционной инстанции, оценив представленные ответчиком в подтверждение факта выполнения работ по подготовке к строительству доказательства, пришел к выводу об использовании обществом земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503029:18 в соответствии с его целевым назначением. Ссылки министерства на положения п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации отклонены судом апелляционной инстанции с учетом того, что договор аренды является действующим до 30.06.2033 года, промежуточные сроки выполнения работ не предусмотрены, что означает возможность осуществления строительства в течение всего срока действия договора.
Оценив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно с п. 1, 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.
Положениями п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 09.07.2008) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обращаясь в арбитражный суд с требованиями, рассмотренными судами в рамках настоящего дела, министерство ссылалось на наличие оснований для расторжения договора аренды от 09.07.2008 в„– Т-30/0633 в связи с существенным нарушением обществом положений п. 5.2.2 указанного договора, которым предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В исковом заявлении министерства, письмах обществу от 25.06.2015, 09.10.2015, кассационной жалобе истец ссылается на то, что на предоставленном ответчиком земельном участке строительная деятельность не ведется, что подтверждается актом обследования от 12.11.2015.
Таким образом, истец в обоснование требований указывает на неиспользование земельного участка, его неосвоение в целях строительства, что, по мнению, истца, является существенным нарушением условий договора.
Следовательно, судам надлежало установить, имеет ли место данное обстоятельство (неиспользование земельного участка) и является ли оно существенным нарушением договора в силу закона или условий договора.
Делая вывод об отсутствии существенного нарушения договора аренды ответчиком, суд апелляционной инстанции исходил из наличия доказательств подготовки общества к строительству, а также указал на то, что в договоре не определены сроки для отдельных этапов строительства, срок договора аренды не истек, что не исключает строительства объекта в будущем.
Между тем данный вывод сделан судом апелляционной инстанции без учета условий договора аренды.
В пункте 8.2 (п. 8.2.1 - 8.2.9) договора аренды его стороны предусмотрели случаи, в которых арендодатель имеет безусловное право на расторжение договора на основании ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Одним из оснований для расторжения договора аренды арендодателем в связи с существенным нарушением договора стороны предусмотрели неиспользование арендатором участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет (п. 8.2.5).
То обстоятельство, что указанный срок не совпадает со сроком действия договора (25 лет), не означает невозможности применения указанного условия к отношениям сторон.
Судом апелляционной инстанции при рассмотрении спора установлено, что ответчик в 2008 - 2009 годах совершал действия, направленные на подготовку освоения земельного участка в целях строительства.
Между тем претензия ответчику и требования в суд о расторжении договора заявлены министерством в 2015 году, то есть по истечении 6 лет, в то время как стороны договора аренды предусмотрели трехлетний срок неиспользования земельного участка в качестве основания для расторжения договора.
Обстоятельства, касающиеся использования земельного участка арендатором в целях осуществления на нем строительства с учетом положений п. 8.2.5 договора судами не исследованы.
Ссылка министерства в исковом заявлении на положения п. 8.2.2 договора аренды не освобождает суд, рассматривающий спор, от исследования и оценки значимых для дела обстоятельств, в том числе условий договора, касающихся этих обстоятельств, с учетом существа заявленного требования (ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из содержания п. 8.2.2 договора аренды следует, что основанием для расторжения договора арендодателем является нецелевое использование земельного участка, что не тождественно неиспользованию земельного участка, т.е. его неосвоению, на что и указывал истец в обоснование своих требований.
Отклоняя в качестве доказательства неиспользования ответчиком земельного участка представленный министерством акт обследования объекта земельных отношений от 12.11.2015, суд апелляционной инстанции указал, что он составлен без участия ответчика и датирован более поздней датой, чем направленные в адрес ответчика письма.
Между тем следует отметить, что из правовой позиции ответчика не следует, что он оспаривает обстоятельства, зафиксированные в данном акте, либо опровергает их надлежащими доказательствами. Представленные ответчиком документы касаются периода 2008 - 2009 годов, тогда как в акте зафиксировано состояние земельного участка на 12.11.2015.
Следует отметить также, что утверждения ответчика и соответствующие выводы суда апелляционной инстанции об объеме инвестиций в строительство объекта в размере 48 000 000 рублей не подтверждены надлежащими доказательствами. В материалах дела отсутствуют платежные либо иные документы, которые бы свидетельствовали о том, что такие затраты ответчиком действительно понесены.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, сославшись на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу в„– 305-ЭС16-2309, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 в„– 2317-О, обоснованно указал на недопущение формального подхода при разрешении вопроса о наличии либо отсутствии оснований для расторжения договора арендодателем аренды в односторонне порядке в связи с неисполнением арендатором условий договора аренды об использовании земельного участка. Однако суд апелляционной инстанции, так же как и суд первой инстанции не исследовали вопроса о добросовестности общества, как арендатора земельного участка. Судами не установлено, имеются ли объективные, т.е. независящие от воли арендатора обстоятельства, не связанные с предпринимательским риском, препятствовавшие ему осуществлять строительство оздоровительно-реабилитационного центра после 2009 года.
Ссылка суда апелляционной инстанции на судебную практику, в том числе Арбитражного суда Уральского округа не является обоснованной, так как судебные акты по этим делам приняты при иных фактических обстоятельствах.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду надлежит рассмотреть дело с учетом указанных недостатков, исследовать все значимые для дела обстоятельства, рассмотреть дело в соответствии с нормами действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2016 по делу в„– А60-55290/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
М.В.ТОРОПОВА


------------------------------------------------------------------