АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. в„– Ф09-2499/16

Дело в„– А76-6607/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Златметаллкомплект плюс" (далее - общество "Златметаллкомплект плюс") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу в„– А76-6607/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Свердловской области - Балакина И.Н. (доверенность от 23.11.2015 в„– 8/2-15-15).

Общество с ограниченной ответственностью "Катрин" (далее - общество "Катрин") в рамках дела в„– А76-6607/2015 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Златоустовского городского округа, обществу "Златметаллкомплект плюс" о признании недействительным подп. 1 п. 1 распоряжения Администрации Златоустовского городского округа от 23.12.2014 в„– 2682-р "О продаже земельных участков"; погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации в„– 74-74/025-74/025/005/2015-56 от 03.02.2015 права собственности общества "Златметаллкомплект плюс" на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305006:31, расположенный по адресному ориентиру: г. Златоуст, ул. Таганайская, 204 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Прокурор Челябинской области (далее - прокурор) в рамках дела в„– А76-11430/2015 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Златоустовского городского округа, Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа, обществу "Златметаллкомплект плюс" о признании недействительным распоряжения Администрации Златоустовского городского округа от 23.12.2014 в„– 2682-р "О продаже земельных участков" в части подп. 1 п. 1 о продаже земельного участка 74:25:0305006:31 площадью 6 205 кв. м. обществу "Златметаллкомплект плюс"; признании недействительным договора купли-продажи от 20.01.2015 в„– 3058/з, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Златоустовского городского округа и обществом "Златметаллкомплект плюс"; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, обязав общество "Златметаллкомплект плюс" возвратить земельный участок 74:25:0305006:31 площадью 6 205 кв. м. по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, 204 (за главным корпусом швейной фабрики), обязав Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа возвратить средства, уплаченные по сделке в сумме 5 копеек; погашении записи регистрации от 03.02.2015 в„– 74-74/025-74/025/005/2015-56/5 в ЕГРП права собственности общества "Златметаллкомплект плюс" на указанный земельный участок.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2015 судебные дела в„– А76-6607/2015 и в„– А76-11430/2015 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен в„– А76-6607/2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Катрин", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 удовлетворено ходатайство общества "Катрин" об отказе от заявленных им требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 (судья Мрез И.В.) заявленные прокурором требования удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи от 20.01.2015 в„– 3058/з, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Златоустовского городского округа и обществом "Златметаллкомплект плюс". На общество "Златметаллкомплект плюс" возложена обязанность возвратить Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305006:31 площадью 6 205 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, 204 (за главным корпусом швейной фабрики). На Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа возложена обязанность возвратить обществу "Златметаллкомплект плюс" средства, уплаченные по сделке, в сумме 5 копеек. Погашена запись в ЕГРП о регистрации права собственности общества "Златметаллкомплект плюс" от 03.02.2015 в„– 74-74/025-74/025/005/2015-56/5 на спорный земельный участок. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Златметаллкомплект плюс" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что в рассматриваемом случае прокурор не имел оснований для обращения в суд с настоящими требованиями в рамках правомочий, предоставленных ему ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, оспариваемая сделка не нарушает публичных интересов, обратного прокурор не доказал. Заявитель считает, что суды необоснованно применили положения ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель, поскольку нормы отвода в отношении приобретенного ответчиком земельного участка отсутствуют. Заявитель не согласен с выводами суда о ничтожности дополнительного соглашения от 18.08.2009 в„– 7619 к договору аренды по мотиву его несоответствия градостроительному регламенту, установленному генеральным планом города Златоуста. Заявитель указывает, что решение Собрания депутатов Златоустовского городского округа от 02.03.2007 в„– 10-ЗГО об утверждении генерального плана города Златоуста на момент заключения данного дополнительного соглашения не вступило в силу. Кроме того, полагает, что суд в рассматриваемом случае вышел за пределы заявленных требований, поскольку данное дополнительное соглашение в рамках настоящего дела прокурором не оспаривалось. Заявитель выражает несогласие с выводами суда в части действительной кадастровой стоимости спорного земельного участка, полагает, что кадастровая стоимость участка равна 1 руб., в подтверждение чего ссылается на кадастровую выписку, согласно которой вторым основным видом разрешенного использования участка является "размещение инженерно-технических объектов". Заявитель считает, что суды, признав объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в установленном порядке, временными (некапитальными) строения, нарушили норму п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, заявитель указывает, что у судов отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок, поскольку в случае признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися. В обоснование данной позиции заявитель ссылается на п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В отзывах на кассационную жалобу прокурор, общество "Катрин" просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305006:31 общей площадью 6 205 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, д. 204 (за главным корпусом швейной фабрики), образован согласно распоряжению главы Златоустовского городского округа от 29.06.2005 в„– 1860-р в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305006:0024 площадью 10 263 кв. м, предоставленного обществу "Уральская мануфактура" в аренду по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 19.06.2002 в„– 1694, права и обязанности арендатора по которому были уступлены обществу "Златметаллкомплект плюс" (соглашение от 20.10.2004 о переводе прав и обязанностей на общество "Златметаллкомплект плюс" по договору аренды от 19.06.2002 в„– 1694).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.04.2012 в„– 7400/101/12-96063 земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305006:31 поставлен на государственный кадастровый учет 05.07.2005.
Распоряжением главы Златоустовского городского округа от 03.07.2009 в„– 1474-р утвержден протокол Комиссии по землеотводам, в пункте 10 которого принято решение по заявке общества "Златметаллкомплект плюс" об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305006:31 и 74:25:0305006:32 по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, д. 204 (за главным корпусом швейной фабрики), с "размещение производственной базы" на "благоустройство территории".
Общество "Златметаллкомплект плюс" обратилось в Комитет с заявлением от 07.11.2014 о предоставлении на праве собственности земельного участка площадью 6 205 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, 204 (за главным корпусом швейной фабрики), кадастровый номер 74:25:0305006:31, ссылаясь на размещение в его пределах объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности.
Согласно выпискам из ЕГРП от 13.03.2015 в„– 74-0-1-176/4525/2015-892, в„– 74-0-1-176/4525/2015-893, в„– 74-0-1-176/4525/2015-894 обществу "Златметаллкомплект плюс" на праве собственности принадлежат нежилое здание площадью 32 кв. м, нежилое здание площадью 67 кв. м, нежилое здание - пожарное депо и прессовой площадью 79,1 кв. м, литер А12, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, 204.
Распоряжением Администрации Златоустовского городского округа от 23.12.2014 в„– 2682-р "О продаже земельных участков" принято решение о продаже обществу "Златметаллкомплект плюс" спорного земельного участка по цене, установленной в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.2012 в„– 478-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.11.2014 в„– 7400/101/14-856557 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305006:31 с разрешенным использованием "благоустройство территории" установлена в размере 1 рубль.
20.01.2015 между Комитетом по управлению имуществом Златоустовского городского округа (продавец) и обществом "Златметаллкомплект плюс" (покупатель) на основании указанного распоряжения подписан договор купли-продажи в„– 3058/з.
По условиям п. 1.1 договора купли-продажи продавец в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации передает, а покупатель принимает и оплачивает земельный участок площадью 6 205 кв. м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0305006:31 по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Таганайская, д. 204 (за главным корпусом швейной фабрики), с разрешенным использованием: благоустройство территории, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
В силу п. 1.2 договора купли-продажи в пределах земельного участка находятся принадлежащие покупателю объекты недвижимости - нежилое здание площадью 32 кв. м, нежилое здание площадью 67 кв. м. и нежилое здание - пожарное депо и прессовой площадью 79,1 кв. м, литер А12.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена продажи земельного участка, рассчитанная в соответствии с действующим законодательством, составляет 0,05 рублей (ноль рублей пять копеек).
Ссылаясь на допущенные при заключении договора купли-продажи нарушения требований действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на избрание прокурором ненадлежащего способа защиты в части требований о признании недействительным отдельного положения распоряжения Администрации Златоустовского городского округа от 23.12.2014 в„– 2682-р "О продаже земельных участков", ссылаясь на наличие спора о праве, не подлежащего рассмотрению в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом требования прокурора в части признания спорного договора купли-продажи недействительным и применения последствий такой недействительности в виде возврата полученного по сделке суд нашел обоснованными и подлежащими удовлетворению. Суд руководствовался положениями ст. 33, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, из совокупного толкования которых следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать фактически используемую площадь земельного участка, правила зонирования территории, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации; размеры земельного участка, необходимого для использования здания, должны определяться в каждом конкретном случае с учетом назначения находящегося на нем здания. Суд исходил из того, что общество "Златметаллкомплект плюс" не представило мотивированного обоснования, что для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, необходим земельный участок установленной площади. Судом установлено, что земельный участков с кадастровым номером 74:25:0305006:31 не относится к территории общего пользования, в связи с чем его кадастровая стоимость не отвечает требованиям земельного законодательства, в том числе Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 в„– 316, Методическим указаниям по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 в„– 39. Кроме того, суд указал, что вид разрешенного использования земельного участка "благоустройство территории" не предусмотрен правилами землепользования и застройки территории города Златоуста, противоречит градостроительному регламенту территориальной градостроительной зоны Б1. В связи с чем суд указал на противоречие решения главы Златоустовского городского округа от 03.07.2009 в„– 1474-р в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с "размещения производственной базы" на "благоустройство территории" и градостроительного регламента. На основании чего суд пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 18.08.2009 в„– 7619 к договору аренды об изменении вида разрешенного использования представляет собой ничтожную сделку. Принимая во внимание представленное прокурором заключение общества с ограниченной ответственностью "Проектный дом", суд пришел к выводу о том, что принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости являются временными (некапитальными) строениями, при этом приватизация земельных участков под такими строениями законодательством не предусмотрена.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд отметил, что выводы в отношении принадлежащих ответчику объектов недвижимости как временных (некапитальных) строений, а также несоответствия оспариваемой сделки положениями генерального плана города Златоуста не подлежат оценке по существу, поскольку указанные выводы не привели к принятию неправильного судебного акта.
Рассмотрев кассационную жалобу в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.
На основании ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны, в том числе, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Судами оставлено без внимание дополнение к отзыву общества "Златметаллкомплект плюс" на исковое заявление (т. 5, л. д. 116) и приложенная в обоснование довода о действительной кадастровой стоимости земельного участка кадастровая выписка.
По мнению общества "Златметаллкомплект плюс" из представленной кадастровой выписки следует, что одним из видов разрешенного использования земельного участка является "размещение инженерно-технических объектов", при этом кадастровая стоимость спорного земельного участка при таком виде разрешенного использования составляет 1 рубль.
Судам необходимо было оценить данный довод.
Таким образом, в нарушение ч. 1 ст. 168, п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не выполнены требования о необходимости исследования и оценки всех доказательств и доводов лиц, участвующих в деле.
Помимо этого, следует отметить, что в мотивировочной части решения суд указал, что поскольку распоряжение главы Златоустовского городского округа от 03.07.2009 в„– 1474-р в части решения об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым в„– 74:25:0305006:31 с "размещение производственной базы" на "благоустройство территории" не соответствует положениям законодательства, то дополнительное соглашение от 18.08.2009 в„– 7619, которым стороны внесли в договор аренды от 19.06.2002 в„– 1694 изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, является ничтожной сделкой и не порождает прав и обязанностей.
Между тем названное дополнительное соглашение включает не только условие об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но и иные условия, в том числе условие о продлении действия договора аренды на срок с 01.01.2012 до 31.12.2029 (ранее срок действия договора был установлен с 01.01.2002 по 31.12.2011).
Пунктом 6.3 договора аренды от 19.06.2002 Су в„– 1694 предусмотрено, что по окончании срока аренды, действие договора прекращается, пролонгирование договора на неопределенный срок не предусмотрено.
В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Суд, констатируя ничтожность дополнительного соглашения от 18.08.2009 в„– 7619, не указал признает он его ничтожным полностью или в части. В том случае, если суд усмотрел ничтожность соглашения в целом, то суду следовало указать основания такой ничтожности относительно условия о продлении срока договора аренды. Если же суд усмотрел ничтожность соглашения лишь в части изменения вида разрешенного использования, то суду следовало установить было бы ли данное дополнительное соглашение сторонами заключено без включения недействительной его части.
Вышеперечисленные вопросы могут иметь существенное значение при разрешении настоящего спора в части правомерности применения судами реституции в виде возложения обязанности возвратить земельный участок с учетом правовой позиции, изложенной в абз. 5 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 26.02.2016 было приостановлено исполнение решения и постановления по настоящему делу. В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебных актов подлежит отмене на основании ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо устранить указанные недостатки.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу в„– А76-6607/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Отменить приостановление исполнения судебных актов по данному делу.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА


------------------------------------------------------------------