АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2016 г. в„– Ф09-3435/14

Дело в„– А07-15545/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Татариновой И.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комбинат железобетонных изделий" (далее - общество "Комбинат железобетонных изделий") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2016 по делу в„– А07-15545/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества "Комбинат железобетонных изделий" - директор Солоп В.Н. (решение от 05.05.2008), Калитенко В.Н. (доверенность от 10.10.2015);
публичного акционерного общества "Социнвестбанк" (далее - общество "Социнвестбанк") - Ахметшин Р.Ф. (доверенность от 02.02.2016 в„– 25-1-06/206).

Общество "Социнвестбанк" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хазиеву Тагиру Шайдулловичу (далее - предприниматель Хазиев Т.Ш.), обществу "Комбинат железобетонных изделий", в котором просило признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный по результатам электронных торгов, состоявшихся 24.09.2012, между предпринимателем Хазиевым Т.Ш. и обществом "Комбинат железобетонных изделий"; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на общество "Комбинат железобетонных изделий" обязанности возвратить в конкурсную массу все полученное по сделке в натуре, а именно: земельный участок, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для производства керамзитных блоков", общая площадь 7337 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, переулок Фабричный, 4.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество Акционерный банк "Девон-Кредит" (далее - общество "Девон-Кредит"), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы в„– 27 по Республике Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.07.2014 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
При новом рассмотрении на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный по результатам электронных торгов 24.09.2012 между предпринимателем Хазиевым Т.Ш. и обществом "Комбинат железобетонных изделий", в части передачи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, литеры А, В, Д, Е находящиеся в собственности общества "Социнвестбанк", расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, переулок Фабричный, 4;
- образовать из земельного участка, кадастровый номер 02:65:011402:0084, путем его раздела, земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, литеры А, В, Д, Е, кадастровые номера 02:65:011402:0084:ЗУ2, 02:65:011402:0084:ЗУ1, в границах, необходимых для их использования;
- признать право собственности общества "Социнвестбанк" на земельный участок под объектами недвижимого имущества, литеры В, Д, Е, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, переулок Фабричный, 4, кадастровый номер 02:65:011402:0084:ЗУ1, и право общей долевой собственности с долей 47/100 в праве на земельный участок, кадастровый номер 02:65:011402:0084:ЗУ2, под объектом недвижимого имущества, литера А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, Гильманов С.М.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2016 (судья Харисов А.Ф.) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:0084 в части передачи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества под литерами А, В, Д, Е, находящиеся в собственности общества "Социнвестбанк". Произведен раздел земельного участка, кадастровый номер 02:65:011402:0084, пропорционально площадям строений, занимаемых по фактическому использованию. Признано право собственности на образованные земельные участки в соответствии с заключением эксперта, составленным кадастровым инженером Абдрашитовой Г.Х. В резолютивной части судебного акта приведены координаты границ земельных участков, право собственности на которые признано за обществом "Социнвестбанк" и обществом "Комбинат железобетонных изделий". Признано право общей долевой собственности на образованный земельный участок площадью 2018 кв. м (координаты границ приведены в тексте резолютивной части решения), за обществом "Социнвестбанк" - 62% общей площади и за обществом "Комбинат железобетонных изделий" - 38% общей площади. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Комбинат железобетонных изделий" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Заявитель полагает, что в рассматриваемом случае основания для возникновения права собственности у общества "Социнвестбанк" на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, литеры Е, В, Д, А., отсутствуют. В обоснование данной позиции общество "Комбинат железобетонных изделий" указывает на то, что продажа земельных участков осуществлялась в соответствии с положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника предпринимателя Хазиева Т.Ш., являющегося предметом залога в качестве обеспечения исполнения обязательств перед обществом "Девон-Кредит", при этом право залога не распространялось на объекты недвижимости, литеры А, В, Д, Е. По мнению заявителя, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент заключения договора о залоге недвижимого имущества), по смыслу которой наличие на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости, не выступающих в качестве предмета залога, не является препятствием для обращения взыскания залогодержателя на такой земельный участок. При таких обстоятельствах, как полагает заявитель, раздельная реализация земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости не противоречит закону. Кроме того, общество "Комбинат железобетонных изделий" ссылается на необоснованное отклонение судом апелляционной инстанции ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, то есть в части удовлетворенных исковых требований, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2011 по делу в„– А07-12356/2010 требование кредитора - общества "Социнвестбанк" по кредитному договору от 15.05.2008 в„– 60 в размере 3 516 081 руб. 93 коп. включено в реестр требований кредиторов предпринимателя Хазиева Т.Ш. третьей очереди, как обеспеченное залогом имущества должника в соответствии с договором залога имущества от 15.05.2008 в„– 138.
Платежным поручением от 06.12.2012 в„– 32 обществу "Социнвестбанк" перечислено 536 382 руб.
Конкурсный управляющий предпринимателя Хазиева Т.Ш. в соответствии с предложением об оставлении имущества за собой передал обществу "Социнвестбанк" объекты недвижимости на общую сумму 3 010 410 руб. согласно передаточному акту от 21.01.2013.
На основании передаточного акта 16.07.2013 за обществом "Социнвестбанк" зарегистрировано право собственности на следующие нежилые помещения: склад, количество этажей 1, общая площадь 162 кв. м, литера Е, инвентарный в„– 6254; склад, количество этажей 1, общая площадь 162 кв. м, литера Е, инвентарный в„– 6254; административное здание, 1-этажное, общая площадь 61,6 кв. м, литера В, инвентарный в„– 6254; швейный цех, назначение: "нежилое", 1-этажный, общая площадь 37,4 кв. м, литера Д, инвентарный в„– 6254.
Перечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011402:84 общей площадью 7337 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, пер. Фабричный, д. 4.
Также обществу "Социнвестбанк" на праве собственности принадлежит производственный цех, нежилой, 1-этажный, общая площадь 287,1 кв. м, литера А, инвентарный в„– 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.09.2014 04АЕ в„– 134661).
На основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2011 по делу в„– А07-12356/2010 в реестр требований кредиторов предпринимателя Хазиева Т.Ш. третьей очереди, как обеспеченное залогом имущество должника, в соответствии с договором залога имущества от 06.06.2008 включено требование кредитора - общества "Девон-Кредит" в размере 2 646 796 руб. 79 коп.
В ходе конкурсного производства в отношении предпринимателя Хазиева Т.Ш. на торгах реализованы следующие объекты недвижимости, принадлежащие должнику и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011402:84: производственный цех, нежилой, 1-этажный, общая площадь 214 кв. м, литера А2, инвентарный в„– 6254; производственный цех, нежилой, 1-этажный, общая площадь 112 кв. м, литера А1, инвентарный в„– 6254; сторожевая будка, назначение: "нежилое", общая площадь 13 кв. м, литера И, инвентарный в„– 6254.
На основании договора купли-продажи от 09.07.2012 в„– 1 собственником указанных объектов недвижимости стало общество "Комбинат железобетонных изделий".
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) предпринимателя Хазиева Т.Ш. утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества, в том числе находящегося на земельном участке недвижимого имущества, отдельно от земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2012 по делу в„– А07-12536/2010 утверждена начальная продажная цена имущества.
Начальная продажная цена земельного участка установлена определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2012 по делу в„– А07-12536/2010.
К моменту проведения торгов расположенные на земельном участке объекты недвижимости принадлежали на праве собственности обществу "Комбинат железобетонных изделий" и предпринимателю Хазиеву Т.Ш.
Одновременно с публикацией информации о продаже земельного участка в печатном органе по месту нахождения должника конкурсный управляющий предпринимателя Хазиева Т.Ш. в соответствии с п. 4 Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника предпринимателя Хазиева Т.Ш., являющегося предметом залога общества "Девон-Кредит" и общества "Социнвестбанк", для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника 11.08.2012 направил уведомление о продаже земельного участка обществу "Комбинат железобетонных изделий" как лицу, которое владеет зданиями, находящимися на данном участке, на праве собственности.
По результатам рассмотрения предложений о цене оператором электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ" за лот в„– 1, код торгов SBR12003716 ("bankruptcy.sberbank-ast.ru"), 24.09.2012 победителем торгов по продаже предмета торгов определен Суханов Максим Юрьевич (450059, Уфа, Проспект Октября, 132/1, 37), действующий по доверенности от 13.06.2012, выданной обществом "Комбинат железобетонных изделий".
По результатам торгов между обществом "Комбинат железобетонных изделий" и предпринимателем Хазиевым Т.Ш. в лице конкурсного управляющего заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84.
Право собственности общества "Комбинат железобетонных изделий" на земельный участок с кадастровым номером 02:65:011402:84 зарегистрировано 17.11.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации в„– 02-04-18/053/2012-587.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, нарушение его прав на земельный участок как собственника расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недействительность договора купли-продажи земельного участка в части отчуждения участков под объектами с литерами А, В, Д, Е, общество "Социнвестбанк" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
То есть в силу прямого указания закона по общему правилу земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости не могут продаваться раздельно.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 в„– 3771/11, в„– 4275/11 земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть представлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. Если в рамках рассмотрения требований об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявит о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса в том же процессе должен рассмотреть это требование.
Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой сделка недействительна, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Согласно ст. 35 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.
Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.
Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Установив, что общество "Социнвестбанк" является собственником объектов недвижимого имущества, литеры А, В, Д, Е, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84, при этом земельный участок с кадастровым номером 02:65:011402:84 был отчужден в пользу общества "Комбинат железобетонных изделий" для эксплуатации иных, расположенных в его границах объектов, суды пришли к правомерному выводу о наличии у истца права требования раздела указанного земельного участка с предоставлением образованных частей в собственность.
При таких обстоятельствах выводы судов о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84 следует признать обоснованным, поскольку продажа земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, не принадлежащие покупателю на праве собственности, противоречит принципу единства судьбы и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).
То обстоятельство, что в момент возникновения права собственности общества "Социнвестбанк" на объекты (литеры А, В, Д, Е) собственником земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84 являлось общество "Комбинат железобетонных изделий", а не предприниматель Хазиев Т.Ш. в рассматриваемом случае правового значения не имеет, поскольку данные объекты располагались в границах указанного земельного участка до его отчуждения обществу "Комбинат железобетонных изделий".
Вопреки доводам общества "Комбинат железобетонных изделий" положения ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку не предусматривают особенностей отчуждения земельных участков отдельно от расположенных в их границах объектов недвижимого имущества.
Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованном отклонении судом апелляционной инстанции ходатайства о назначении повторной экспертизы не может являться основанием для отмены судебных актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Определением суда от 21.04.2015 была назначена судебная экспертиза для целей разрешения вопроса о делимости (неделимости) земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84, установления возможных вариантов его раздела в интересах как общества "Социнвестбанк", так и общества "Комбинат ЖБИ".
На основании назначенной экспертизы были получены заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" Абдрашитовой Г.Х. от 16.06.2015 в„– 049/18 (15), дополнения к заключению эксперта от 10.09.2015 в„– 049/18 (15), от 21.09.2015 в„– 049/18 (15).
В соответствии с заключение эксперта была установлена возможность раздела земельного участка и предложены варианты раздела.
По результатам оценки собранных доказательств, изучения выводов эксперта, суд утвердил второй вариант раздела земельного участка, который схематично отображен на листе дела 35, том 7.
Данный вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 02:65:011402:84 предполагает соблюдение интересов истца и ответчика как собственников соответствующих объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке. Экспертом отдельно выделен земельный участок, путем использования которого обеспечивается возможность доступа ко всем иным участкам, расположенным на них зданий и сооружений. Данный участок передан в общую долевую собственность сторон. Доказательств наличия иного варианта раздела земельного участка, при котором бы соблюдались интересы обеих сторон спора, общество "Комбинат железобетонных изделий" не представило.
Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.
Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы исходя из обстоятельств дела.
Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы сторон относительно выводов эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта нет; иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.
Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются по основаниям, изложенным в мотивировочной части данного постановления, поскольку были предметом рассмотрения судов и им дана надлежащая правовая оценка.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2016 по делу в„– А07-15545/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Комбинат железобетонных изделий" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА

Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------