АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. в„– Ф09-4186/16

Дело в„– А50-7555/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКОМ" (далее - общество "ЭКОМ") на решение Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2015 по делу в„– А50-7555/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Муниципальное автономное учреждение "Культурно-деловой центр" (далее - МАУ "Культурно-деловой центр") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ЭКОМ" о взыскании 348 387 руб. задолженности по арендной платы по договору аренды помещения от 10.05.2014 в„– 10/05-2014, а также 45 200 руб. договорной неустойки по состоянию на 31.03.2015 (с учетом уточнений в порядке, определенном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "ЭКОМ" обратилось в Арбитражный суд Пермского края к МАУ "Культурно-деловой центр" с встречным иском о взыскании 794 837 руб. 85 коп., составляющих стоимость выполненных в арендуемом помещении ремонтных работ и работ по обеспечению противопожарной безопасности.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2015 (судья Бородулина М.В.) первоначальный иск удовлетворен частично. С общества "ЭКОМ" в пользу МАУ "Культурно-деловой центр" взыскано 386 217 руб. 81 коп., в том числе 348 387 руб. задолженности, 37 830 руб. 81 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Васильева Е.В., Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ЭКОМ" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Заявитель указывает, что на момент передачи помещения в аренду, оно находилось в неудовлетворительном состоянии, требовало капитального ремонта. Поскольку в разумный срок с момента заключения договора капитальный ремонт арендодателем произведен не был, арендатор был вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость. В обоснование своей позиции заявитель ссылается на ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного имущества, нарушение такой обязанности предоставляет арендатору, в том числе, право произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость. С целью осуществления капитального ремонта арендатор заключил договоры подряда, которые подтверждают факт несения расходов по ремонту. Доказательства возмещения арендатору расходов на выполнение капитального ремонта арендодателем в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. Кроме того, заявитель считает, что наличие в договоре условия о праве арендатора осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества (п. 6.11 договора) исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Также заявитель ссылается на положение п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающее право арендатора на возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды.

При рассмотрении спора судами установлено, между МАУ "Культурно-деловой центр" (арендодатель) и обществом "ЭКОМ" (арендатор) заключен договор аренды помещения от 10.05.2014 в„– 10/05-2014, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 313,4 кв. м в подвале и на первом этаже здания по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. Ленина, 45 (подвал, номера комнат 42 - 49, 54 - 57, 1 этаж литера А, номер на поэтажном плане в„– 1001, номера комнат 51, 52, 54, 55 согласно техническому паспорту нежилого здания по состоянию на 06.08.2003).
Согласно п. 2.3 договора арендатор использует арендуемое помещение исключительно для ведения коммерческой деятельности - столовая, кафе, места общественного питания.
Заключению договора аренды муниципального имущества предшествовало участие общества в аукционе на право заключения договора, а также заключение сторонами договора о задатке от 23.04.2014 в„– 04, на основании которого обществом как претендентом был уплачен задаток в размере 20 000 руб.; по условиям договора о задатке (абз. 3 раздела 1, абз. 8 раздела 3 договора о задатке) в случае признания претендента победителем аукциона сумма задатка засчитывается в счет арендной платы по договору аренды муниципального имущества, заключаемому по итогам аукциона.
Договор заключен сроком до 08.05.2024 (п. 3.1 договора).
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.05.2014.
Договор зарегистрирован уполномоченным органом 13.10.2014.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендная плата за помещение устанавливается по результатам открытого аукциона, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 05.05.2014 в„– 1 и составляет 40 000 руб. в месяц, без НДС. Арендная плата не включает в себя плату за коммунальные платежи (за водо-, электроснабжение, канализацию, вывоз мусора, уборка прилегающей территории, охрану помещений). Арендная плата за помещение должна перечисляться арендатором авансом в срок не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца в безналичной форме.
Пунктом 5.3.3 договора установлена обязанность арендодателя в течение срока аренды обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения здания (объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Чусовой, ул. Ленина, д. 45 - п. 1.1.3 договора аренды), рабочее состояние систем вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения и противопожарной системы.
Согласно п. 6.1, 6.3 договора, арендатор вправе приступить к производству любого ремонта или иных строительных работ только в том случае, если предоставит арендодателю на согласование и одобрение не позднее чем за 15 рабочих дней до начала ремонта проектную документацию.
Согласно пункту 6.11 договора арендатор может производить капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы в порядке, установленном разделом 9.3 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Чусовское городское поселение", утв. Решением Думы Чусовского городского поселения от 23.04.2010 в„– 250, либо другими действующими нормативными актами органом местного самоуправления и действующего законодательства.
Согласно п. 9.6 договора в случае просрочки внесения арендной платы за помещение по вине арендатора, последний выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 20% от размера месячной арендной платы.
К договору аренды 10.05.2014 сторонами заключено соглашение, в соответствии с которым арендатор в период с 10.05.2014 по 31.08.2014 производит за счет собственных средств частичный ремонт арендуемого объекта по видам работ и в объеме, указанным в прилагаемой к соглашению проектно-сметной документации (смете), общей стоимостью 128 000 руб., а арендодатель в период с 10.05.2014 до 31.08.2014 осуществляет ежемесячно зачет в счет указанной стоимости работ в счет арендной платы.
В соответствии с п. 3.1 соглашения стоимость затрат арендатора сверх суммы, установленной в п. 2.1 соглашения, а также стоимость работ, не предусмотренных согласованной обеими сторонами сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.
За период с 10.05.2014 по 31.07.2015 обществу "ЭКОМ" начислена арендная плата в размере 588 387 руб. При этом с учетом уплаченного задатка (20 000 руб.), произведенного на основании соглашения от 10.05.2014 зачета (128 000 руб.) и поступившей оплаты (92 000 руб.) задолженность ответчика по арендной плате на 31.07.2015 составила 348 387 руб.
Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендных платежей, МАУ "Культурно-деловой центр" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Общество "ЭКОМ" в свою очередь обратилось в суд с встречными исковыми требованиями, в соответствии с которыми просило взыскать с стоимость выполненных в арендуемом помещении ремонтных работ и работ по обеспечению противопожарной безопасности.
При рассмотрении дела суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендной платы в предъявленной к взысканию сумме, при этом произвел перерасчет размера неустойки, в связи с чем удовлетворил данные исковые требования частично. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд пришел к выводу, что ответчиком не представлено доказательств того, что арендодателем было одобрено выполнение каких-либо работ, не предусмотренных сметой (приложением к соглашению от 10.05.2014); представленные доказательства не свидетельствует о проведении работ по капитальному ремонту помещения.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда в части отсутствия основания для удовлетворения встречного иска, в остальной части решение суда не обжаловалось.
Поскольку судебные акты обжалуются лишь в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов только в указанной части, в пределах доводов кассационной жалобы.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Обращаясь в суд с требованием о взыскании стоимости ремонтных работ, истец указал, что помещение было передано в аренду в состоянии непригодном для его использования по назначению, арендодатель не обеспечил должным образом функционирование всех систем жизнеобеспечения в здании, в том числе, противопожарной сигнализации, а также указал на произведенный им капитальный ремонт помещения.
В подтверждение своих расходов обществом "ЭКОМ" в материалы дела представлены договоры подряда от 22.05.2014, в„– 28/04-2014 от 28.04.2014, в„– 05/03-2014 от 05.03.2014, в„– 01/02-2014 от 01.02.2014, в„– 04/03-2014 от 04.03.2014, в„– 24/02-2014 от 24.02.2014, в„– 15/03-2014 от 15.03.2014; договор на выполнение монтажных работ системой речевого оповещения от 19.05.2014 в„– 127; договор на выполнение работ по монтажу охранно-пожарной сигнализации; договор на техническое обслуживание оборудования автоматической пожарной сигнализации от 01.10.2014 в„– 23/АПС-ТО; акты сдачи-приемки работ, товарные и кассовые чеки.
Исследовав данные доказательства, суды указали, что большинство из представленных договоров и платежных документов датированы ранее заключения договора аренды и передачи помещения арендатору; большинство расходов по своему содержанию не могут быть соотнесены с объектом аренды и какими-либо конкретными работами.
Оценив акт осмотра передаваемых в аренду нежилых помещений от 05.05.2014, подписанный с обеих сторон, суд пришел к выводу о том, что указанные документ подтверждает, что арендатор знал о необходимости капитального ремонта кафе и столовой, неисправности лифта, отсутствии определенной сантехники в туалете.
При этом суды приняли во внимание наличие соглашения от 10.05.2014 о частичном возмещении затрат арендатору на ремонт арендуемого объекта, а также локального сметного расчета к соглашению на сумму 128 000 руб., впоследствии зачтенных арендодателем в счет уплаты арендных платежей. Согласие на возмещение стоимости иных работ, не предусмотренных, согласованной сторонами сметой, арендодатель не давал, доказательств обнаружения иных недостатков арендуемого имущества, не оговоренных в акте приема-передачи от 10.05.2014, арендатор не представил.
Проанализировав условия договора аренды помещения от 10.05.2014 в„– 10/05-2014, в том числе п. 6.1, 6.3, 6.4, 6.11 договора, суды установили, что арендатор вправе производить любой ремонт или иные строительные работы только в том случае, если предоставит арендодателю на согласование и одобрение в установленный срок проектную документацию; арендатор может производить капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы в порядке, установленном разделом 9.3 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Чусовское городское поселение", утв. Решением Думы Чусовского городского поселения от 23.04.2010 в„– 250, либо другими действующими нормативными актами органом местного самоуправления и действующего законодательства.
Согласно п. 9.3.4 указанного Положения для проведения капитального ремонта или иных неотделимых улучшений объекта с применением зачета затрат арендатора в счет арендной платы в случаях, предусмотренных в пункте 9.3.2 Положения, арендатор представляет в администрацию заявление о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений) объекта с зачетом в качестве арендной платы затрат на его проведение и дефектную ведомость с указанием объемов работ.
Вместе с тем в нарушение условий договора и указанного Положения согласия на проведение капитального ремонта от истца (арендодателя) сверх согласованной сторонами договора аренды сметы (128 000 руб.), равно как согласия на монтаж противопожарной сигнализации ответчик (арендатор) не получал; доказательства каких-либо обращений арендатора к арендодателю в связи с неисправностью противопожарной сигнализации, до предъявления арендатором претензии от 13.02.2015 в„– 4 о зачете соответствующих расходов в счет арендной платы, в материалы дела не представлены; сведения относительно отсутствия либо неисправности противопожарной сигнализации на момент передачи помещения в аренду не представлены.
С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания стоимости выполненных арендатором ремонтных работ, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.
Довод заявителя кассационной жалобы о возможности применения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендатора на возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды, отклоняется, поскольку был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами обстоятельств, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2015 по делу в„– А50-7555/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЭКОМ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ


------------------------------------------------------------------