АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2016 г. в„– Ф09-6548/16

Дело в„– А60-38563/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Семеновой З.Г., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Сергея Юрьевича (далее - предприниматель Лебедев С.Ю.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2015 по делу в„– А60-38563/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании 29.06.2016 принял участие представитель Управления муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил (далее - Управление) - Дубовицкий Р.А. (доверенность от 11.01.2016).
В судебном заседании 29.06.2016 объявлен перерыв до 30.06.2016. После окончания перерыва судебное заседание продолжено с участием того же представителя.

Индивидуальный предприниматель Лебедев Сергей Юрьевич (далее - предприниматель Лебедев С.Ю.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 253,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ульяновская, 42, изложенного от 08.07.2015 в„– 01-01/4111; и о возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
К участию в деле в качестве второго заинтересованного лица привлечено Управление (ст. 41, 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 30.11.2015 (судья Бирюкова Л.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 (судьи Дюкин В.Ю., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.
Предприниматель Лебедев С.Ю. с судебными актами не согласен, в кассационной жалобе просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению предпринимателя Лебедева С.Ю., отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение спорного помещения является необоснованным, поскольку им соблюдены условия ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ. Ссылаясь на п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 в„– 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявитель указывает, что договор заключен на срок менее года, в связи с чем государственная регистрация не требовалась.
В отзыве на кассационную жалобу Глава г. Нижний Тагил просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (в настоящее время Управление) (арендодатель) и предпринимателем Лебедевым С.Ю. подписан договор аренды объекта муниципального нежилого помещения от 14.09.2000 в„– 65 в ред. дополнительных соглашений, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении в„– 1, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, для использования в качестве точки по производству продуктов питания (п. 2.1 договора).
В приложении в„– 1 к договору указаны характеристики передаваемого недвижимого объекта: встроенное помещение по адресу: ул. Ульяновская, 42, площадь 256,4 кв. м, балансовая стоимость 347 072 руб. 00 коп., износ 34%, остаточная стоимость 229 064 руб.
Договор от 14.09.2000 распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.09.2000, и действует по 01.09.2001 (п. 4.1 договора).
Предприниматель Лебедев С.Ю. обратился в Управление с заявлением от 25.06.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.
В письме от 08.07.2015 в„– 01-01/4111 Управление отказало заявителю в реализации данного права, в связи с тем, что договор аренды не прошел государственную регистрацию в течение срока его действия.
Считая данный отказ нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель Лебедев С.Ю. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем основания для возникновения у заявителя преимущественного права на выкуп недвижимого имущества отсутствуют. Кроме того, суды указали на существенное изменение характеристик объекта, а именно: уменьшение его площади.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом в„– 159-ФЗ.
В силу положений ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ (в ред. действовавшей на момент обращения предпринимателя Лебедева С.Ю. с заявлением о выкупе) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при выполнении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 указанного закона.
В соответствии с п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона в„– 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом в„– 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 названной статьи).
В данном случае предпринимателю Лебедеву С.Ю. отказано в выкупе арендуемого помещения на основании п. 1 ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ, поскольку договор аренды, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Проанализировав условия договора аренды от 14.09.2000 в„– 65 с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно п. 4.1 названного договора он распространяет свое действие на арендные отношения сторон, возникшие после 01.09.2000 и действует до 01.09.2001, в связи с чем пришли к выводу о том, что срок действия договора равен году.
Поскольку в установленном законом порядке данный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы не были, суды признали отказ Управления законным и обоснованным.
Между тем суды не учли следующее.
В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 в„– 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
С учетом изложенного, следует заключить, что договор аренды от 14.09.2000 в„– 65 заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации.
Иные обстоятельства, в частности, соответствует ли предприниматель Лебедев С.Ю. критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, наличие у него задолженности по арендным платежам заинтересованными лицами не оспариваются.
Таким образом, предприниматель Лебедев С.Ю. в целях реализации прав, предоставленных Федеральным законом в„– 159-ФЗ соответствует требованиям ст. 4 Федерального закона в„– 209-ФЗ, а также всем условиям, установленным в ст. 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, отказ управления является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах, у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Вывод судов о существенном изменении характеристики объекта не лишает преимущественного права на выкуп помещения, поскольку помещение, указанное в техническом паспорте и испрашиваемое помещение согласно кадастровому номеру является одним и тем же объектом; при этом площадь относительно которой он обладает преимущественным правом в силу Закона в„– 159-ФЗ, не увеличилась, а уменьшилась, следовательно он не претендует на выкуп помещения большей площади, чем которое он занимал по договору аренды.
Исходя из изложенного, решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2015 по делу в„– А60-38563/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 по тому же делу подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при их принятии судами неправильно применены нормы материального права.
Поскольку суды установили фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2015 по делу в„– А60-38563/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 по тому же делу отменить.
Признать незаконным отказ Главы города Нижний Тагил от 08.07.2015 в„– 01-01/4111 в реализации индивидуальному предпринимателю Лебедеву Сергею Юрьевичу права на выкуп арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером: 66:56:0208004:5009 по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Ульяновская, д. 42 как противоречащий статьям 3, 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Обязать Главу города Нижний Тагил устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Взыскать с Главы города Нижний Тагил в пользу индивидуального предпринимателя Лебедеву Сергею Юрьевичу судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску 300 руб., по апелляционной жалобе - 150 руб., по кассационной жалобе - 150 руб.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА


------------------------------------------------------------------