АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. в„– Ф09-3915/16

Дело в„– А60-33809/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Тороповой М.В., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил (далее - Управление, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2015 по делу в„– А60-33809/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
Управления - Дубовицкий Р.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 9);
общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - в„– 7" (далее - общество "ЖЭУ - в„– 7", ответчик) - Бушмелева Ю.В. (доверенность от 17.08.2015).

Управление обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "ЖЭУ - в„– 7" о взыскании 33 910 руб. 36 коп., в том числе неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением за период с ноября 2014 по июнь 2015 в сумме 33 166 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 744 руб. 36 коп., а также о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое муниципальное помещение в„– 11 площадью 23,0 кв. м, расположенное на первом этаже в здании нежилого назначения, литера Б1, по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Энтузиастов, 35.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2015 (судья Матущак Ю.В.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 (судьи Гулякова Г.Н., Васильева Е.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами ошибочно применена правовая позиция, изложенная в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 в„– 73). Данный вывод сделан судами без оценки его довода о том, что договор не исполнялся ответчиком. Погашение ответчиком задолженности в период нахождения спора в суде (после обращения истца в суд с иском о взыскании этой задолженности) не свидетельствует о добровольном исполнении договора аренды и возникновении обязательственных отношений, основанных на договоре аренды. По мнению заявителя, договор аренды является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке; арендатором не исполнялся, следовательно, вывод судов о том, что истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении срока договора аренды либо на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует действующему законодательству.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Управлением (арендодатель) и обществом "ЖЭУ - в„– 7" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 10.11.2014 в„– 1427 (далее - договор).
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложениях в„– 1, 2 (нежилое помещение в„– 11 на первом этаже в здании нежилого назначения, литера Б1, по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Энгельса, 35), для использования в качестве офиса (п. 2.1 договора).
Срок действия договора установлен с 10.11.2014 по 10.11.2017.
Имущество передано арендатору во владение и пользование по акту приема-передачи нежилого помещения от 10.11.2014, подписанному сторонами.
В соответствии с п. 3.1 размер арендной платы определен в сумме 4 025 руб. 00 коп. в месяц и может изменяться в сторону увеличения на основании решения Нижнетагильской городской Думы в сроки, определенные действующим законодательством.
Согласно п. 9.3 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда.
Управление 18.02.2015 направило обществу "ЖЭУ - в„– 7" письмо с предложением о погашении задолженности по арендной плате.
19.05.2015 Управлением повторно направлено сообщение о погашении задолженности по арендной плате с уведомлением о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение в десятидневный срок со дня получения претензии.
Обществом "ЖЭУ - в„– 7" названные претензии оставлены без ответа и удовлетворения.
Управление, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 10.11.2014 в„– 1427, неисполнение арендатором условий договора об оплате, который фактически осуществлял владение и пользование им, что свидетельствует о незаконном его использовании, обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с общества суммы неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением за период с ноября 2014 по июнь 2015, процентов за пользование чужими денежными средствами и освобождении занимаемого помещения.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции общество погасило имеющуюся задолженность, о чем свидетельствуют платежные поручения от 09.07.2015 в„– 166 на сумму 33 166 руб., от 03.07.2015 в„– 157 на сумму 3 272 руб. 37 коп., в связи с чем истец отказался от иска в части взыскания оплаты за фактическое пользование помещением и процентов.
Производство по делу в указанной части прекращено применительно к п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности по освобождению помещения, суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления от 17.11.2011 в„– 73, пришли к выводу о том, что несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, между сторонами возникли обязательственные отношения, основанные на договоре аренды помещения, поскольку между ними достигнуто соглашение о передаваемом в аренду объекте, о размере платы за пользование помещением, в том числе, касающееся его досрочного расторжения. При этом суды указали, что Управление может потребовать возврата помещения либо по истечении срока пользования им, либо расторгнуть договор в порядке, предусмотренном в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. А поскольку требования о расторжении договора истец не заявлял, основания для возложения обязанности на ответчика освободить муниципальное имущество, отсутствуют.
Отклоняя довод истца о неисполнении договора по оплате за пользование помещением, суды сослались на оплату задолженности ответчиком в период рассмотрения спора, а также в процессе исполнительного производства, возбужденного в отношении Управления, об обращении взыскания на имущественное право получения арендных платежей, принадлежащих должнику (истцу), в том числе по договору от 10.11.2014 в„– 1427.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 Постановления от 17.11.2011 в„– 73, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 данного Кодекса не имеется.
Как установлено судами, договор аренды нежилого помещения от 10.11.2014 в„– 1427 не был зарегистрирован, что является обязательным условием для признания его заключенным в силу изложенных норм права.
Незаключенный договор не порождает правоотношений между подписавшими его сторонами.
В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1);
граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2);
при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3);
никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
Пункт 14 Постановления от 17.11.2011 в„– 73 в определенных случаях, в том числе при исполнении сделки, но при отсутствии государственной регистрации договора, позволяет квалифицировать отношения сторон как обязательственные, которые не могут быть изменены произвольно ни одной из сторон.
Как следует из материалов дела, спорный договор арендатором по оплате за пользование помещением добровольно не исполнялся. Обязанность, принятая им по договору (п. 2. 8 договора) по его государственной регистрации, не исполнена. Отсутствуют в материалах дела также доказательства, подтверждающие направленность действий арендатора на осуществление государственной регистрации договора. При этом в отзыве на иск ответчик указывал, что законом не установлен срок для государственной регистрации, и он в любое время до окончания срока договора вправе обратиться за совершением соответствующих действий (л. д. 49), что не может быть расценено как его добросовестное поведение.
Отклонение судами довода истца о неисполнении договора арендатором со ссылкой на оплату долга в ходе рассмотрения спора следует признать необоснованной, так как данные действия свидетельствуют не об исполнении договора, а направлены на разрешение возникшего конфликта, в том числе в связи с предъявлением требования об освобождении помещения.
Не может являться подтверждением добровольного исполнения договора ответчиком наличие в материалах сводного исполнительного производства, возбужденного 16.03.2015 в отношении истца (Управления), информации об уплате ответчиком задолженности за пользование помещением в сумме 37 553 руб. 25 коп., перечисленных на депозитный счет службы судебных приставов, так как оплата произведена лишь в августе 2015 на основании требования пристава, после обращения Управления в суд с соответствующими требованиями.
Данное обстоятельство в суде кассационной инстанции представитель ответчика подтвердил.
На основании изложенного вывод судов об исполнении сделки ответчиком не соответствует представленным доказательствам и установленным судами обстоятельствам; основания для применения п. 14 Постановления от 17.11.2011 в„– 73 в рассматриваемом споре отсутствуют.
Поскольку договор аренды нежилого помещения от 10.11.2014 в„– 1427 не зарегистрирован, арендатором не исполнялся, такой договор является незаключенным, не порождающим правоотношений, следовательно, помещением арендатор пользуется при отсутствии законных оснований.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт пользования спорным помещением, следовательно, требования Управления о возложении обязанности на ответчика по его освобождению подлежат удовлетворению.
Обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1 и ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения судами норм материального права и несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, установлены судами, в силу п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции полагает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил о возложении обязанности на общество "ЖЭУ - в„– 7" освободить занимаемое муниципальное помещение в„– 11 площадью 23,0 кв. м.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2015 по делу в„– А60-33809/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по тому же делу отменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - в„– 7" освободить занимаемое муниципальное помещение в„– 11 площадью 23,0 кв. м, расположенного на первом этаже в здании нежилого назначения, литера Б1, в городе Нижнем Тагиле по адресу: ул. Энтузиастов, 35, передав его по акту приема-передачи Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ - в„– 7" в доход федерального бюджета 6000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску, 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе и 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА


------------------------------------------------------------------