АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. в„– Ф09-3779/16

Дело в„– А60-42278/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Рябовой С.Э., Краснобаевой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2015 по делу в„– А60-42278/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" - Собянин А.А. (доверенность от 10.08.2015); Осинцев Е.А. (доверенность от 10.08.2015)
Управления федеральной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - Токманцева Е.К. (доверенность от 23.11.2015 в„– 08-17/171).

Общество с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" (далее - общество "ОПТИМА", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Управления федеральной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в лице Асбестовского отдела (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество или сделки с ним от 07.08.2015 в„– 66/030/301/2015-3461 и о возложении на Управление Росреестра обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:34:0502025:136 площадью 8 950 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под скважину, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Береговая, на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2015 в„– 61.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Асбестовского городского округа, Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Асбестовского городского округа.
Решением суда от 02.11.2015 (судья Ванин П.Б.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 (судьи Дюкин В.Ю., Жукова Т.М., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ОПТИМА" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение ими норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы ссылается на то, что спорный земельный участок был предоставлен обществу в аренду под объект промышленности (производственная база), при этом вид разрешенного использования - "под скважину" не был приведен в соответствие с распоряжением администрации Асбестовского городского округа от 18.07.2012 в„– 700-РА, которым предписывалось внести изменения в кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством. Между тем, по мнению заявителя, суды не установили, когда была допущена ошибка в документации, а также не учли, что данные Государственного кадастра недвижимости носят информационный характер, а первичное значение для определения использования участка имеет решение собственника. Согласно доводам общества "ОПТИМА", суды не учли, что площадь объектов недвижимости, принадлежащих заявителю составляет 92,4 кв. м и 101,5 кв. м соответственно, и они физически не могут быть расположены на земельном участке площадью 0,1 га (100 кв. м); судами не были выяснены обстоятельства существования скважины на земельном участке, принадлежности ее кому-либо на праве собственности, регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 66:34:0502025:136. Заявитель также полагает, что суд первой инстанции, признав сделку ничтожной, вышел за предмет заявленных требований, поскольку ни одной из сторон данные требования не заявлялись, не установив иные основания для отказа в регистрации.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что обществом "ОПТИМА" по договору купли-продажи от 30.10.2007 были приобретены здания нежилого назначения, находящиеся в разрушенном состоянии (процент физического износа 40%) площадью соответственно 92,4 кв. м и 101,5 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Асбест, в районе плотины Черемшанская, расположенные на земельном участке, общей площадью 0,01 га, согласно п. 2 постановления Главы администрации города Асбеста от 17.04.1995 в„– 169 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (свидетельства о государственной регистрации права от 02.06.2009 серия АГ в„– 735018,735019).
На основании заявления общества "ОПТИМА" о предоставлении земельного участка под вышеназванными объектами недвижимости администрацией Асбестовского городского округа от 18.07.2012 в„– 700-РА вынесено распоряжение об образовании земельного участка площадью 4 660 кв. м в кадастровом квартале 66:34:0502025, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Береговая в„– 8/1, с целевым использованием под объект промышленности (производственная база), из земельного участка общей площадью 8 400 кв. м с кадастровым номером 66:34:0502025:136, расположенного по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Береговая, утверждена схема расположения созданного земельного участка.
Также администрацией Асбестовского городского округа от 18.07.2012 в„– 701-РА вынесено распоряжение об образовании земельного участка площадью 4 290 кв. м в кадастровом квартале 66:34:0502025, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Береговая в„– 8/2, с целевым использованием под объект промышленности (производственная база), из земельного участка общей площадью 8 400 кв. м с кадастровым номером 66:34:0502025:136, расположенного по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Береговая, утверждена схема расположения созданного земельного участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования муниципального предприятия "Производственно-техническое объединение "ЖКХ" на земельный участок общей площадью 0,84 га, расположенного по адресу Свердловская область, г. Асбест, ул. Береговая, прекращено распоряжением администрации Асбестовского городского округа от 04.07.2013 в„– 840-РА.
Решением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 11.02.2014 в„– 66/14-24585 было отказано в учете изменений земельного участка с кадастровым номером 66:34:0502025:136, в том числе в связи с пересечением его границ с границами земельного участка с кадастровым номером 66:34:0502025:1420.
На основании распоряжения администрации Асбестовского городского округа от 01.10.2014 в„– 1130-РА обществу "ОПТИМА" по договору аренды земельного участка от 06.10.2014 в„– 2223 предоставлен земельный участок площадью 8 950 кв. м с кадастровым номером 66:34:0502025:136, на котором расположены принадлежащие заявителю на праве собственности указанные разрушенные здания.
В пункте 1.1. этого договора аренды содержится указание на разрешенное использование участка - под скважину.
Такое же указание содержится в договоре купли-продажи от 26.06.2015 в„– 61, согласно условиям которого Асбестовским городским округом (продавец) отчуждается, а обществом "ОПТИМА" (покупатель) приобретается в собственность указанный земельный участок площадью 8 950 кв. м с кадастровым номером 66:34:0502025:136.
Решением Управления Росреестра, изложенном в сообщении от 07.08.2015 в„– 66/030/301/2015-3461, отказано в регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:34:0502025:136: разрешенное использование этого земельного участка - под скважину, площадь 8 950 кв. м, в связи с несоответствием документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства - ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. В обоснование отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок регистрирующим органом указано на то, что покупатель является собственником двух разрушенных зданий, а не скважины, при этом при покупке зданий земельный участок, предоставленный под здания, находился в постоянном пользовании у продавца, площадью 0,01 га. Причины, препятствующие государственной регистрации, в срок с 30.06.2015 до 08.08.2015, на который государственная регистрация была приостановлена, не были устранены.
Общество "ОПТИМА", полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы и не соответствует действующему законодательству, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями п. 1 ст. 35, абз. 2 ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и исходили из того, что заявленные обществом требования подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, указанное право осуществляется юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами; при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Суды также приняли во внимание доводы администрации Асбестовского городского округа, согласно которым на указанном земельном участке имеется водозаборная скважина, которая в собственность обществу "Оптима" не передавалась, заявитель не является собственником либо иным законным владельцем водозаборной скважины и, следовательно, не может рассчитывать на приобретение прав на земельный участок под скважиной, данных, которые могли бы свидетельствовать о ликвидации этого объекта, не выявлены; заявитель имеет право только на земельный участок, на котором располагаются его объекты недвижимости и может испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов, при этом размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определяется в порядке, установленном статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации; площадь объектов недвижимости, которые находятся в разрушенном состоянии, составляет 92,4 кв. м и 101,5 кв. м, площадь земельного участка, на котором эти объекты расположены, определена в размере 8 950 кв. м, при этом отсутствуют доказательства того, что для эксплуатации указанных объектов недвижимости с учетом их назначения необходим весь земельный участок площадью 8 950 кв. м, предоставленный, в том числе, для иной цели - для эксплуатации скважины, собственником которой заявитель не является.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшем их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.
На основании п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
Согласно положениям п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 указанного Кодекса.
В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Сходные положения содержались в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.
Таким образом, по смыслу указанных норм не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
При этом исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственника объекта недвижимости формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Поскольку из содержания представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:34:0502025:136 имеет разрешенное использование - под скважину и площадь 8 950 кв. м, при этом покупатель этого участка является собственником двух разрушенных зданий, а не скважины, и при покупке этих зданий площадь земельного участка, принадлежавшего продавцу, под зданиями определена в размере 0,01 га, Управление Росреестра с учетом вышеуказанных норм пришло к обоснованному выводу о несоответствии представленных на государственную регистрацию документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства и правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, приняв во внимание, что в установленный в уведомлении о приостановлении регистрации срок причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены.
При изложенных обстоятельствах оснований для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным у судов не имелось, в удовлетворении заявления общества "ОПТИМА" отказано правомерно.
Доводы заявителя кассационной жалобы фактически сводятся к изложению обстоятельств, предшествующих заключению договора купли-продажи земельного участка, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах дела, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в рамках настоящего дела спор о праве на земельный участок не рассматривался, обществом "ОПТИМА" оспаривался отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности, вывод суда первой инстанции о недействительности договора от 26.06.2015 в„– 61 является преждевременным. Между тем, с учетом изложенных обстоятельств данный вывод не повлек принятия незаконного судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2015 по делу в„– А60-42278/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА

Судьи
С.Э.РЯБОВА
И.А.КРАСНОБАЕВА


------------------------------------------------------------------