АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. в„– Ф09-3014/16

Дело в„– А76-10375/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" в лице конкурсного управляющего Теплякова Эдуарда Александровича (далее - общество "Еврострой", истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу в„– А76-10375/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие: конкурсный управляющий общества "Еврострой" - Тепляков Э.А. (решении Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 по делу в„– А76-5791/2014), представитель общества "Еврострой" - Кочегарова А.В. (доверенность от 12.01.2016).

Общество "Еврострой" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭталонСервис" (далее - общество "ЭталонСервис", ответчик) об обязании зарегистрировать переход от ответчика к истцу права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение в„– 4 - магазин, находящееся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Тевосяна, д. 2, кадастровый (или условный) номер 74-74-33/227-2007-386, общей площадью 415,1 кв. м. на основании договора купли-продажи от 19.07.2012 (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление Росреестра), публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России"), Никитенко Эдуард Сергеевич.
Решением суда от 03.12.2015 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Еврострой" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Заявитель считает ошибочным вывод судов об отсутствии преюдициального значения определения Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2014 по делу в„– А76-5791/2014. Истец указывает на то, что названным определением суда установлен факт согласования сторонами всех существенных условий договора купли-продажи от 19.07.2012, в связи с чем данный договор признан судом заключенным и подлежащим исполнению; соглашение от 02.02.2013 о расторжении названного договора признано недействительным. Кроме того, при рассмотрении дела в„– А76-5791/2014 судами установлено, что 6 000 000 руб. уплачены обществом "Еврострой" обществу "ЭталонСервис" до заключения договора от 19.07.2012, оплата 22 000 000 руб. подтверждена платежными поручениями от 20.07.2012 в„– 112533, 112531. Таким образом, выводы судов по настоящему делу о том, что общество "Еврострой" не уплатило обществу "ЭталонСервис" 6 000 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от 19.07.2012 противоречат выводам судов, сделанных при рассмотрении дела в„– А76-5791/2014, имеющим в силу ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение.
В отзыве на кассационную жалобу общество "ЭталонСервис" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
Никитенко Э.С. в своем отзыве на кассационную жалобу поддержал приведенные в ней доводы, полагает, что обжалуемые судебные акты вынесены при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела, с нарушением норм процессуального права.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществом "ЭталонСервис" (продавец) и обществом "Еврострой" (покупатель) 26.06.2012 подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем на условиях и в срок, предусмотренные данным договором, основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое помещение в„– 4 - магазин, общей площадью 415,1 кв. м, находящееся по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Тевосяна, д. 2, условный номер 74-74-33/227-2007-386 (п. 1.1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора от 26.06.2012 продавец гарантирует, что нежилое помещение никому не продано, не является предметом спора, под арестом, запретом не состоит. Сторонам известно, что нежилое помещение обременено ипотекой в пользу открытого акционерного общества "МДМ Банк" (далее - общество "МДМ Банк") по договору купли-продажи от 30.05.2011 (в силу закона) и по договору ипотеки от 24.05.2011 в„– ЮЛ-014-00-10-06673Н. До передачи основного договора купли-продажи в управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности продавец обязуется представить покупателю документальное подтверждение погашения записи об ипотеке.
Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрено, что оплата нежилого помещения в сумме 28 000 000 руб., осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: 6 000 000 руб. - до подписания основного договора купли-продажи за счет собственных средств покупателя, 22 000 000 руб. - в течение 5 рабочих дней после заключения основного договора купли-продажи за счет кредитных средств, предоставленных обществом "Сбербанк России".
Между обществом "ЭталонСервис" (продавец) и обществом "Еврострой" (покупатель) 19.07.2012 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое помещение в„– 4 - магазин, общей площадью 415,1 кв. м, находящееся по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Тевосяна, д. 2, условный номер 74-74-33/227-2007-386 (п. 1.1 договора от 19.07.2012).
Цена приобретаемого покупателем помещения составляет 28 000 000 руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Одновременно с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, другие документы (п. 1.3 договора от 19.07.2012).
На основании п. 2.1 договора купли-продажи оплата нежилого помещения, указанного в п. 1.1 данного договора, в сумме 28 000 000 руб. осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: 6 000 000 руб. - до подписания основного договора купли-продажи за счет собственных средств покупателя, 22 000 000 руб. - в течение 5 рабочих дней после заключения основного договора купли-продажи за счет кредитных средств, предоставленных обществом "Сбербанк России".
Нежилое помещение, указанное в п. 1.1 договора, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю. Право залога продавца на нежилое помещение до полной оплаты имущества в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает (п. 2.2 договора).
В силу п. 4.1 договора от 19.07.2012 продавец обязан в трехдневный срок с момента оплаты полной стоимости, указанной в пункте 1.3, передать покупателю помещение по акту приема-сдачи.
По условиям п. 5.1 договора купли-продажи право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое помещение.
Акт приема-передачи помещения от продавца к покупателю в материалы дела не представлен.
Право собственности общества "ЭталонСервис" на спорное помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2011 серии 74-АГ в„– 621243, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2013 в„– 74-0-1-171/4133/2013-7515.
Обществом "Еврострой" (заемщик) и обществом "Сбербанк России" 17.08.2012 (кредитор) заключен кредитный договор в„– 54796, согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 22 000 000 руб. для приобретения объекта недвижимости - нежилого помещения в„– 4 - магазина, общей площадью 415,1 кв. м, находящегося по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Тевосяна, д. 2, условный номер 74-74-33/227-2007-386 на срок по 17.07.2017, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в срок и на условиях договора (п. 1 договора).
Общество "Еврострой" 20.07.2012 уплатило обществу "ЭталонСервис" 22 000 000 руб., в том числе, по платежному поручению в„– 112531 - 18 538 888 руб. 89 коп., по платежному поручению в„– 112533 - 3 461 111 руб. 11 коп.
Согласно платежному поручению в„– 112531 на сумму 18 538 888 руб. 89 коп. произведено погашение задолженности общества "ЭталонСервис" по кредитному договору от 24.05.2011 в„– ЮЛ-014-00-10-0667 в адрес общества "МДМ Банк" в соответствии с договором купли-продажи от 19.07.2012 за нежилое помещение в„– 4 - магазин по адресу: г. Магнитогорск, ул. Тевосяна, д. 2.
В платежном поручении в„– 112533 на сумму 3 461 111 руб. 11 коп. в качестве назначения платежа указана оплата по договору купли-продажи от 19.07.2012 за спорное нежилое помещение.
Истец направлял в адрес ответчика претензии от 08.10.2012 в„– 57, от 12.12.2012 в„– 68, в которых требовал произвести оплату образовавшейся задолженности в размере 6 000 000 руб.
Обществом "ЭталонСервис" (продавец) и обществом "Еврострой" (покупатель) подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 19.07.2012, согласно которому в связи с тем, что покупателем не были исполнены обязательства по оплате переданного ему помещения, договор не был зарегистрирован и переход права собственности к покупателю не состоялся, стороны достигли соглашения о признании подписанного договора купли-продажи спорного нежилого помещения магазина незаключенным, прекращении всех правоотношений сторон, возникших в связи с подписанием указанного договора, и его условий (п. 2 дополнительного соглашения).
Согласно копии акта приема денежных средств от 02.02.2013 общество "Еврострой" в лице директора Диденко А.А. приняло от общества "ЭталонСервис" в лице исполняющего обязанности директора Кучерова С.С. денежные средства в сумме 18 500 000 руб. во исполнение п. 3 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 19.07.2012.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2014 по делу в„– А76-5791/2014 общество "Еврострой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Сообщением от 09.12.2014 в„– 33/277/2014-431 обществу "Еврострой" управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в„– 4 - магазин, общей площадью 415,1 кв. м, находящееся по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Тевосяна, д. 2, условный номер 74:33:0307001:289, поскольку заявителем не представлено заявление на переход права собственности от общества "ЭталонСервис". Также управление Росреестра указало на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы ограничения (обременения) в виде арестов и запретов на совершение регистрационных действий на данное имущество на основании постановления от 25.09.2013, вынесенного Правобережным районным судом города Магнитогорска Челябинской области, определений от 03.12.2013, 16.05.2014, 16.05.2014, вынесенных Арбитражным судом Челябинской области.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2014 по делу в„– А76-5791/2014, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2014, соглашение от 02.02.2013 о расторжении договора купли-продажи признано недействительным на основании п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", как сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, договор от 19.07.2012 признан заключенным.
Общество "Еврострой", ссылаясь на то, что общество "ЭталонСервис" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение на основании договора купли-продажи от 19.07.2012, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума в„– 10/22), иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Судами установлено, что из условий спорного договора купли-продажи следует, что стороны обусловили фактическую передачу по акту приема-передачи продавцом покупателю помещения, а также государственную регистрацию перехода права на него полной оплатой покупателем стоимости помещения (п. 4.1, 5.1 договора от 19.07.2012).
Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о недоказанности факта передачи помещения, что также не оспаривается сторонами спора.
Требование о передаче нежилого помещения, являющегося предметом договора купли-продажи от 19.07.2012, обществом "Еврострой" в рамках настоящего дела не заявлено.
Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума в„– 10/22, суды верно указали на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение от ответчика к истцу.
Кроме того, исследовав материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика (продавца) обязанности передать спорное помещение на основании п. 4.1 договора купли-продажи от 19.07.2012, так как истцом не доказан факт полной оплаты ответчику по спорному договору.
Так, по условиям п. 2.1 договора купли-продажи от 19.07.2012 оплата нежилого помещения осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Между тем платежных документов, подтверждающих факт перечисления на расчетный счет ответчика 6 000 000 рублей, истцом не представлено, так же как и иных доказательств фактической оплаты данной суммы другими способами.
Суды указали на то, что исходя из толкования п. 2.1 договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации также не следует факт передачи истцом ответчику указанной оплаты, так как в названном пункте отсутствует утвердительное указание на уже состоявшийся факт оплаты данной суммы.
Кроме того, судами приняты во внимание имеющееся в материалах дела доказательства: претензии общества "ЭталонСервис" от 08.10.2012 в„– 57, от 12.12.2012 в„– 68, ответы на запрос открытого акционерного общества "Уральский транспортный банк" от 26.10.2012 и 31.05.2013, согласно которым платежное поручение от 27.06.2012 в„– 4 (на которое ссылался истец в подтверждение факта оплаты 6 000 000 руб.) банк от истца не получал, перечисление денежных средств в размере 6 000 000 руб. в адрес обществ "ЭталонСервис" не осуществлял. Судами также принято во внимание, что сторонами 02.02.2013 было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 19.07.2012, согласно которому стороны достигли соглашения о признании подписанного договора купли-продажи незаключенным, прекращении всех правоотношений сторон, в связи с тем, что покупателем не были исполнены обязательства по оплате переданного ему помещения. Суды верно указали, что факт признания данного дополнительного соглашения недействительным определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2014 по делу в„– А76-5791/2014 сам по себе не свидетельствует о том, что стороны привели в соглашении недостоверную информацию о неполной оплате по договору купли-продажи.
Отсутствие доказательств полной оплаты также исключает наступление у общества "ЭталонСервис" обязанности по регистрации перехода права собственности на спорное имущество к обществу "Еврострой".
Рассматривая настоящее дело, судами дана оценка доводам общества "Еврострой" о том, что обстоятельства исполнения договора купли-продажи от 19.07.2012 являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Челябинской области по делу в„– А76-5791/2014.
Отклоняя данный довод, суды пришли к выводу о том, что определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2014 по делу в„– А76-5791/2014 не установлены обстоятельства, являющиеся преюдициальными при рассмотрении настоящего дела, так как в названном судебном акте суд сделал вывод об оплате истцом ответчику 6 000 000 руб. в результате толкования условий п. 2.1 договора купли-продажи от 19.07.2012. Кроме того, удовлетворяя заявленные по указанному делу требования, суд исходил также из того, что факт неуплаты указанной суммы не свидетельствует о существенном нарушении договора купли-продажи, влекущем его расторжение.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу в„– А76-10375/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" в лице конкурсного управляющего Теплякова Эдуарда Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА


------------------------------------------------------------------